房地产业富豪扎堆耐人寻味

　　中国房地产业盛产富豪渐成常态。10月10日公布的“2007胡润百富榜”显示，内地前一百名富豪中有43位涉足房地产业，前十名里更有6位涉足房地产业。

　　如此高的集中度由来已久，预计还将持续相当长的时间，而这其中的吊诡之处主要在于：

　　其一，上述情况明显背离于当今产业发展趋势。近年来，全球富豪榜单中已很难找到房地产商名号，在新经济背景下，财富得以大量聚集的产业一般具有两点特质，边际成本低或者规模效应大，微软和沃尔玛分别代表了两种发展方向，而作为传统产业代表的房地产业则很难突破成本与规模瓶颈。

　　其二，上述情况明显背离于中国企业，尤其是民营企业比较优势所在。一般而言，由于受政策、资本、技术等条件制约，中国的民营企业大量集中在劳动密集型产业中，中国经济赖以高速发展的最主要动力——出口，也主要来自于中低端制造部门，而房地产业发展所需要的资金、政策支持，通常更易为国有企业所取得。

　　那么中国的房地产行业又是如何“批发”出大量富豪的呢？一个显而易见的解释是，产业利润率的主要决定因素是进入壁垒。具体到中国民营企业的情况来看，由于他们能够进入并立足的产业往往存在众多现实或者潜在中的竞争者，因而其总体利润率难以令人乐观，与集中在金融、电信、能源、交通等行业中的国企寡头相比，民营企业更是相形见绌。

　　受种种复杂因素影响，房地产业恰是目前比较少的，对内开放度较高而对外开放度较低的产业。1994年“首届中国房地产综合效益百强企业”几乎全部为国企，而到了10年后的2004年，中国房地产百强企业中的国有成分已退缩至40%，民营企业和三资企业的占比分别为42%和18%。

　　排除掉外资企业的竞争，民营企业相对于国有企业的效率优势并不令人费解，再加上中国的土地资源管理、信贷风险管理、工程建设管理、房屋销售管理等环节中存在诸多漏洞，“夹缝”中成长起来的民营房地产商通过种种或明或暗的经营手段迅速积聚起大量财富可谓“当然”。

　　值得指出的是，伴随近年来房价一路飞涨，中国的房地产行业离奇但又合乎逻辑地表现出两点迹象：

　　其一，从产权形式上来看，房地产企业开始表现出向国有回归的势头。2004年，A股上市房企基本为民营，到2006年，A股市值最大的10家房企中，只剩下一家为民营企业。另据《21世纪经济报道》报道，2005年上海市房地产开发企业50强中，具有国资渊源的企业占到了60%左右。这种产权模糊化倾向是否意味着，转型国有的民营企业为了克服市场不完全所造成的障碍而不得已求助于地方政府加入其经营？或者是国有部门重新发现了房地产行业巨大的利润空间而试图重新垄断该市场？

　　其二，按照经济学家德姆塞茨的研究，如果市场中存在串谋，不同等级规模的企业总是会有较多的利润而与其市场规模无关，中国房地产业高度分散且大小不一的格局，以及不时与闻的“暴利说”正与此相符。由此带出的问题是，那些以竞争性市场为前提的调控举措是否对症下药？

　　楼市事关大众民生，“成功”在先的创富模板又在一定程度上引领着中国市场经济的发展取向，但愿上面的思考，能为烈火烹油中的房地产业提供一些降温去火的因子。