谁来监管地产上市公司？从华业捂盘问题想到的

　　■本报记者 王小霞

　　位于北京朝阳区亚运村大屯路上一项目开发商“霸道”地要求其４００名业主一次性付清购房款，否则收回几个月前已认购的房子；有媒体报道位于北京东五环附近一项目捂盘被市建委曝光后继续变相捂盘；与此同时，日前北京市建委再次通报查处新城国际公寓等７个项目存在捂盘惜售等违规行为……

　　近日，北京房地产市场上“霸道”卖房和变相捂盘之风似乎有愈刮愈烈之势。

而以打造“玫瑰”系列项目走红的华业地产，在进入北京开发的两个项目中，将捂盘、高管炒房、房屋装修存在质量问题等一些业界陋习一一暴露了出来，使其成为一朵“带刺”的玫瑰。而这朵“带刺玫瑰”所表现出的问题背后，折射出政府监管不严、游戏规则一边倒的深层次原因。

　　捂盘惜售

　　早在９月中旬，北京就有媒体报道华业玫瑰郡项目捂盘。１０月初，北京市建委曝光了１２家房地产开发商的违法违规行为，其中，北京优孚房地产开发有限公司（华业地产名下公司）开发建设的华业玫瑰郡家园（一期）项目因取得商品房预售证之日起３日内未按时开盘而被列入了黑名单。

　　记者在北京市房地产交易管理网上看到，“华业玫瑰郡”（朝阳雅苑）于８月２４日就已取得６１１套商品房的预售许可证。但在随后的一个月时间里没有销售记录。“每次问销售人员，都被告知再等一等。”有购房者向本报记者表示，在被市建委曝光后，销售人员只让购房者过去看户型图，至于签合同，回答还是要等。

　　由于“华业玫瑰郡”所属的开发商华业地产是上市公司，在被媒体报出捂盘行为后，华业地产在９月２８日的《上海证券报》上发布了“北京华业地产股份有限公司澄清公告”，该公告称：“北京优孚房地产开发有限公司所开发的‘华业玫瑰郡’项目在拿到预售许可证后即在北京市房地产交易管理网生成楼盘表，有购买意向的客户可以随时签约认购。并且同一时间北京优孚房地产开发有限公司在相关的公共媒体、网络（焦点网、搜狐网）、报纸都发布了有关销售信息的广告。截至目前，北京优孚房地产开发有限公司开发的华业玫瑰郡项目销售正常，不存在任何捂盘惜售的行为。”

　　随后，在１０月中旬左右，该项目在北京市房地产交易管理网上出现一套“已认购”的房子，但期房签约统计栏中的数字仍为零。

　　１０月２１日，记者以购房者的身份致电该项目售楼处，一位李姓销售人员告诉记者项目已经开盘，但没有样板间，所以要等。“很多客户都在等，快了，１０月底样板间就能做出来了。”据该销售人员称，客户可以先交５万元订金认购，等月底样板间出来以后再确定签合同。

　　而北京华业地产营销总监王玲在接受本报记者电话采访时表示，有关华业玫瑰郡被建委曝光后仍然捂盘一说是媒体不实报道，他们在１０中旬就已经有一个认购客户，所以现在不存在捂盘的问题。

　　有业内分析人士分析认为，一直以来，捂盘惜售是很多开发商涨价时惯用的手段。由于北京房价的快速上升，使一些延期开盘的项目获得了巨大的额外增值空间。而记者在焦点房地产网上看到，华业玫瑰郡８月之前的预售价为１３０００元／平方米，而现在已经上涨到了１９０００元／平方米，其上涨速度不可谓不快。

　　高层炒房

　　相比较“华业玫瑰郡”刚一面市就曝出捂盘问题而言，华业地产在北京的第一个项目华业·东方玫瑰则早已以高管炒房和“收房门事件”而声名业内。

　　“明明花了１６０万元购房，但最后的发票却是１４０万元，其中的２０万元差价说不清楚给谁了。”该项目一位业主张女士有些不解。

　　据该业主介绍，当初在购房时，销售人员向其推荐一种“关系房”，即有几套房为早先关系户预定，现在不想要了，希望低价转让。但在总价１６０万元的房款中，必须有３０万元是现金支付。由于当时业主看中的房子市场价格高于１６０万元，所以就接受了这种销售方式。

　　“事实上，这种关系房是开发商高层在开盘之初就已经买了房，交了订金，甚至有些还交了首付，只是没有签合同。等到该项目的房子快卖完时，再拿出来卖，中间能赚不少差价。”一位不愿意透露姓名的知情人士向记者表示，由于开发商高层最初购房的房子都是挑的好房源，再加上等到后期快销售完时房价已经上涨了不少，所以高层把房子拿出来再卖时一般差价能赚几十万。

　　这就是外界所说的华业地产高层炒房一事。而对于这一说法，京城一家房地产专业媒体负责人曾就此询问该公司高层，“他们的一位高管竟然毫不避讳地回答说：我们公司高管炒房是公司给的一种福利。”

　　虽然事后北京华业地产策划总监邓小虎曾对媒体公开表示高层没有炒房。但上述不愿意透露姓名的知情人士表示，华业·东方玫瑰握在高层手中的关系房大约有三十几套。“华业地产管理层的待遇在地产圈不算很高，但允许高层炒房。”

　　“收房门”危机

　　华业地产的“带刺”玫瑰最让购房者痛心的就是其精装修质量存在严重问题。而这也使华业地产一进入北京就遭遇了“收房门”危机。

　　今年年初是“华业·东方玫瑰”的收房期。一些业主发现自己购买的房子地板大面积渗水，卫生间马赛克脱落、墙壁和天花板开裂、地板缝隙大等一系列质量问题。“这与当初华业·玫瑰东方楼书中所描绘和样板间看到的景象大相径庭。”业主陈先生表示。

　　“开发商的态度很明确，先收房，然后整改维修。”陈先生表示，一开始就没做好的东西，靠修修补补能做好吗？

　　“开发商的目的是在合约期内交房，而商品房买卖合同规定给开发商６０日的整改维修期，开发商打的就是这个擦边球。”据上述知情人士透露，“华业·东方玫瑰”之所以出现严重的装修质量问题，主要是因为这是华业地产在北京第一次做精装修项目。而且，该公司自南方北上后也存在着南北磨合的问题，再加上该工程一开始就属于“三边”工程（边设计、边出图、边施工），工地管理较混乱，造成工期拖延。“原本要求２００６年５月交工，但直到９月才交工，这导致装修时间不够，再加上当时是冬季施工，所以问题比较多。”

　　对于精装修存在质量问题一事，王玲在接受记者采访时表示，华业地产在接到客户投诉后组织人员尽快展开维修，处理得很积极，而且现在小区已经入住了。而对于记者提出的“华业·东方玫瑰”的精装修质量问题会不会影响华业玫瑰郡的销售业绩，王玲表示不会，“对于华业玫瑰郡项目，公司从工程一开始就严把质量关，对装修公司也实行全面监督，所以不会再出现以前的问题。”

　　但是，对于已经购买了“华业·东方玫瑰”的购房者来说，开发商只是靠修修补补解决了一些暴露在外面的装修质量问题。“花一辈子的心血买的房还得返修，业主的心里还是会留下阴影。”陈先生这样说。

　　“一个高速发展的企业竟然做出这么低劣的产品，无疑是发人深省的。而这种只重视眼前利益的短视行为对华业地产的股价将会产生不良的影响。”一位业内人士表示，对于上市地产公司而言，投资者虽然很看重公司业绩和机构评估，但是这种负面新闻多多少少会使一些投资者望而却步。

　　游戏规则倾向开发商

　　业内有人说过，把捂盘、高层炒房、房屋质量这些问题中的任何一个单拎出来，都不乏在业界有过先例。但是，碰巧发生在一个企业身上，华业地产就显得格外引人注目了。

　　先说捂盘，先有９月购房者举报和媒体报道，后有市建委曝光处罚“华业玫瑰郡”捂盘。可以说，“华业玫瑰郡”捂盘是事实，而市场上像这样捂盘的开发商还不止一个。有专家表示，建委的责令整改和罚几万元款，实在不能与房价上涨带来的利益相衡量。政府先是管不住，而后又罚得轻，这也就是为什么建委在不断曝光处罚，市场却不断有开发商捂盘惜售。

　　再说高层炒房，其公司高层曾经向媒体负责人当面坦言：炒房是公司一种福利，也有内部知情人士表示确实允许炒房，但该公司相关负责人依然表示不存在炒房一事。与此同时，政府主管部门也没有有效手段管理这种在业界早已不是秘密的现象，最终还是让消费者买单。

　　至于房屋质量问题，早已是老生常谈。几十万元甚至上百万元买来的房子有质量问题，消费者却不能退房，而开发商只要整改维修就算完成合约。“这样的商品房买卖合同从一开始就倒向开发商一边，只要开发商维修了，消费者就得接受。”一位购房者林志刚在遭遇了类似的房屋问题后，对现行的商品房买卖合同的公平性提出质疑。

　　“刚开始被媒体曝光可能还会比较紧张，但发现也没有多大影响，企业也就不太理睬这种曝光了。”一位业内人士表示，市场紧俏，房子该卖还卖，建委的处罚与房价上涨带来的利益相比，根本没法比。“怎么看，这场游戏中的规则都更倾向于开发商，消费者永远是弱势。”

　　据记者了解，华业地产在深圳做过不少地产项目，是一个正处于快速扩张期的企业，尤其在上市后，更需要良好的发展业绩来面对资本市场。华业地产除了深圳和北京，其还将落子广州和武汉，目前已着手进行土地储备。但是，华业地产在北京市场暴露出的问题如果不能很好解决和改进，人们怀疑它到底能走多远？