北京拟规定小区外墙广告费可抵物业费

　　核心提示：北京市将出台规定，物业公司经营归业主所有的共用设施用于广告、房屋租赁等活动，必须经过业委会的书面同意，且全部收益归业主所有。

　　物业公司经营归业主所有的共用设施用于广告、房屋租赁等活动，必须经过业委会的书面同意，且全部收益归业主所有。这一关系有房族切身利益的问题有望写进合同加以明确和保护。市建委与市工商局起草的《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》示范文本今起通过“首都之窗”、“北京工商”、“北京建设”等网站广征民意，其中，停车收费、装修等备受关注的焦点问题都包含其中。

　　为使这两个合同范本能切实保护业主和物业公司合法利益，北京市工商局联合市建委今起至11月11日向社会征集意见。市民可以登录“首都之窗”、“北京工商”、“北京建设”等网站的相关页面，了解合同的具体内容，并通过在页面留言板中留言或发送邮件到bjgshtc@163.com的方式，提出您的意见或建议。两部门还将根据意见反馈对合同再次修改完善，并在适当时机通过邀请有关代表召开公开论证会的形式，确定这两个示范文本的最终内容。

　　共同条款

　　业主装修物业不得乱收费

　　业主装修前必须与物业公司签订书面的装修服务协议，其中，要明确是否收取押金、装修服务费，除这两项收费之外不得另收装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等任何与装修有关的费用。

　　物业解约须提前仨月通知

　　与业主发生矛盾，擅自“罢工”导致小区停水停电，这样的物业公司将面临万元级别的违约赔偿。合同期满前，无论是业主还是物业公司，不想再继续合作，必须提前3个月通知对方，双方都不能擅自提前解除合同，否则无过错方可要求万元级别的违约金。

　　收费方式

　　物业费：分为包干制和酬金制

　　包干制是指物业服务费由业主按建筑面积交纳，如果选择这种方式，物业公司不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

　　酬金制是指业主按建筑面积预先交纳服务资金，物业公司用来支付绿化养护、自家酬金等费用，选择这种方式，物业公司应向全体业主公布账单并定期公布费用的使用情况。同时双方每年聘请专业机构对物业服务资金使用进行审计。剩余费用转入下一年继续使用，不足部分由业主承担。

　　车位费：露天和车库标准不同

　　合同中明确停车服务费标准区分出露天车位或车库车位，物业公司应与车位使用人签订书面的停车服务协议。此外，物业公司受委托代收水电气热、有线电视等服务费，不得向业主要求手续费等额外费用，不得限制业主购买。

　　个性条款

　　《前期物业服务合同》

　　物业费购房时须明确

　　将《前期物业服务合同》作为房屋买卖合同的附件，使购房人在购房的同时就能了解此后物业服务的内容、标准和物业服务收费的标准。

　　前期合同最少签两年

　　因前期服务合同在业主入住之前签订，而物业服务企业的合法更换需要由业主大会决议，为在时间上对业主大会成立提供一定的保障，同时减少物业服务企业频繁更换带来的不便和纠纷，前期合同中设定合同期限不得低于两年，并且规定合同期满后未出现合同中规定的解除和中止情形的，合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。

　　《物业服务合同》

　　新物业来前老物业可再管仨月

　　业主、物业单位和原物业服务企业应在新旧物业单位交接前确定具体时点，之前的责任由老物业单位承担，免得为历史欠账扯皮。在原物业服务合同终止后，业主委员会应当监督原物业服务企业与新物业服务企业进行交接验收，并进行三方确认。为填补新老物业交替的服务空白，合同终止后，在新的物业服务企业接管之前，原企业应当应业主委员会的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月。

　　拿共用设施获益须业主书面同意

　　对于归业主所有的共用部位、公用设施，物业公司想用于广告、房屋租赁、会所经营等赢利活动，要征得业主委员会书面同意，并每半年向业主公布收益情况，接受监督。经营收益归全体业主，可分摊到户冲抵下一年度的物业服务费用，也可用于小区改造。合同中明确了共用部位的范围，其中包括了公共走廊、户外墙面等九项，此外还留出空间给业主和物业公司商榷。