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成都:合作建房卷土重来 看上九眼桥闲置地块

  10月底,科华北路某大厦,一家不起眼的房地产经营管理有限公司开始启动运作。进出这里的人,除了公司员工外,还有来自不同地区、有着不同职业背景的人,他们有一个共同的目的———合作建房。

  实际上,合作建房在成都并不是一个新鲜事物,两年前,石双成等人便在成都发起合作建房,但还没有进入实质阶段便因种种原因出现分歧,最后不了了之。

时隔两年,合作建房卷土重来,但合作建房所面临的种种问题———拿地、资金、监管等,始终横亘在面前。再度风起的个人合作建房能否真正开花结果?新的模式能否真正破冰?

  卷土重来热情高涨有近200人参与

  这个新开张的房地产经营管理公司规模不大,300多平方米的写字楼,注册资金只有100万元,员工20多人,不过各种部门齐全,负责人方华的职务是总经理。

  方华说,早在几年前他已经在成都拥有了20多套房子,之所以加入到个人建房行列中来,一是因为一直都有的“大同家园”情结,二是想亲历见证中国住房历史的新篇章。

  公司的法人是因在个人合作建房领域有所突破的温州人赵智强。方华说,从2003年,有人提出合作建房开始,他一直在关注这方面的信息,看到赵智强运用“温州模式”拿到地后,激动不已,“按照这个方向走下去,成功应该近在咫尺。”

  2005年2月,赵智强以温州市市场营销协会的名义出面组织个人合作建房,参与者需要预存20万元—30万元的资金,委托当地一家银行监管。拿地、建设事宜委托给了当地一个县级小房地产开发商。最后,赵智强等在温州市城郊拿到了一块地。2006年11月15日,赵智强从温州市国土资源局拿到国有土地使用权出让成交确认书,成为全国首例正式获得土地的个人合作建房者。

  “温州可以成功,成都也应该没有问题。”方华等人和赵智强取得联系,于7月份成立合作建房公司。“正式启动一个多星期,在没有任何宣传推广的情况下,目前已经有近200人参与合作建房了。”

  前车之鉴热闹一时最终偃旗息鼓

  实际上,合作建房在成都并不是一件新鲜事物。

  2005年1月16日,石双成等人召集成立了“成都市个人合作建房项目组委会”,大家为未来的项目取了一个响亮的名字———“大同家园”。“大同家园”合作者们的第一次聚会上,一位名叫唐文宣的响应者的到来,把大家的热情推到了顶点。

  唐文宣是四川远景建筑园林设计院院长。他表示,除了将在设计规划中发挥自身优势,还将无偿为组委会提供办公场地和联系电话,唐文宣随即也成了领头人之一。有了初具雏形的“组委会”,尤其是有了报名点这个“根据地”,“大同家园”仿佛已触手可及。一时间,前来咨询和报名的人络绎不绝,当天就超过了500人。石双成根据当时报名的火爆态势估计,报名者超过1000人那是迟早的事,而“大同家园”项目初步定为修建20层电梯住宅,分四个单元,每单元每层修建8户,共640户。

  2005年2月,经组委会研究通过,石双成又在马鞍北路的星座公司增设了一个报名点。不过,分点报名也为合作建房埋下了隐患,两个主角间没能协调好关系,加上其他一些原因,双方分道扬镳,并慢慢偃旗息鼓。

  四大瓶颈

  已有突破相中九眼桥地块

  对于合作建房来说,拿地、资金监管、成本控制、质量把关四大难关始终横亘在面前。

  方华对突破四大瓶颈显得信心十足———我们在“温州模式”上,又结合成都本地特点,研究出更为贴切的成都模式:公司作为发起人,与律师事务所共同委托房地产开发企业进行合作建房项目的开发。在项目实施过程中,银行、房地产评估单位、设计单位、工程造价单位、工程管理单位、审计单位等合作建房参与单位相互监督、相互制约,从而确保工程质量、工期和成本目标。

  “我们先期不准备通过参加竞买拿地。”对于最棘手的拿地问题,方华说,将找手头有地,但因资金等问题一直没有进行项目开发的房地产开发企业合作。他透露,根据前期调查,成都土地二级市场储量丰富,10亩—20亩的小型地块很多,且大部分集中在二环路之内。“我们找了10多家,现在比较有意向合作的就有三四家,其中九眼桥地带有块地最理想,如果没有意外的话,这个项目月内就可以正式启动了。”

  “把钱交给你,你们会不会跑掉?”这样的担心不但参与者会有,政府也会有。弄不好,个人集资建房就可能涉嫌非法集资和集资诈骗。方华坦言,这确实是个关键问题。因此,从一开始便引入银行作为合作对象,参与者以自己的名义存入专款,使用时发起人、律师事务所、委托的开发企业通过共同预留的支付印鉴,只能采取转账的形式使用专款,通过多方监管确保资金安全使用。

  客户筛选

  月收入4000适合加入我们

  “按照我们的预算,九眼桥片区的项目实施下来,至少比周围同品质商品房便宜30%。”王旭,担任公司策划总监,之前曾在媒体和房地产公司就职。

  合作建房价格为什么能便宜下来?王旭说,商品房是建好后再推广,而合作建房则是在已经确定购房人的情况下再运作,因而所产生的成本大大不同。和开发商开发商品房比较,合作建房主要能在融资、营销推广、合理利润三个方面节省费用。其中,在包括土地等的融资环节可以节省10%;营销推广至少省3%—4%;合理利润方面,许多房地产开发企业利润在30%以上,这里仅以他们的利润为20%看,也远比合作建房7%的合理支出多出13%。三个方面加起来,同地段、同品质合作建房至少可节省30%以上的成本。

  王旭透露,九眼桥项目如果顺利启动,预计价格为5000元每平方米,而目前周边的价格在8000元左右,加上后期返还的商业部分收益,最后价格只有4000元左右,便宜了将近一半。

  不过,如果想参加合作建房,以5000元每平方米计算,购买100平方米的房子,那么,先期仍然需要18万元左右的购地款,待封顶后,办理20年银行按揭贷款,每个月月供也将在2000元左右。对于普通市民来说,依然是个沉重的负担。

  “有钱人,根本不需要;低收入者,有政府各种住房保障体系保障。”方华直言,这次合作建房针对的客户人群主要是中收入者,“家庭月收入4000左右的,适合加入我们的合作建房大军。”

  前景分析

  参与客户都想来赚一笔

  方华等人以公司之名再度掀起个人合作建房浪潮,按照合作建房流程,整个过程将分为四个部分:建房人加入阶段、项目获取阶段、项目建设阶段、交房阶段。

  目前尚处于第一个阶段———建房人加入阶段。方华说,在加入阶段,最重要的是,合作建房人在公司指定的有合作协议的银行,自己开户并存入1万元。据该银行相关工作人员介绍,目前确实已经有100多人到银行进行了开户,表明参加合作建房,但是银行方尚未与该公司签订任何合作协议。

  在已经加入的这些建房人中,不乏有投资意愿的购房者。26岁的刘小姐,得知有公司正在组建合作建房大军,并可能拿下九眼桥附近地块,便加入其中。刘小姐并非买不起房的一类人,加入合作建房,只是看中了地块的路段和小区的价位。在双楠小区附近有一套住房的顾先生直言:“现在房价那么高,如果真的这么便宜就买下来了,倒可以赚上一笔。”

  项目尚未进行,便已经出现这样的具体问题,方华说,合作建房实际上仍然是商品房,建房人取得两证后怎么处置是他们自己的事情,公司只能规定参与过一次合作建房后不能再参与。

  各界声音 难以改变楼市现状

  成都金房集团董事长王晓白:从经济学角度来看,个人合作建房显然是一条违背市场专业化分工的倒退之路。个人合作建房现象是目前房地产市场供需不平衡的特殊时期的产物,不代表整个房地产市场的发展,就算成功,对整个业界影响也不大。

  省社科院经济研究员陈武元:个人合作建房毕竟是民间组织行为,参与者众多,实际操作过程中极易出现失控局面。从全国的个人合作建房实践来看,大连的个人合作建房被叫停了、长春的偃旗息鼓了、深圳的个人合作建房最终走了一条收购二手公寓楼的“捷径”、郑州的个人合作建房初战受挫。而被认为合作建房破冰的温州来看,从拿地到现在已经快一年,却没有发现有什么进展。目前,个人合作建房尚处在国家政策和法律的真空地带,其取得土地后的进一步行为能否被国家政策容许也有待观察。

  

(责任编辑:李瑞)
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