兴业证券：华业地产 迈向二线地产股行列

　　公司有较为丰富的房地产开发经验，当前项目盈利能力较强，有较为充沛的土地储备和资金实力，公司的资产规模和盈利能力增长迅速。

　　公司前身是华业发展（深圳）有限公司，2002年通过重组“仕奇股份”实现借壳上市。华业发展已有20多年房地产开发经验，主要包括在深圳的十多个各类型房地产项目，累计建筑面积约127万平米。目前上市公司是华业发展地产业务的运作主体，将来大股东还将上市公司以外的三个项目注入上市公司，进一步提升上市公司的项目储备。虽然华业地产在房地产板块的规模还相对较小，但从华业发展延续下来的开发经验使得公司拥有较为出色的项目品质、管理能力。在经历重组后的磨合期，在大股东支持下，公司有望进入二线地产股行列。

　　公司的发展战略是“以北京和深圳及周边地区为重点，以制造精品住宅为己任，力争通过几年努力成为全国性的综合类地产公司”。公司目前共有4个在售项目，分别位于北京、深圳和长春。

　　玫瑰东方项目位于朝阳区，在朝阳公园南侧，东靠东四环，于06年开盘，目前仅剩部分住宅尾盘和公寓、写字楼项目，将于今年基本结算完毕。北京玫瑰郡项目位于北京东四环以东，西南面为红领巾公园，一期与07年6月开工，即将开始预售，08年结算，周边的泛海建设、万科等公司的楼盘价格在2万元左右。二期预计明年3月开工，09年结算。深圳玫瑰郡项目位于龙岗区中心城，已于2007年6月开始动工，其中4万平米于08年10月竣工，其余2009年竣工。长春玫瑰谷项目位于净月潭开发区内，项目共分三期，30%的面积是连排叠加别墅，70%为花园洋房，其中一期已于07年5月开工，预计08年竣工结算，二、三期预计到2010年全部竣工。公司在建项目土地成本均较低，且地理位置较好，盈利能力有充足的保证。

　　公司租赁物业近5万平米，每年可贡献近4000万稳定的租金收入。且这些物业的租金水平偏低，上调潜力较大，比如彩虹新都裙楼商场是位于深圳福田区的中心地带，且靠近地铁，每平米每日租金仅1元左右，06年底签约的华业国际中心商场月租金也将在3年期满后上调约18%。

　　公司潜在项目储备充足。公司大股东有20多年房地产行业发展经验，熟悉市场，有成熟的项目拓展、筛选、评估体系，有助于公司不断的获取优质项目。目前公司大股东手中有2个项目，包括深圳和广州的住宅、商业项目。此外，华业发展还拥有一个通州的土地一级开发项目。

　　由于大股东已经承诺不再进行房地产开发，深圳和广州项目注入上市公司只是时间问题，预计08年即可完成，这两个项目周边住宅售价都已经达到1万左右，大股东以平价将项目转让给上市公司，预计将带来10亿左右的净利润。通州李庄的一级开发项目靠近北京未来的新市政府办公地址，公司对该块土地的二级开发权也将努力争取。

　　此外，公司目前在西安、北京还有两个项目在谈，合计建筑面积超过70万平米，地理位置都相对较好。在天津公司拥有项目在洽谈中。

　　以上项目合计建筑面积在200万平米以上，初步达到二线地产股的土地储备水平。在项目获取方面采取上市公司及大股东两条腿走路的策略，不仅增加了项目来源渠道，而且有利于减少上市公司的资金占用，提高上市公司的资产周转率。

　　公司资金充沛。公司拟增发不超过1.3亿股，募集8亿资金，已经通过证监会审核，今天将完成询价工作，本周内将完成增发，预计发行股数在8-9千万之间。完成发行后，公司资产负债率降下降至40%以下。目前公司还拥有建行授予的较大数额贷款授信额度，相对公司目前仅20亿左右的资产规模，充沛的资金将为公司的快速扩张提供有力保障。

　　公司评级为“推荐”。如果不考虑增发，公司07-09年EPS分别为0.50元、1.01元和2.11元，如果增发股份数为9千万，EPS将分别为0.40元、0.81元和1.68元，考虑到公司正逐步迈入二线地产股行列，给与公司08年30倍PE的估值水平，目标价24.3元，评级为“推荐”。

　　作者：郭锐 兴业证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。