“新限外令”能否撼动房价？

　　新公布的“目录”被业界形容为是针对外资进入中国房地产市场的新限令。“新限外令”再一次让外资进入中国房地产领域变得风声鹤唳。不少业内人士认为，缺乏外资的炒作，国内房价将出现下降趋势。但不少外资地产公司对此却坦然表示，“新限外令”只对高端物业产生影响，对普通住宅不会产生任何影响。

　　新闻背景

　　继去年7月建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称“限外令”），以及今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》之后，近日，国家发改委和商务部又公布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（以下简称“目录”），与2002年和2004年版的《外商投资产业指导目录》相比，2007版在房地产领域开始对外资收紧。

　　将于今年12月1日起施行的“新限外令”明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅用地开发建设”从现行《目录》（2004年修订）的鼓励投资类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。

　　外资投资高档物业下降一半　外地人成投资主力

　　“2004年、2005年我们70%-80%的客户是外籍人士，而今年外籍人士只占我们客户总量的39%，”台湾信义房屋负责人唐颗向记者表示。该公司于1993年进入中国内地市场，目前在北京朝阳区内设有13家门店，主要从事高档物业的代理。

　　唐颗表示，由于去年六部委出台的“限外令”直接限制了外籍人士在中国内地购买物业项目，“限外令”规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。因此，该公司的客户人群从去年开始逐步地转变为在京投资的外地人，其中以山西人为主。

　　其实，山西人到北京来买房子从2005年就已经成了规模，许多北京开发商在山西举行了开盘仪式，如现代城、熙源居、格调等取得了辉煌的销售业绩。戴德梁行商铺部助理董事张家鹏说，商铺、写字楼、高档住宅成了山西人在京城投资的首选。他们到北京来买房某方面说是出于“安全”的考虑，毕竟依靠煤炭这种暴利行业不是长久之计。

　　北京山西企业商会副会长王向东介绍说，山西人在京购买房产的目的比较复杂，有的是投资兼自住，有的是公司集体投资，有的是为了孩子上学，有的是为了休闲度假，还有的是为了退休后能来北京过过好日子。无论购买目的有何不同，但无疑外地购买者成为了北京高档楼盘的主要消费力，金泰城·丽湾总经理马强表示，目前该项目的外地业主已经达到了40%，而这一情况在投资活跃的区域比例更高。

　　唐颗认为，“新限外令”虽然禁止了外商投资高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设和经营，但是对于北京这样的城市来说，影响并不大，目前国内的购买力已经非常强劲。

　　大单交易可能匿迹　商业地产将遭受重创

　　日本私募基金Re－plus斥资26亿元人民币购买华贸中心两栋写字楼、高盛则从新加坡政府投资公司手中购买了位于大北窑的京汇大厦、美国花旗集团斥资7.8亿元购买了西环广场写字楼等上亿元的交易频繁发生，而此前这样的大手笔今后将被禁止，根据“新限外令”规定，今后将限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，这就意味着外资大规模收购物业项目再出售的方式将受到限制。

　　通过整栋购买，然后再出售，通过这样短期“倒手”，外资可谓赚得盆满钵满，根据有关数据显示，不到两年时间，麦格理转手上海新茂大厦的交易，账面净赚超过1.5亿美元(折合人民币约12亿元)，账面回报150%；花旗集团2005年以5000万美元收购了上海永新广场，一进一出，获利2775万美元，增值率超过55%；2005年，高盛以1.076亿美元从新加坡凯德置地手中购得位于上海福州路上的高腾大厦，卖出后，获取了39%的升值回报。可见，通过整体的购买外资可谓获利匪浅，同时由于外资的投入也为国内的商业地产带来了繁荣景象。目前中国国内的商业地产开发一般均采取出售的方式，而外资正是这些物业的主要购买力。

　　张家鹏表示，今年以来房地产投资增长迅速，根据国家统计局消息，前三季度，房地产开发完成投资16814亿元，增长30.3%，其中外资增长15.5%，势头很猛。同时，目前来自欧美等地的金融资本主要包括两种形式，私募投资和上市公司的资金，这些金融资本并没有在中国设立实体公司，只是通过在国内投资、合作开发、并购房地产项目进行经营，可以说是一种“快投资、快收益”的投资形式。因此国家必然要对此做出限制。“目前只有政策出来，还没有具体执行细则，预计今后大宗的交易要通过特别审批。”张家鹏表示。

　　二手房市场整合速度放慢　上市之路更加迷茫

　　“对二手房市场不会产生很大的影响，但是将对经纪公司的整合速度产生较大影响，像21世纪不动产、易居中国等有海外资金背景的企业在扩张过程中必将受到限制。”“我爱我家”副总裁胡景晖向记者表示。

　　据了解，目前中国境内规模最大的具有外资背景的房地产经纪公司主要是中原地产、信义地产、21世纪不动产等，其中中原地产是港资背景，信义地产是台资背景，21世纪不动产则继2006年获得高盛2000万美元风险投资后，今年10月22日再次获得美国艾威基金5200万美元投资。“中大恒基”副总付严认为，对于此类公司，在“新限外令”的影响下今后可能会受到更强的监管。

　　其实，不仅海外资本一直在向内地二手房领域渗透，内地的一些房地产经纪公司也在积极地寻找外资合作。不久前，“我爱我家”就接洽了美国最大的房地产经纪公司，虽然一直对外宣称只是简单的参观考察，但是业内一直在揣测该公司正在谋划海外上市。

　　付严认为，新的规定刚刚出台，对这一条的具体解释还不详细，比如政策是否会出现漏洞等等会影响政策的具体实施。相信不久以后会有新的具体配套政策或者方案出台，届时可能会对业内有一定的影响。外资的进入是有利于引进新的管理模式与观念的，限制外资将有可能降低中介行业的竞争,影响行业提高流通、降低成本的功能发挥。因此，想要在打击国际游资投机行为、保护消费者的同时又能不打击行业发展，具体实施政策的制定可能会是一个比较困难的过程。

　　同时，北京经纪人协会常务副会长孙海峡向记者表示，“新限外令”对北京二手房市场不会产生较大影响，而目前北京市场中具有外资背景的地产经纪公司占有的市场份额也不是很高。同时她还表示，“新限外令”只是限制海外资金进入而非禁止，所以并不影响一些企业的融资。

　　商报链接

　　外资投资内地项目

　　■1月份

　　摩根士丹利曾以5.3亿元收购上海徐汇区的高档住宅项目永新城。

　　■1月19日

　　香港联交所上市公司九龙建业发布公告，拟融资约52.9亿港元，全部用于投资内地地产项目或物业。

　　■1月31日

　　香港上市公司恒隆地产主席陈启宗公开表示，2007年计划斥资100亿港元，在内地增加约80万平方米的土地储备。

　　■1月30日

　　美国私募基金华平集团出资3000万美元，收购上海中凯房地产开发管理有限公司25％的股权，以进入内地楼市。

　　■2月9日

　　美林国际等海外基金认购地产公司上海置业本金总额为12.396亿元的债券，从而间接介入其在沈阳及无锡的新城项目。

　　■2月17日

　　荷兰金融机构ING集团旗下的中国房地产开发基金（ING基金）收购深圳地产企业金地集团一下属公司49％的股权。

　　■2月上旬

　　李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔联手，以22亿港元购得上海普陀区一块土地，面积约17.73万平方米，投资达36亿港元。