房地产：主流公司持续高增 推荐4只龙头股

    方焱 国信证券

　　房地产投资增速继续加速，行业景气度持续攀升

　　全国房地产开发投资增长进一步加快，前3季度共完成16814亿元，同比增长30.3%，增速比1-8月上升1.3个百分点，高于同期城镇投资增速3.9个百分点。

　　“国房景气指数”9月继续上行至104.99点，自2季度以来连续6个月环比攀升，显示出我国房地产行业持续高位景气。

　　房价继续加速上扬，短期交易量或将继续萎缩

　　1-3季度，商品房销售面积和销售额分别同比分别增长34%和51%，市场需求旺盛；销售面积是竣工面积的2倍多，供求矛盾依然比较突出。9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，延续了加速上升的态势。前3季度70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，热点城市房屋消费价格涨幅更高，平均涨幅超过10%的城市分别是深圳15.7%，北海12.1%和北京10.1%。从成交量看，主要城市均出现增长放缓或下滑的现象，其中深圳下降比较明显，随着房贷新政效用的逐步显现，预计短期交易量将进一步萎缩。

　　调控政策影响将是区域性和阶段性的，房地产市场长期上升趋势不改

　　二季度以来政府相继推出金融和土地政策，通过限制土地使用权证发放，推出房贷新政等一系列措施，对行业进行调控。但考虑到涉及多方利益主体，政策的制定和落实会受到诸多制约，在执行上会打折扣。同时，房地产行业的波动容易引起相关产业体系的震动，因此未来调控将以“温和”与“试错”为主调，调控的影响将是区域性和阶段性的，政策风险是有限的，个别“热点”地区市场的短期调整，并不会改变长期上升的趋势。

　　主流公司持续高增长提升地产股投资价值，维持行业“推荐”评级

　　房价持续上涨和销售旺盛促使“主流公司盈利出现爆发性增长”，前3季度地产板块业绩增幅为53%，我们关注的重点公司平均增幅在70%以上。持续的高增长和外延式扩张将提升地产股投资价值，化解短期的估值压力，我们维持对行业“推荐”的评级。目前主流地产股动态估值相对较便宜，我们仍首推“保招万金”，民营“四大金刚”及北京城建、天鸿宝业等资产注入类公司也值得密切关注。

　　行业总体运行情况房地产投资“高歌猛进”，行业景气度继续攀升

　　1-9月份，城镇固定资产投资完成78247亿元，同比增长26.4%，增速比1-8月微降0.3个百分点，基本保持稳定。房地产开发投资增长进一步加快，1-9月完成16814亿元，增长30.3%，增速同比上升6个百分点，比今年1-8月上升1.3个百分点，高于同期城镇投资增速3.9个百分点。前三季度房地产开发投资占城镇投资的比重为21.5%，同比提高0.6个百分点。分地区看，经济发达地区在绝对量上仍然是房地产投资的热点和重点，但增长趋缓；而中西部二三线城市继续呈现出快速增长势头。

　　房地产市场销售旺盛，供求矛盾依然突出，房价继续上扬

　　1-9月，全国商品房竣工面积同比增长11%，增幅比上月提高1个百分点；销售面积和销售额分别是4.74亿平方米和1.58万亿元，同比分别增长34%和51%，显示出房地产市场需求旺盛；销售面积是竣工面积的2.15倍，供求矛盾依然比较突出。

　　9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨10.0%，二手住房销售价格同比上涨7.6%。今年以来，全国住房价格一直在呈现加速上升的态势，1-3季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中1季度上涨5.6%，2季度上涨6.3%，3季度上涨8.2%。热点城市房屋消费价格涨幅更高，1-3季度平均涨幅超过10%的城市，分别是深圳15.7%，北海12.1%和北京10.1%。

　　房地产开发节奏继续加快，1-3季度房屋施工面积20亿平方米，新开工6.68亿平方米，分别同比增长22.4%和21.6%。各地土地供应偏紧，全国土地交易价格上涨较快，1-3季度累计平均上涨12.8%，其中一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%，但土地购置面积有所下降，显示出开发建设成本的提高。另外，建材价格、工资、机械使用费上涨，都形成了对房价上涨的推动。在成本攀升和旺盛需求的支撑下，房价的上涨是大势所趋，短期难以遏制。

　　重点地区房地产市场情况

　　北京：供需结构矛盾明显，房价涨幅进一步扩大

　　北京前三季度月累计完成房地产开发投资1237.47亿元，同比增长17.5%，增幅同比提高1.5个百分点。住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别比去年同期下降6.1%和17%；住宅竣工面积为995万平方米，增长11.3%，比上半年降低14.7个百分点。前三季度，北京市房屋销售价格总指数为110.1%，涨幅比去年同期提高1.6个百分点，比上半年提高0.8个百分点。商品住宅销售价格增长持续加快，在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为111.2%，其中9月份为115.3%，比上月提高1.8个百分点。

　　上海：房价涨幅明显，供应偏紧趋势不变

　　9月份上海商品房成交量有所下降，共成交商品房388万平方米，环比下降9.5%；价格方面，9月上海房屋销售价格指数同比上涨5.9％，环比上涨2.5％；房地产投资继续下降，1-9月上海地产开发投资966.65亿元，同比下降3.6％。

　　鉴于土地开发、购置面积及房地产投资与去年同期相比均明显下降，按照房地产项目的正常生产周期（一般2年），明年同期市场的供应量将呈减少态势，市场依然有可能仍处于供不应求的状态。

　　二手房方面，9月上海二手房指数为2009点，较8月上涨79点，涨幅为4.09%；在众多因素推动下，二手房价格呈现攀升态势。进入10月后，由于受到房贷新政的影响，从目前初步掌握的数据来看，10月二手房整体成交量环比下降三成左右，但成交价格与9月份持平，说明市场呈现出一定的观望态势。

　　深圳：成交量继续下滑，房价涨幅收窄，市场观望气氛显现

　　9月深圳楼市销售继续回落，住宅销售面积30.16万平方米，环比下降16%，成为今年以来的最低谷；住宅销售额50.67亿元，环比8月下降7.6％。尽管成交萎缩，房价表现依然较为坚挺，深圳国土房产局数据显示，9月份深圳商品房均价为13831元/平方米，比8月份上升190元，其中新房成交均价达1.65万元/平米。市场高位缩量整理趋势明显，一方面是因为房价经过长达两年的持续上涨，消费者对可能存在的房产泡沫产生了疑虑；另一方面，在政府调控和银行体系主动收缩房贷的双重作用下，部分消费者购房意愿下降，转为观望。

　　广州：9月惯性走高，10月步入调整

　　继7、8月快速上升后，9月广州住宅指数继续惯性上扬，带动综合指数持续增长，9月城市综合指数为2005点，环比涨幅为2.24%，同比涨幅18.15%；9月住宅指数为1681点，环比涨幅为3.64%；在价格上涨的同时，成交量亦环比增加。10月，受房贷新政出台影响，房地产销售速度明显减缓，十区商品住宅成交量比9月份下跌了18％，与此同时，楼价涨幅也明显下降，比9月份14％的增长率下降了8个百分点。

　　天津、重庆：房地产市场加速发展格局未变

　　天津楼市进一步升温，9月商品房的成交量和成交价格持续上涨。天津城市综合指数环比涨幅为3.10%，同比涨幅19.65%。重庆9月房价继续稳步上行，在住宅指数的推动下重庆综合指数继续上涨，但较上月增幅有所下降，“新特区”效应有所减弱。

　　总体上看，由于天津、重庆两市当前均面临着重大发展机遇，房地产行业加速发展、向一线城市靠拢的格局将长期不变。

　　行业

　　二季度以来，政府针对房地产出台了进一步的调控政策，特别是9、10月相继推出金融和土地政策，通过有条件限制土地使用权证发放，提高商业用房、第二套住房首付比例和贷款利率标准等一系列调控措施，一方面对囤积土地严查、限期开发，加大土地持有成本，加大土地供应量；另一方面对购房者提高房贷首付和利息，抑制房地产市场的投机需求。可以肯定，抑制房价的持续快速上涨、保证市场的健康稳定发展，仍将是四季度和今后房地产调控政策的重要目标。一方面，原有的政策将会得到严格执行和落实；另一方面，地方政府可能会结合当地情况出台更有针对性的措施。但我们认为此前市场比较关注的物业税，在两年内推出的可能性较小，不必过分担心其对行业的影响。此外，房地产调控涉及多方利益主体，政策的制定和落实会受到诸多制约，在执行上会打折扣。而且，房地产业影响力系数大，行业的波动容易引起相关产业和金融体系的震动，因此，未来调控将以“温和”与“试错”为主调，我们认为房地产调控对行业的影响是区域性和阶段性的，政策风险是有限的。

　　房价增幅的回落并不会改变长期上升的趋势，个别“热点”城市的调整影响有限，房地产行业未来发展空间依然巨大。在宏观经济长期向好，城市化进程加快，居民财富和购买力的增强以及资金流动性过剩的大背景下，未来房地产市场仍然较大的发展空间。而土地供应的偏紧客观上也造成了住房供给的减少，使得供求失衡和需求刚性导致的房价高企状态短期难以改变。

　　龙头公司持续高增长提升地产股投资价值，维持行业“推荐”评级

　　房价的持续上涨和旺盛的销售形势促使重点地产公司07年业绩将出现高速增长。07年前3季度地产板块业绩增幅为53%，我们关注的重点公司平均增幅在70%以上，其中万科、保利等龙头企业全年的净利润增长将达到100%左右。

　　借助资本市场，地产公司近来频繁进行股权融资、通过增发注入股东的优质资产，迅速扩大经营规模，在行业高位景气之下，我们提出的“主流公司盈利将爆发性增长”判断正在得到验证，预计未来3年将有一大批地产公司保持50%以上的复合增长，地产股将在多方因素推动下将继续走强，我们维持对行业“推荐”的评级。

　　持续的高增长和外延式扩张将有效化解短期的估值压力，进而提升地产股投资价值。在盈利增长的预期下，目前主流地产股动态估值相对较便宜，行业调整将给龙头企业带来更大发展空间，我们继续首推“保招万金”。二线地产股，如地产“四小龙”、民营“四大金刚”及北京城建、天鸿宝业等公司也值得密切关注。“四小龙”是我们首先推荐的几家区域龙头，未来业绩增长速度也将远高于行业平均增长速度，目前动态估值不高；民营“四大金刚”是我们最近推荐的新品种，我们认为它们在未来有挑战一线公司的潜力。

　　

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