■投资者互相接棒炒房造就了中介公司的繁荣■供图/新华社
市场不景气使房产中介违规挪款暴露无遗———
知名房产中介中天置业法人代表、总裁蒋飞携款逃跑事件给深圳楼市投下了重磅炸弹,这个房价全国最高、涨速飞快的城市,再次引起了人们的普遍关注。中天置业事件是否会成为压垮深圳楼市的最后一根稻草?深圳楼市是否迎来了拐点?
■中介挪款操作造成巨额亏空
中天置业成立于2003年3月,主要是从深圳罗湖区4家中介店铺起家,经过几年的快速扩张,到2006年上半年,中天置业已拥有深圳、上海、成都等地的房地产经纪分行150余间、员工逾2000人。
“其兴也勃,其衰也忽”。中天置业行政副总裁张宇表示,老板携款逃跑后中天置业账面亏空了约1.7亿元,从8月开始到现在,中天置业每月都会亏损几百万元。在原来市场一片大好的情况下,什么问题都没有;但在市场不景气的情况下,被掩盖的问题就都暴露出来了。
据知情人士介绍,中天置业之所以出问题,主要是他们采取挪用客户资金的方式进行快速扩张。中介公司参与房屋交易时,一般都是要求购房者将首期款打入指定银行账户,进行资金监管。等到国土房管部门登记、合同生效后,中介公司才会把房款付给卖方。由于目前没有严格的法律规范,购房款在中介公司账户上都会停留一段时间。
由于铺面多、业务量大,加上没有监管,一些不法的房地产中介就利用收、付款的时间差,采取“拆东墙补西墙”的办法,挪用这些资金,用于炒房、炒股、开设门店,追求短期利润。这些中介公司开设的门店越多,吸纳的房款就越多,可以腾挪的空间就越大,很多人乐此不疲。
广州满堂红地产研究部肖文晓说,这种经营模式在房地产市场景气时一般不容易出现问题。但在楼市不太景气的时候,中介公司的挪用行为将引发巨大的社会风险。
■中介洗牌引发楼市泡沫收缩
事实上,不仅是中天置业,深圳其他中介公司也开始进入了调整期。公司裁员、关闭门店是他们收缩战线的主要方式。记者在深圳发现,在华强北、东门等繁华商业地区,很多中介公司都贴出“旺铺转让”的招牌,一些地产中介公司辞退的员工由于拿不到工资而四处投诉。
中天置业出事的消息散播后,一度动摇了很多人对深圳地产市场发展的信心。有媒体注意到,在上周最后一个交易日,以万科为首的深圳地产股均出现大幅下挫,并拖累深证成指下挫500点,资金撤出地产股迹象明显。
有关专家表示,深圳的中介公司之所以在房贷新政策面前显得那么脆弱,最根本的是因为这个市场炒家太多。深圳市社科院公布的《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》显示:深圳2006年置业者中有超过30%的人在取得产权证后半年内转手;今年前三季度,深圳市一手商品房购买者30%以上为港台人士,他们以投资为主要目的,市场短期炒房迹象明显。
在人民币升值、国内物价上涨的大背景下,很多城市居民将房地产看作是投资的一大捷径。而土地面积狭小、住房刚性需求旺盛的深圳,更是炒风肆虐、涨声一片,甚至出现了“开盘即清盘”、“买房即升值”的神话,投资者互相接棒炒房。这既造成了房价的快速上涨,也造就了中介公司的繁荣。反过来,中介公司的一些不规范行为,如吃差价、挪用客户资金参与炒房等又助推房价进一步走高。
深圳大学国际金融研究所所长国世平说,9月人民银行出台房贷新政,将二手房首付提高到四成后,大大提高了炒房者的进入门槛和操作成本。随后的几次加息、提高准备金率,银行流动性进一步紧缩,一些银行面临着无款可贷的局面,这些釜底抽薪的调控手段从客观上沉重打击了炒房者,深圳因此成为国内受房贷新政影响最大的城市之一。
■深圳楼市不会一步调整到位
有关专家表示,虽然中天置业出事,但很难就此断定深圳楼市已出现拐点,深圳房价要出现大幅下调比较困难。一是房地产市场有个逐步调整的过程,二是深圳的住房刚性需求比较大。
“现今深圳的房地产市场弥漫着一种微妙的氛围,买卖双方都在观望和试探,看看对方的底线在哪里。”深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕说,迫于房地产市场整体的回调压力,开发商已经开始采取暗中打折,或者送精装修的方式,让利给消费者,但消费者明显不买账,他们也在观望。
这种互相观望的心态造成了深圳楼市的交易量进一步萎缩。根据深圳市国土房管局的相关信息,今年以来深圳每天房屋成交量为300套左右,但进入10月份以后市场异常惨淡,11月份交易仍十分冷清,11月18日全市新房仅成交了68套。
同时,房价表现依然坚挺。国家统计局、国家发改委等部门公布了10月份全国70个大中城市房屋销售价格调查。结果显示,深圳房价同比上涨19.5%,涨幅继续在全国居首位。
“最重要的还是要看政策的走向,如果政府再出台相关政策,固化调控成果的话,开发商就有可能顶不住压力吐利售房;但如果政策松动,深圳市场就会将利空消化掉,开始新一轮的上涨。”高海燕说。
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