张江高科自有房产将增百万平方米

拟配股募资收购集团优质资产并投资建设6个项目———张江高科自有房产将增百万平方米

　　证券时报记者蒋晔

　　张江高科(600895)日前表示将实施配股，募集资金用于收购集团旗下优质资产和投资建设6个项目。有专家表示，如果该计划能够顺利实施，张江高科将直接增加46万平方米各种形态的出租物业，如果算上在建项目和未开工的储备项目，公司此次所增加的物业将超过百万平方米。

　　根据配股方案，张江高科将以现有股本12.16亿股为基数，实施10配2.4-2.9股，计划募集资金38.9亿元。公司表示，此次配股所得资金将用于收购集团旗下的4块资产和6个项目的投资，剩余部分将补充流动资金。

　　据了解，此次张江高科欲收购的上海张江集成电路产业区开发有限公司是集团的优质资产。年初，上市公司以6.74亿元从大股东手中收购了该公司60%股权，这次拟以募集资金中的5.38亿元收购剩下40%股权。该公司主要从事张江集成电路产业区土地的开发，其中，已经产生现金流的出租物业有16万平方米，即将产生出租或者销售收入的在建项目34万平方米，待开发的土地储备可建房产面积约130万平方米。

　　上海张江微电子港有限公司是本次拟配股收购的另外一块资产。微电子港公司主要负责园区内地铁二号线张江高科站周边目前已配套成熟地块开发。上市公司拟以募集资金中的7.08亿元从大股东手中收购微电子港31.4%的股权，本次收购完成后张江高科将拥有微电子港49.5%的股权。

　　微电子港公司目前持有紧邻张江高科地铁站的办公及商业租赁房产合计12万平方米；与张江高科合资在建的张江创业园项目，总建面达9.8万平方米，微电子港公司持有该项目公司45％股权；并且拥有配套成熟的地铁周边黄金地段近30万平方米的住宅、商业土地储备，为上市公司的后续发展提供强大的盈利支撑。

　　此次募集资金中另有18.6亿用于项目建设，建设规模达到46.3万平方米。大部分项目将于2009到2010年期间陆续完工，这将扩充公司物业拥有量，有助于业绩的增长。

　　如果此次集团公司优势资产注入成功，张江高科将直接增加46万平方米各种形态的出租物业，可以更为充分地享受到张江高科园发展成熟的房产出租收益，也包括因地价和房价上涨带来的物业重估价值提升，极大地增强了张江高科出租业务发展后劲。

　　通过此次配股，还增加了上市公司用于出租或销售的项目储备，其中包括约50万平米在建项目和180万平方米建筑面积的待开发土地，为公司今后的经营业绩提高提供了坚实基础。

　　值得注意的是，由于收购项目整体成本较低，地理位置位于张江高科园，土地价值升值很快，无论将来出租还是销售，盈利空间都较大。据悉，目前张江周边普通住宅的售价多数超过12000元/平方米，办公楼售价多数超过20000万元/平方米。收购后，上市公司将从张江高科园未来土地和房价的持续景气中大大受益。

　　有分析师认为，这些资产的注入将有利于上市公司的成长，也将给投资者带来稳定的长期收益。根据申银万国的研究报告，张江高科未来三年EPS分别为0.31、0.51和0.82元，按照10配2.4股，摊薄后的EPS为0.25、0.41和0.67元。公司的重估净资产价值从原来的17.19元，提升到26.06元(摊薄前)。

　　
　　
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