金融街：房产开发与物业经营并举 增发破资金瓶颈

　　定向增发半年后，金融街控股股份有限公司（金融街，000402.SZ）在资本市场开始了新一轮的大展拳脚。

　　8月7日，金融街公告了2007年中报。上半年，金融街实现营业收入约20.8亿元，同比增长98%；实现净利润约4.3亿元，同比增长198%；每股收益0.4元。同时，公司预计年初至下一报告期末的累计净利润同比增长约100%至150%。

　　同天，金融街还拟公开增发不超过3亿股，投资旗下子公司的5个项目。这些项目分布在北京、天津和惠州三地，以酒店、商业和高档公寓等业态为主，总投资约112.16亿元，目前已投资20.78亿元，尚需投入91.38亿元。

　　增发预案“选择此时增发，一方面是2007年底北京金融街项目将基本建成，公司需要募集资金进行项目储备；另一方面，上半年公司自持物业占比上升，金树街等项目转为长期出租。”金融街董秘于蓉说。

　　金融街表示，募集资金将按照北京项目、天津项目、惠州项目的顺序投入，在不改变募投项目的前提下，董事会可根据项目的实际需求，对募集资金投入顺序和金额进行调整。若增发募集资金不能满足项目资金需求，将利用自筹资金解决。若增发募集资金超过项目资金需求，超出的募集资金将用来补充流动资金。

　　其实，此次增发或另有隐情。

　　4月12日，金融街董事会通过了发行约9亿元的企业债议案。于蓉介绍说，由于今年1月以后，企业债和公司债的审批权由发改委一家改为发改委和证监会两家，公司目前尚无法确定向哪家主管机构申请，故此事项还在继续进行中。

　　广发证券房地产分析师花长劲说：“此次增发与公司经营所需资金偏紧，无法满足公司发展需要有关。”金融街目前资产负债率为66.65%，其中短期借款和长期借款分别为14.13亿元和30.50亿元，分别比年初增加1.93亿元和18.20亿元。同时，他表示增发若顺利实施将有力缓解资金制约，增强公司资本实力。

　　自持物业占比上升金融街中报显示，投资性物业账面值从年初的1.7亿元增加到了目前的4.5亿元。营业总收入中，房产开发销售收入为19.68亿元，占94.41%，同比增长107.18%，毛利率48.57%；物业租赁收入为0.43亿元，同比增加38.04%，毛利率达到75.11%；物业经营收入为0.62亿元，毛利率32.22%。

　　华泰证券房地产分析师张弛飞分析，物业租赁收入保持稳定增长，与公司增加自持物业，扩大出租物业面积的经营思路有关，物业经营为公司开拓了新的盈利增长点，平滑了业绩波动性。

　　据了解，上半年金融街持有的丽思卡尔顿酒店平均入住率由开业初的30%增加至50%以上，实现营业收入约5900万元；计划9月开业的金融街购物中心可出租面积共约3.8万平方米，目前已全部完成招商工作，租户超过110家，其中不乏LouisVuitton、Gucci、连卡佛百货等国际精品品牌；可出租面积共7951平方米金树街已投入运营租户21家，开业租户16家；金融街公寓分期投入运营，出租率超过50%，实现营业收入约380万元。

　　广发证券陈林分析师认为，金融街提高自持物业比例，实现纯房产开发向房产开发与物业经营并举的转变，能够分享金融街区域日益提升的区位价值，享受资产升值。尽管在短期内给公司带来一定的资金压力，但长期内能够提供稳定的现金流。同时土地增值税的影响也将由于项目由售转租而变得较小。

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