房地产：行业景气正持续上升　推荐8只龙头股

　　投资要点：

　　近期行业景气得到维持并正持续上升，预计仍将继续维持。

　　行业销售和投资对比说明楼市供不应求整体趋势没有根本改变，经济适用房等保障性住房投资增加较快，但总额很低，本质上并不构成对未来房价和需求量的负面影响。

　　最近一年来办公楼和商业用房投资和价格增速缓慢，但需求依然增长较快，预计办公楼和商业用房价格和销量未来将有良好表现。因半年多以来房价涨幅加快，超预期增长导致政策关注压力加大，预计未来房价涨幅将有所放缓。但因人口红利和真实消费需求、经济持续景气及其财富效应、人民币升值加快等根本因素没有改变，预计包括住宅在内的房价上涨趋势不变。

　　今年以来一线和二线核心城市楼市旺盛，10月份开始一二线城市房价基本维持高位，但因政策调控、房价涨幅短期过快等方面原因，深圳和广州销量出现明显下降，上海、北京和大部分二线核心城市销量并无明显改变。预计未来广深楼市需有较长时间来盘整和消化。

　　近期政策调控集中在产品结构供应和闲置土地清理上，前者并不改变行业景气，后者主要体现在非上市的小开发商和项目公司上，闲置土地清理有利于资源向优势大中型企业集中，我们今年重点推荐的一线万科、二线名流置业在今年的行业兼并整合上表现优异。

　　因方案和政策效果的复杂性，目前我们倾向于认为物业税出台概率小。

　　地根和银根紧缩有助于提高行业门槛，使土地等资源向一二线龙头公司集中，未来的行业景气有望更多地为这些公司所享有。

　　06年、07年前10个月的销售高增长将为一二线龙头房地产公司未来2-3年业绩保持45％以上的高增长打下坚实基础。在土地增量资源、包括信贷和权益融资在内的资金资源获取上，一二线龙头公司在今年已经获得了先人一步的优势。

　　土地资源价值继续高涨，地产股的投资价值日益凸现，尤其是未来土地资源优势和房产开发优势能很好地结合起来的公司，其成长性和投资价值将更佳。

　　因行业综合景气不会改变，房价和销量上涨趋势不会改变，维持对行业的增持投资评级。根据我们对行业发展趋势的上述判断，推荐具有土地成本和获取优势的地产股和全国性、区域性房产股龙头。

　　1.行业综合景气持续抬升

　　10月国房综合景气指数105.74，为2004年下半年以来的新高。其中，销售价格指数表现最好，为107.31，创2006年8月以来的新高(图1)。10月末全国商品房空置指数110.7，同比下降3.9%。其中，空置商品住宅5794万平米，下降13.3%。

　　土地开发和施工面积维持平稳。总体上行业景气得到维持并正持续上升，预计行业综合景气将继续维持。

　　2.行业投资整体增速稳中有升，经济适用房投资增长最快

　　10月房地产开发投资增长31.4%，稳中有升，继续小幅领先于城镇固定资产投资增速(图2)。今年前10个月房地产开发投资累计完成1.92万亿元，接近06年全年水平，而今年前10个月商品房销售额累计实现2.13万亿元，同比增长51.5%，超过去年全年水平。

　　在中央政府转变调控思路，加强包括经济适用房、廉租房和配套商品房在内的保障性住房开发建设后，经济适用房投资增速急剧上升(图3)，从高负增长变为高正增长。对保障性住房供给增加，我们维持9月行业月报的观点，即中低收入阶层住房需求是商品房需求最基础的一块，只有最基础一块的居住需求得到保证，整个行业景气才有望可持续和得到延长。目前经济适用房投资总额6.18亿元，占住宅和商品房投资额的比例不到5％，虽然增速很快，但总额较低。

　　行业销售和投资对比说明楼市供不应求整体趋势没有根本改变，经济适用房等保障性住房投资增加因总额相对较低对房价和需求冲击不大。

　　3.房价和需求上涨趋势不变，但预计住宅价格涨幅将有放缓

　　因需求显著上升，07年前10个月房价快速上涨。06年1月到07年4月全国房屋销售价格指数基本在105.5波动，5月后持续上升，10月达到109.5，接近04/05年的高点(图4)。房价快速上涨促进了商品房销售额的快速上涨，前10个月销售额增长超过50％。06、07年的房价和销售额上涨将为一二线主流房地产公司未来2-3年的业绩高增长打下坚实基础。

　　分类看，住宅和商业用房价格相对比较稳定，办公楼价格波动较大。最近一年多以来住宅价格涨幅加快，办公楼和商业用房价格涨幅放慢(图3)。因办公楼和商业用房投资增速放慢，同时国内经济景气而推动的办公楼和商业用房需求将持续缓慢上涨，所以预计办公楼和商业用房价格有望获得更好的上涨表现。住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消化需要时间，加上政策关注和调控压力增大，因人口红利和真实消费需求持续存在、经济持续景气及其财富效应，我们预计房价不会下跌，但全国住宅房价涨幅将有所放缓。

　　4.一线城市：房价基本维持高位，珠三角成交量显著下降

　　上海、北京、深圳和广州四个一线城市商品房销售额占全国的1/3以上，今年二季度以来一线城市和二线核心城市房价和销售表现非常优异，10月份开始一二线城市房价基本维持高位，但因政策调控、房价涨幅短期过快等方面原因，销售上购房者出现程度不一的观望。前期房价涨幅过快、投资需求比重较高的深圳和广州地区销售量明显下降。根据供求关系和前期房价、销售量涨幅，预计北京为首的环渤海、上海为首的长三角，武汉、西安、沈阳、天津、福州、苏州等二线核心城市房价和销售量将保持上涨，预计深圳、广州部分城区、珠海等城市因观望气氛而导致的销售量下降将维持一到两个季度的时间。

　　上海：10月以后每周销售面积相比高峰时期下降较少，基本维持在日均800套的平均水平，成交价格有所下滑，从最高时期的1万多下降到近期的8000多，但从实际成交情况看，房价并无下跌，上海这种成交价格下降更有可能是近期成交楼盘档次高低导致的结果(比如中低价商品房成交量上升，图6)。

　　深圳：9月开始一手住宅成交量开始下降，从最高时期的1000套、10万平米以上面积下降到目前的500套、4万平米，观望气氛严重。但一手住宅成交价维持在14000元，基本没有下跌(图9)。

　　5.政府政策调控旨在抑制房价上涨过快，有利于行业集中度提高

　　近期和未来一段时间政府调控政策主要集中在商品房供应结构和闲置土地清理上，供应结构调整是05、06年新老国八条的主要调控精神，内容包括保证保障性住房供给、保证90平米以下的中小户型供给，该政策有利于调整产品供应结构，对行业需求并无负面冲击。根据国土资源部的定义，闲置土地是指土地出让合同或土地规划批准书满1年尚未开工，已开工但开工面积不足1/3、投资额不足1/4且未经批准停止开发1年连续满1年的项目，根据我们的了解，大部分上市公司的土地储备都处于连续滚动开发状态，很少有闲置开发的项目。而且，在万科等行业龙头的带动下，目前上市公司出现了项目开发加速的行业趋势，闲置土地则更少。绝大部分闲置土地在非上市的小开发商、项目公司手上，而目前土地、资金紧缩的宏观调控导致行业门槛提高，将有利于这部分闲置土地通过兼并收购转移到优势上市公司手中。从今年看，一线的万科A、二线的名流置业在土地资源的行业整合上表现良好。

　　对于物业税，我们认为，因为涉及税基，税率，征税对象，征税依据，商品房存量和增量，物权，是否要评估，由谁评估等多方面的环节，出台的概率和时间很难判断，目前我们倾向于认为出台物业税的概率不大。

　　6.一二线龙头上市公司未来两到三年业绩有望保持高增长态势

　　06年全年、07年前三季度楼市房价和销售量的良好表现，使得一二线龙头上市公司未来两到三年业绩保持45％以上的高增长基本有了可靠保证，根据商品房销售额涨幅和房地产上市公司主营业务收入涨幅的历史表现，我们把45％以上的增长速度定义为高增长。一二线龙头上市公司因为拥有土地、资金等资源获取上的优势，所以他们将从06/07两年的楼市超预期增长获得更大的收益和成长。所以我们在继续看好行业的同时，维持对一二线主流地产上市公司投资价值的推荐。

　　在土地获取上，只有拥有强势综合竞争实力的优势大中型企业才能够进入门槛日益提高的土地公开出让市场，才能够有条件和实力去整合大股东或者实际控制人、其他企业的存量房地产资源。在资金获取上，这些一二线龙头公司因为良好的竞争实力有望继续获得商业银行为主的资金支持，事实上，大部分一二线龙头公司在07年的股市再融资浪潮中获得了权益资本，为公司下一步的快速发展创造了良好条件。

　　7.维持行业增持投资评级，维持推荐一二线龙头公司

　　依据我们在07年投资策略报告《超配者超强》和《坚持超配者超强》中的分类，一二线龙头公司包括：(1)地产股：我们分为两类：一类是所拥有的项目储备中绝大多数是两到三年以前拿到的土地，重估地价成本升值25％以上，这一类公司并不多。另一类是拥有能够持续、大规模、低成本、其他人难以复制获得土地的拿地模式，例如：华侨城的“主题公园＋地产”模式、上实发展的“海滩改造＋地产”模式、张江高科的“高科园＋地产”模式、招商地产的“港口＋地产”模式、中粮地产的“物流园区＋地产”模式。地价的持续大幅上涨是投资地产股的最好证据之一(图11)。(2)房产股：主要是项目储备成本较低、分布区域集中在房价和需求将持续旺盛、在建项目规模较大的公司，我们推荐的房产股既包括万科、招商地产、保利地产、华侨城、金地集团、中粮地产、上实发展等全国性开发商龙头，也包括北京城建、天鸿宝业、华发股份等区域性开发商龙头。

　　近期一二线龙头公司股价从最高点普遍下调30％以上，我们认为，由于行业景气的大趋势不会改变，房价和需求量上升趋势不变，行业集中度提高将使龙头公司受益，所以维持对房地产行业的推荐，一二线龙头公司的投资价值不变，股价回调增加了这些龙头公司的投资吸引力，目前大部分一线重点公司08年动态估值在30倍左右，二线重点公司08年动态估值在20-25倍左右，我们维持推荐。 (来源：国泰君安) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。