国泰君安房地产行业分析师张宇孙捷平
行业综合景气持续抬升
我国房地产行业依然呈现出景气度上升的格局。其主要标志是：景气指数上升、销售价格走强、商品房空置率下降、开发和施工平稳。
10月末全国空置商品住宅5794万平米，下降13.3%。
经济适用房投资增长最快，但总额仍然较低，对房价和需求冲击不大。
今年前10个月商品房销售额同比增长51.5%，超过去年全年水平。将为一二线主流房地产公司未来2-3年的业绩高增长打下坚实基础。
展望未来，我们预计房价不会下跌，但全国住宅房价涨幅将有所放缓。
在实行宏观调控的背景下，我国房地产行业依然呈现出景气度上升的格局。其主要标志是：景气指数上升、销售价格走强、商品房空置率下降、开发和施工平稳。
2007年10月国房综合景气指数105.74，为2004年下半年以来的新高。其中，销售价格指数表现最好，为107.31，创2006年8月以来的新高。10月末全国商品房空置指数110.7，同比下降3.9%。其中，空置商品住宅5794万平米，下降13.3%。土地开发和施工面积维持平稳。总体上看，房地产行业景气得到维持并正持续上升，预计未来行业综合景气将继续维持。
行业投资整体增速稳中有升，经济适用房投资增长最快。
数据表明，今年10月房地产开发投资增长31.4%，稳中有升，继续小幅领先于城镇固定资产投资增速。今年前10个月房地产开发投资累计完成1.92万亿元，接近2006年全年水平；而今年前10个月商品房销售额累计实现2.13万亿元，同比增长51.5%，超过去年全年水平。
在中央政府转变调控思路，加强包括经济适用房、廉租房和配套商品房在内的保障性住房开发建设后，经济适用房投资增速急剧上升，从高负增长变为高正增长。对保障性住房供给增加，我们维持原来的观点，即中低收入阶层住房需求是商品房需求最基础的一块，只有最基础一块的居住需求得到保证，整个行业景气才有望可持续和得到延长。目前经济适用房投资总额6.18亿元，占住宅和商品房投资额的比例不到5％，虽然增速很快，但总额仍然较低。
行业销售和投资的对比说明楼市供不应求整体趋势没有根本改变，经济适用房等保障性住房投资增加，因总额相对较低对房价和需求冲击不大。
房价和需求上涨趋势不变，但预计住宅价格涨幅将有放缓。
因需求显著上升，今年前10个月房价快速上涨。2006年1月到2007年4月全国房屋销售价格指数基本在105.5波动，今年5月后持续上升，10月达到109.5，接近2004至2005年的高点。房价快速上涨促进了商品房销售额的快速上涨，前10个月销售额增长超过50％。2006、2007年的房价和销售额上涨，将为一二线主流房地产公司未来2-3年的业绩高增长打下坚实基础。
分类看，住宅和商业用房价格相对比较稳定，办公楼价格波动较大。最近一年多以来，住宅价格涨幅加快，办公楼和商业用房价格涨幅放慢。因办公楼和商业用房投资增速放慢，同时国内经济景气而推动的办公楼和商业用房需求将持续缓慢上涨，所以预计办公楼和商业用房价格有望获得更好的上涨表现。展望未来，住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消化需要时间，加上政策关注和调控压力增大，因人口红利和真实消费需求持续存在、经济持续景气及其财富效应，我们预计房价不会下跌，但全国住宅房价涨幅将有所放缓。
维持行业“推荐”的投资评级
依据我们在2007年度投资策略报告《超配者超强》中的分类，一二线龙头公司包括：
其一、地产股：我们分为两类：一类是所拥有的项目储备中绝大多数是两到三年以前拿到的土地，重估地价成本升值25％以上的，这一类公司并不多。
另一类是拥有能够持续、大规模、低成本、其他人难以复制的获得土地的拿地模式的，例如：华侨城的“主题公园＋地产”模式、上实发展的“海滩改造＋地产”模式、张江高科的“高科园＋地产”模式、招商地产的“港口＋地产”模式、中粮地产的“物流园区＋地产”模式。地价的持续大幅上涨是投资地产股的最好证据之一。
其二、房产股：主要是项目储备成本较低、分布区域集中在房价和需求将持续旺盛、在建项目规模较大的公司。我们推荐的房产股既包括万科、招商地产、保利地产、华侨城、金地集团、中粮地产、上实发展等全国性开发商龙头，也包括北京城建、天鸿宝业、华发股份等区域性开发商龙头。
近期一二线房地产上市公司股价从最高点普遍下调30％以上，我们认为，由于行业景气的大趋势不会改变，房价和需求量上升趋势不变，行业集中度提高将使龙头公司受益，所以维持对房地产行业的“推荐”的投资评级。同时，一二线房地产公司的投资价值不变，股价回调增加了这些龙头公司的投资吸引力，目前大部分一线重点公司2008年动态估值在30倍左右，二线重点公司2008年动态估值在20-25倍左右，我们维持推荐这些公司。
政府调控有利提高行业集中度
近期和未来一段时间内，政府调控房地产行业的政策主要集中在商品房供应结构和闲置土地清理上。
供应结构调整是2005、2006年新老“国八条”的主要调控精神，内容包括保证保障性住房供给、保证90平米以下的中小户型供给等。该政策有利于调整产品供应结构，对行业需求并无负面冲击。
根据国土资源部的定义，“闲置土地”是指土地出让合同或土地规划批准书满1年尚未开工，已开工但开工面积不足1/3、投资额不足1/4且未经批准停止开发1年的项目。根据我们的了解，大部分上市公司的土地储备都处于连续滚动开发状态，很少有闲置开发的项目。而且，在万科等行业龙头的带动下，目前上市公司出现了项目开发加速的行业趋势，闲置土地则更少。绝大部分闲置土地在非上市的小开发商、项目公司手上，而目前土地、资金紧缩的宏观调控导致行业门槛提高，将有利于这部分闲置土地通过兼并、收购转移到优势上市公司手中。从今年看，一线的万科A、二线的名流置业在土地资源的行业整合上表现良好。
对于物业税，我们认为，因为涉及税基、税率、征税对象、征税依据、商品房存量和增量、物权、是否要评估、由谁评估等多方面的环节，出台的概率和时间很难判断，目前我们倾向于认为出台物业税的概率不大。
我们预测，一二线业内上市公司在未来两到三年的业绩有望保持高增长态势。
2006年全年、2007年前三季度楼市价格和销售量的良好表现，使得一二线业内上市公司未来两到三年业绩保持45％以上的高增长有了可靠保证。根据商品房销售额涨幅和房地产上市公司主营业务收入涨幅的历史表现，我们把45％以上的增长速度定义为高增长。
在土地获取上，只有拥有强大综合竞争实力的优势大中型企业才能够进入门槛日益提高的土地公开出让市场，才能够有条件和实力去整合大股东或者实际控制人、其他企业的存量房地产资源。在资金获取上，这些一二线龙头公司因为良好的竞争实力有望继续获得商业银行为主的资金支持，事实上，大部分一二线龙头公司在2007年的股市再融资浪潮中获得了权益资本，为公司下一步的快速发展创造了良好条件。
一二线房地产上市公司因为拥有土地、资金等资源获取上的优势，所以他们将从2006/2007两年的楼市超预期增长获得更大的收益和成长。所以我们在继续看好行业的同时，维持对一二线主流地产上市公司“推荐”的投资评级。
房价维持高位珠三角成交锐减
上海、北京、深圳和广州这四个一线城市的商品房销售额占全国的1/3以上，今年二季度以来，一线城市和二线核心城市房价和销售表现非常优异；从今年10月开始，一二线城市房价基本维持高位，但因政策调控、房价涨幅短期过快等方面原因，购房者出现程度不一的观望，使部分城市商品房成交量大幅下降。前期房价涨幅过快、投资需求比重较高的深圳和广州地区销售量明降幅明显。
根据供求关系和前期房价、销售量涨幅，我们预计北京为首的环渤海、上海为首的长三角，武汉、西安、沈阳、天津、福州、苏州等二线核心城市房价和销售量将保持上涨，预计深圳、广州部分城区、珠海等城市因观望气氛而导致的销售量下降将维持一到两个季度的时间。
上海：
今年10月以来每周销售面积相比高峰时期下降较少，基本维持在日均800套的平均水平，成交价格有所下滑，从最高时期的1万多下降到近期的8000多元，但从实际成交情况看，房价并无下跌，上海这种成交价格下降更有可能是近期成交楼盘档次较低导致的结果。
北京：
今年10月以来，北京一手房住宅继续保持每周3000套以上的销售旺盛态势，成交面积40万平米左右，房价稳中有涨。
广州：
今年8月以来，广州一手住宅房价整体上维持在11000元左右，近期也并没有出现下降。但成交量从最高时候的1500套以上下降到目前的700套左右，市场出现了较为明显的观望气氛。
深圳：
从今年9月开始，深圳一手住宅成交量开始下降，从最高时期的1000套、10万平米以上面积下降到目前的500套、4万平米，观望气氛严重。但一手住宅成交价维持在14000元，基本没有下跌。
（来源：证券时报)
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