深圳小户型租金涨了7.2% 后市租赁将更加活跃

　　由于深圳人口密度较高，年轻人众多，决定了小户型市场需求量巨大，小户型成为租赁市场中的主流。2007年小户型租金水平同比上涨7.2%，前10个月小户型平均租金为34.1元／平方米?月。

　　深圳世华地产市场研究中心近日发布的一份市场分析显示，2007年前10个月，我市租赁市场小户型租赁面积总体呈上涨趋势。2007年小户型租金水平同比上涨7.2%，前10个月小户型平均租金为34.1元／平方米?月。

　　世华地产分析，深圳是一个流动人口较多的城市，大量流动人口带来庞大租赁需求，故深圳二手住宅租赁市场一直非常活跃。由于深圳人口密度较高，年轻人众多，决定了小户型市场需求量巨大，小户型成为租赁市场中的主流。按面积计算，近三年的租赁成交，占3级市场成交的比重都在30%以上，2007年因买卖成交火爆，销售比例明显上升，但从绝对值上来看，租赁面积也有大幅增加。

　　从各区租金水平上来看，关内的地理优势明显，其小户型租金比关外高，其中福田、罗湖、南山分列前三位。小户型总价较低，租金水平高，特别是福田、罗湖、南山等区，小户型物业成为一种高回报的投资品，因而投资购买较多。据世华地产调查，2007年用于投资用途的小户型购买，约占成交比例的七成。

　　世华地产市场研究中心分析认为，我市小户型租赁市场成交将会更加活跃，租金也仍将继续上涨。

　　分析指出，年底随着寻找工作的毕业生的到来，加上换房人群的增多，这段时间一直以来都是传统的租赁活跃时期。此外，今年三级市场出现了新的情况，近期受到调控政策的影响，三级市场观望气氛浓重，预计观望至少会持续到2008年初，在这种情况下，许多业主在交易不成的情况下选择放租物业，持币待购的客户也不急于购房而选择租房观望，两个趋势都会使租赁成交量上升。

　　深圳小户型物业量有限，租赁需求增加，小户型租金也就会继续上涨。此外深圳房价较高，对于一些投资型客户而言，每个月还贷资金压力较大，而目前市场成交低迷，在物业不能及时脱手的情况下，他们选择上涨租金以减少资金压力，这样可能将整体租金水平拉高。

　　片区分析

　　福田小户型供不应求

　　小户型物业的租客多为在福田及相邻区域上班的白领，由于土地资源有限，福田小户型物业存在着供不应求的局面，福田区的小户型租赁市场也十分活跃。2007年福田区小户型各月租赁面积大多在4万平方米以上，且有逐渐上升趋势。

　　福田区地理位置优越，交通便利，其租金水平相对高于其他区域。2007年10月，福田区小户型平均租金为46.1元／平方米?月，远远高于深圳平均全市水平。不过，租金回报率约为4%，回报率不高，主要原因是买卖成交价较高。

　　罗湖租赁物业分两大块

　　罗湖区活跃的小户型租赁物业明显分成两大块：东门商圈区域和口岸商圈区域。这一划分很大程度上说明小户型物业客群的种类：一部分客群是罗湖区上班、做生意人士，另一部分为香港人。

　　今年罗湖小户型物业租赁面积呈上升趋势，10月约为5.35万平方米，由于租赁市场较为成熟，10月小户型租金为44.3元／平米?月，比上半年略有增加。罗湖片区今年10月二手住宅买卖成交均价为9498元／平方米，租金回报率为5.5%，完全能够以租养房。

　　南山房价高租不抵供

　　随着城市西移，南山区的住宅租赁市场十分活跃，成交量位居深圳六大区首位，比例超过25%。南山区小户型租赁面积也有所上升，2007年10月租赁面积为6.77万平方米，比年初上涨约50%。租金水平随整体房地产市场的变化产生过波动，在房价最高的6月，租金也涨至高点，随后有所下降。

　　南山区10月二手住宅买卖成交均价13101元／平方米，租金为39.0元／平方米?月，租金回报率为3.5%。南山房价较高，租不抵供，房租只是减少月供压力的途径之一。南山小户型物业租赁客群以在南山及相邻区域工作者为主，也包括一些外籍人士。

　　宝安龙岗关口物业需求多

　　宝安与龙岗两区小户型物业发展有着相似之处，以前两区都是以大户型为主，后来因相关政策的实施、小户型需求的增多，小户型物业也逐渐增多。随着小户型物业的供给与需求增多，租赁市场也活跃起来。2007年10月两区租赁面积都比4月上涨40%左右。

　　宝安、龙岗两区土地资源丰富，小户型物业多，租赁市场总体上来说供需矛盾不突出，故租金水平没有太大变化。两区在关口附近的小户型物业需求较多，他们主要是针对关内的工作阶层，放租容易且租金水平较高。

　　2007年10月，宝安、龙岗租金回报率分别为4.5%、3.7%。 (来源：深圳新闻网-深圳商报)