外资新选择：房地产股权及项目开发

　　“2007年，中国房地产市场对于风险投资和海外机构投资者的吸引力没有任何减弱的迹象。”中房指数研究院院长陈晟介绍。这一方面和中国楼市持续的增长需求相关，同样与人民币升值的大趋势有关。“和前两年不同的是，受171号文‘限外令’影响，外资收购现成物业的条件已经日趋严格。

　　2005年作为中国汇率体制改革元年，也是外资于中国房地产市场风起云涌的元年，大摩、高盛、麦格理等众多海外投资机构从那时起大举收购中国一线城市的顶级物业，开始了热钱“横扫”中国房地产的普及式教育。

　　但根据记者对2007年外资投资情况统计，多数投行已经转向房地产开发，或直接参股房地产开发公司股权。重大合作开发项目如：重庆龙湖地产与荷兰ING房地产机会基金联合参与北京市昌平区某组团土地投标，并以9.25亿元高价竞得113.5亩成都某地块。美国对冲基金管理公司Aetos Capital与中国人寿达成协议，共同在中国房地产市场展开合作。Aetos表示希望在未来几年向中国投资10亿美元；冰岛格里特利尔银行(GlitnirBankhf)与中国地产商合作开发沈阳某市中心黄金地块住宅项目。8月，爱尔兰房地产企业财富控股（Trea－sury Holding）以77亿元价格收购虹桥上海城商办部分及中区广场。财富控股亦有意将多个在华房地产项目注入子公司CREO于英国上市。

　　而根据年初的说法，摩根斯丹利今年在中国房地产市场投入的资金额为30亿美元，花旗集团房地产基金计划在包括今年在内的3年内对内地和港澳台地区房地产市场的投资额提高9倍以上。

　　分析人士称，很多投资机构看好中国楼市的重要原因仍是人民币升值背景。面对外资难挡的投资热情，2006年7月份，国家建设部等六部委曾发布“171号文件”限制外资炒楼。此后，外资直接购买现成物业的行为有所收敛，但其它投资方式也随之兴起。雷曼兄弟入股融创集团就是一种传统的投行通过IPO双重获利的方式，即先进行上市前持股，再辅导上市，再寻机退出。

　　另外，业内人士介绍，大型物业收购虽然比去年低调很多，但主要原因是收购已经转战到二三线城市，“至今年上半年，已经确认的收购项目13个，投资规模同样不可小觑。”仲量联行一份投资报告称。上述人士介绍，随着投资经验的累积，外资投资者当初漫长的尽职调查期正被不断缩短，决定投资项目的决策期从最初的半年甚至1年缩短到如今的不到3个月。

　　巨资背后是房地产利用外资额的直线攀升。数据显示，截至今年10月，房地产业资金来源合计28863亿元，同比增长40%，其中国内贷款5611亿元，同比增幅仅30%。但利用外资同比增长67%，外商直接投资增长70%，后一项目在今年前五个月的增幅还一度高达89.9%。

　　外资对房地产业进行投资收益的另一个途径是证券市场。根据统计，截至8月，A股存量资金总计创13000亿元，仅7、8两个月，流入资金逾3000亿元，连续刷新资金纪录。巨额资金不断涌入资本市场，地产股又成为投资者最迷恋的权重股之一。A股地产股仅增发一项就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业。全年确定增发的房地产股超过20只。

　　“目前，热钱40%仍然通过存款的方式保留人民币，因为这是最灵活的兑现方式。还有40%左右通过购买国债、基金等方式滞留在国内。而其余的20%就是房地产投资。”一位外资银行人士告诉记者。