广州房管局:11月房价猛跌千元降幅达9.9%

　　出现拐点了吗？这是最近楼市冒出的话题。

　　上周末，国务院相关部委组建的高规格联合调查小组在广州检查房地产调控和住房保障制度建设，广州市国土房管局向检查组汇报了广州房价的最新数据：广州11月房价猛降1141元/平方米，降幅高达9.9%。

　　在深圳，随着二手房交易量下降，许多业主选择放租物业，持币待购的客户也不急于买房而选择租房观 望，两个趋势使得租房价涨量升。

　　按理说，房价跌了应该会有人买，但有人却说“买房买涨不买跌，现在"抄底"早了点，看看再说”。

　　买与不买，这仍是个问题。

　　昨日（17日），记者从广州市国土房管局向国务院检查组提交的汇报材料中获悉，最新统计数据表明，广州11月份一手房成交价格出现今年以来的首次大幅下降，11月成交均价为10433元/平方米，环比2007年10月均价下降1141元/平方米，下降幅度9.9%，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。

　　广州两年来的房价一直处于上升通道，据广州市国土房管局统计，2006年广州十区新建商品住宅均价为6315元/平方米，同比上涨24.6%.2007年广州房价也呈上涨趋势，特别是10月份一手房均价达到11574元/平方米的历史最高点，同比上涨81.3%.广州市国土房管局指出，进入11月后，广州商品住宅实际成交价格明显呈下降态势。

　　成交量方面，广州11月份的楼市成交量继续维持在低位水平。据统计，2007年1至10月，广州一手住宅成交面积总体呈下降态势，成交面积为700.8万平方米，同比2006年下降8.2%.其中，10月下降十分明显，从以往一般每月70万平方米的成交量下降到57.74万平方米，环比下降17.9%.刚刚过去的11月一手住宅成交面积继续保持与10月相同的成交量，成交面积仅为57.86万平方米，与去年同期相比下降了41.1%.

　　供大于求市场格局正在形成

　　广州市国土房管局表示，一手住房供求矛盾是近年来房价上涨的主因之一。2005年以来，广州一手住宅批准预售面积一直小于实际成交面积，2006年这一缺口超过200万平方米。随着2006年下半年和2007年商品住宅用地供应不断增加，一手住房投资和新开工面积也同步增长，空置面积大幅减少，一手住房市场供求矛盾得到缓解。

　　从统计数据中可以发现，广州楼市供大于求的市场格局正在形成。从今年9月开始，广州一手住房批准预售面积两年多来首次超过一手住房成交面积，而且这一趋势也延续到了11月。据统计，今年11月，广州一手住房批准预售79万平方米，成交面积57万平方米，预售面积超过成交面积38.6%.与此同时，截至2007年10月，广州商品住宅空置面积135.8万平方米，同比下降31.4%.

　　土地市场出现明显降温迹象

　　近期广州的土地市场也出现了明显降温迹象。最近一次大规模土地出让，10宗地中有5宗以底价成交，平均成交楼面地价3337元/平方米，相比今年9月创造的地价“高峰”下降了3717元/平方米，形成较强烈反差。

　　广州市国土房管局指出，广州住宅用地价格已经回落至2006年同期水平，受土地、金融等调控政策的综合影响，开发建设企业对房价走势过分乐观的预期发生转变，土地市场投资趋向理性和稳健。

　　房管局：楼盘最高利润54%

　　有业内人士称计算方式不合理

　　广州市国土房管局日前进行了商品住宅开发成本专项调查，并向国务院检查组作了汇报。调查显示，广州利润最大的商品住宅是2004年以前协议获得土地并开发为高档住房的项目，利润占房价比例高达54%.而限价房的利润最低，为17%.

　　据介绍，商品住宅成本一般由土地成本、开发成本(含前期费用、建安成本和开发阶段税费等)、其他费用(含管理费用、利息、销售税费等)、开发利润四大部分构成。广州市国土房管局这次主要采取抽样调查方法，抽取的样本既有公开出让的商品住宅用地，也有2004年以前协议出让的用地，住房品质也覆盖了高、中、低档商品住宅，还包括限价房，统计时点为2006年10月以后成交的楼盘。

　　调查结果显示，商品住宅开发成本呈现以下特点：土地公开出让的商品住宅利润(37%)明显低于协议出让地块(54%～29%)。高档楼盘的利润明显高于中低档楼盘。限价房(利润17%)对开发利润的压缩作用比较明显。

　　对于上述调查，业内人士发表了不同意见。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，相关部门计算商品房利润的方式不合理，他建议按照开发商的自有资金来计算，“全投资包括了所有成本，会掩盖巨大的利润。”他还指出，每个楼盘的情况不一样，比如珠江新城的部分楼盘今年已经卖到2.3万元/平方米，而开发成本一般能控制在8000元/平方米，这样算开发商的利润就有300%.

　　开发商：不会赤裸裸地降价

　　不少市民表示，会继续观望一段时间，认为现在“抄底”早了点

　　一个月急降1141元/平方米，广州楼市用数据说明了没有只涨不跌的道理。那么，广州房价为何会在11月下降9.9%？即将到来的“奥运年”，楼市走向又将如何？开发商、市民对房价的波动，又有什么感受呢？

　　探因：政府调控强政频出

　　从2005年开始，疯涨不止的楼价一直遭遇政府强政，其中2005年有国八条、2006年有国六条、今年有穗七条。不过，受制于土地出让改革后遗症以及刚性需求，这些厉政的效果均不明显。如国八条和国六条，在广州市场上产生的观望期均为1个月，而观望后，又为报复性上涨。

　　越调控越涨价的局面在今年9月27日得到改变，随着央行提高第二套房首付和利率的一纸强政，广州楼价终于刹车。值得注意的是，“9.27”只不过是压死骆驼的一根稻草，随后的一个多月内，政府多次运用货币和金融政策，买房必升值、投资必赚钱的市场预期终于得到逆转，再加上银行房贷紧缩，广州楼市陷入成交寒冬，开发商不得不打折促销，11月录得房价下跌千元便在情理之中。

　　不过，有专家昨晚在接受记者采访时分析，11月房价下跌的另一个原因可能是花都成交量大涨，因为根据市国土房管局统计，10月花都签约面积仅为1.67万平方米，这远远低于该区10万平方米的月均成交量，这也导致10月广州房价环比猛升19.5%.而11月花都成交量有可能恢复，再次把全市均价拉低。