广州限价房当前销售的最核心定位是首次置业者，以夫妻名义联名购买可优先选房，这是广州市国土房管局昨日在新闻发布会上强调的。该局有关负责人表示，“也就是说，个人申购限价房基本没有可能。”
广州市国土房管局昨在新闻发布会上详细解读了《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》(以下简称《办法》)和《关于2007年、2008年广州市限价商品住宅销售对象、最高销售价格标准的公告》(以下简称《标准》)。
两份文件日前已获广州市政府常务会议原则通过，广州首批限价房也有望在本周内接受预申请。
夫妻选剩的才给单身的 限价房的购买条件公布后，有市民担心夫妻双方一方已有住房，可能会用另一方的名义申购限价房，以此规避首次置房这一限定条件。广州市国土房管局昨日回应指出，《办法》规定，在符合条件的申购者中，已婚家庭以夫妻名义联名购买的享有优先购买权，即购房时先由此类家庭优先选房、购房，有剩余房源的才由单身的申购者选购。
该局有关负责人称，已婚者以个人名义申购的不享有优先购买权，也就是说，个人申购限价房基本没有可能。这也就防止了富裕家庭以个别看似符合条件的家庭成员申购限价房。
广州市国土房管局副局长黄文波解释，通常情况下，已婚家庭解决住房问题比单身人群更为迫切，同时，已婚购房者以夫妻双方名义购买限价房对于解决住房问题所产生的积极效应也是双倍的。
卖房再买限价房被禁止 对于首次置业的认定，相关负责人还强调，曾经由于购买、继承、受赠等原因拥有住宅，但由于产权转让现在没有住房的也不符合申购条件。已签订商品住宅买卖合同但尚未办理产权登记的也视为已有住房，不符合申购条件。
为防止开发建设单位违规操作，保证限价房资源公开、公平、公正地分配，《办法》规定由广州市国土房管局和属下中介管理所负责申购登记、资格审核和销售全程监管。网上预登记时间不少于10日。
《办法》要求，开发企业公开销售两年后仍有剩余住宅的，为避免资源闲置，政府可优先收购。政府放弃优先收购权的，允许开发企业申请取消销售价格和销售对象等限制性要求，自行处置商品住宅。但开发建设单位应全额补缴政府的优惠让利，从利益上斩断开发建设单位捂盘惜售的动机。
销售对象范围每年可变
广州市国土房管局副局长黄文波表示，目前通过制度设计基本排除了高收入阶层投资限价房的可能，广州市今后每年将根据房地产市场运行情况和居民的实际收入水平，及时、灵活地确定销售对象范围，避免调控不足或干预过度，保持限价与中等收入阶层的收入水平相适应。
官方解读限价房4条件 问：年入20万/家限得太宽 答：不能买了房没吃没喝
广州城镇户籍 国家颁布的文件要求，地方政府应优先立足于解决户籍人口的住房问题。限价房作为全新的住房类型，在政策的试行期内，难以全面掌握市场反应和供求关系，销售对象范围不宜一下子开得过大，以免对房地产市场造成冲击。
首次置业 无房家庭的住房问题是目前最突出、最紧迫的矛盾。首次置业是住房市场的有效需求和刚性需求。
年龄限制 由于限价房低于市场价格，为避免刺激住宅被动性需求，故要求年龄必须达到法定晚婚年龄，男性年满25岁，女性年满23岁。已婚家庭不符合年龄限制的同样不符合申购条件。
收入限制 2007年和2008年申购限价房收入条件的限制确定在家庭税前年收入不超过20万元，个人税前年收入不超过10万元；申请人在购买限价房时如实自行申报。
20万元这一标准是怎样计算得来的？据了解，广州市国土房管局先选取今年11月全市房价最便宜的区域花都区(5933元/平方米)，计算出这里限价房总房款(房价按花都区均价70%计算，面积按90平方米计算)，然后按照最新商业贷款利率计算得出首付三成后的月供为2354.8元。
由于国际公认个人住房贷款月供费用达到总收入30%时，家庭负担较重，50%为警戒线。据此取中间值即40%测算。所以家庭年总收入=2354.8÷40%×12=70644元/年。据此估算，限价房购房者的家庭年收入的下限应在7万左右。
按照同样的计算方法，选取广州上月房价最贵区域越秀区(15644元/平方米)，计算得出限价房购房者的税前家庭年收入的上限应在20万左右。
对有人质疑20万元家庭年收入的标准限高了，广州市国土房管局负责人昨日表示，“购买能力的测算非常重要，不能限了之后没有购买能力，搞限价房是为了缓解中等收入家庭的购房压力。不能搞得紧巴巴的，月供款如果占到70%-80%，那他们吃什么喝什么？”
不过，市房管局有关负责人承认，在20万元这个“门槛”上，目前并未算入炒股等收入，也未将收藏品等家庭固定资产考虑在内。
限价房疑点 从今年9月底公开征求意见开始，《办法》半年以来收到了上千条修改意见。广州市国土房管局相关负责人昨日表示，“如今《办法》和《标准》还是存在不少问题，对于这个政策，只能解决相对的公平，不可能解决绝对的公平，对于这个新生事物，没有必要去过多地求全责备。”那么，限价房销售过程有可能面临哪些漏洞，目前的制度设计又已经防范到什么程度呢？
疑问 买限价房投资怎么办？规定5年内不得租售，5年后租售补钱
低报年收入怎么办？买后公示，一经发现收回房屋，永久取消购房资格
异地有房者来买怎么办？房地产交易登记没有全国联网，难以审核
房价跌过限价房怎么办？会根据市场变化灵活运用调控措施
限价房会否贵过市场价
疑点1 如何避免投资骗购？ 广州市国土房管局昨日表示，通过制度设计基本排除了高收入阶层投资限价房的可能
首先套型限制为90平方米以下，排除了部分富裕家庭购买此类住房改善住房条件的可能。二是购买对象限制为首次置业者，而户籍富裕家庭中符合该条件的已经很少。根据2006年全市住房现状抽样调查结果，2006年我市户籍人口住房私有率已达到86.5%，无房家庭比例较小，而富裕家庭中的无房家庭更是少之又少。三是严格限制利用限价房进行投资牟利。四是限制已购限价房者再次置业。
据了解，对投资获利的限制共有三道防线：
第一道防线是，《办法》规定购房业主自办理权属登记之日起5年内不得出租和转让。
第二道防线，5年后，购房者出租或转让限价房的，须按出租或转让时市场价格与限价房购买价格之间差价的70%，计收政府出让土地时的让利优惠。
第三道防线，《办法》规定，限价房业主5年内再次置业前，必须以原销售价格结合新旧程度，由政府回购，或由政府重新安排给其他符合条件的购买者购买；政府不回购、不安排或5年后再次置业的按照补交土地收益价款的办法处理。
疑点2 事后审核收入形同虚设？ 对于收入条件的审核问题，《标准》采取了由申请人如实自行申报的办法，没有专门设定收入审核程序。
“由于我国信用体系建设滞后等原因，居民的实际收入状况很难准确核实。”广州市国土房管局强调，申请人不如实申报收入骗购限价房的法律风险较大。申请人收入情况在购房前将向社会公示，接受社会监督；公示期间未能发现虚报、瞒报收入情况的，购房后一经举报和发现，还可以收回房屋，撤销产权登记，永久取消限价房资格，并追究法律责任。
对此，合富辉煌首席分析师黎文江认为，事后审查可以收窄审查面，节省政府的监管成本。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则强调，一定要建立“退出机制”，政府保留在发现申请者谎报收入后收回限价房的权力。
疑点3
异地买房者无法监控？ 广州市国土房管局表示，首次置业的范围是指在广州市辖区范围内(不包括从化、增城)没有独立套型的住宅产权登记记录，目前广州市已建立了较完善的住宅产权档案系统，最早的档案登记记录可查册到清代，因此申购人住宅产权登记记录可以做到准确查实。
赵卓文指出，由于目前房地产交易登记还没有实现全国联网，还无法审核异地置业的情况，也就是可能出现广州人在深圳买了房还来申请广州限价房的情况。
疑点4 限价房可能贵过现价房？ 今年11月份，广州房价猛降1141元/平方米，降幅高达9.9%，面对不断变化的房地产市场，有市民担心早就定好价的限价房会不会买亏了？赵卓文分析认为，目前推向市场的限价房是基于房价平稳上升的预期，但目前来看2008年房价很有可能发生震荡，有可能出现限价房贵过商品房的怪象。他建议政府部门及时调整限价房的价格，以适应市场的变化。
广州市国土房管局则表示，会根据房地产市场变化情况而灵活运用调控措施。
穗首个限价房项目 装修标准600元/平方米 广州首个限价房项目???保利西子湾迎来了国务院督查组的检查，其600元/平方米的装修标准获得了国务院督查组的高度评价。保利西子湾位居金沙洲核心位置，北靠地铁站，东依珠江，周边不但有数个在建的大型住宅项目，还有数幅已出让但尚未动工的地块，未来的居住氛围将非常浓厚。该项目总货量1000多套，首期800多套八九十平方米的中小户型即将上市。
上周六下午，以国家财政部部长助理丁学东为首的国务院落实“24号文”第四督查组对保利西子湾项目的建设情况和销售准备情况进行了检查。该项目为广州市于2006年11月推出的首批“限房价、限户型”地块，最高售价仅为6500元/平方米，而在金沙洲同区域商品住宅价格已达10000元/平方米左右。目前，该项目即将开始网上预登记的西区800多套单位已全部封顶，可以马上销售。
国务院督查组一行察看了保利西子湾的样板房。据介绍，西子湾的装修标准为600元/平方米，选用了高级三防门，安装了可视对讲系统，卧室飘窗台铺设了高级石材。卫生间内安装有整套知名品牌洁具和龙头，还赠送了淋浴门、梳妆镜、镜前灯、毛巾架、纸巾架和排气扇等设施。督查组相关领导当场就对样板房的装修档次和品质表示了高度评价。(王卫国) (来源：南方都市报)
(责任编辑：李瑞)
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