上海90万平米地块考验开发商底气

　　就在王石刚刚表态“2008年万科绝不拿地王”之时，新的全国“地王”可能就会在明年1月诞生。

　　在上海最新发布的2007年16号土地公告中，上海证券报发现，光竞买保证金就高达7亿元的新江湾城F地块引起市场广泛关注。

按以往上海土地出让中保证金一般为底价10%计算，F地块的挂牌起始底价将达70亿元；如果按此前出让成功的D3地块2万元/平方米的楼板价计算，规划建筑面积约90万平方米的F地块就可值180亿元，也就是目前全国最贵地块湖南长沙新河三角洲地块92亿元成交价的近两倍。

　　东至闸殷路、北至殷高路的F地块是新江湾城区域历年推出的最大一幅综合用地，地块面积有26.7481万平方米，容积率2.3-4.9，除了住宅性质，还包括商业、金融、教育、科技、办公、文化娱乐等多项用途。据悉，F地块规划有约52.5万平方米的商务区、约19.4万平方米的展览中心等商务附属区域和约18万平方米的住宅区。

　　“今年11月刚出让完毕的新江湾城D3地块成交楼板价已达2万元/平方米，虽说D3地块是纯住宅用地，F地块是综合用地，但若按商务、居住为一体的生活城模式开发，F地块可以支撑2万元的楼板价，因此也就有望成为新的‘全国地王’”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。加上今年8月出让成功的“单价地王”?? 楼板价高达6.693万元/平方米的黄浦区163号街坊地块，上海很可能将包揽国内的“地王记录”。

　　虽说市场普遍预计F地块即使打折算也可竞至百亿元以上，但什么样的开发商有魄力又有实力拿下该地块也很受关注。“我觉得几家香港地产巨头或者新加坡凯德置地这样的以开发大型综合项目为特长的大开发商可能乐意参与，而由于珠三角楼市近期调整得比较厉害，今年圈地比较积极的华南几家大公司参与的可能性会降低。另外基于巨额的土地出让金，也许会像长沙新河三角洲地块那样由几家开发商联合竞投获得。”薛建雄表示。事实上，已有信息显示，F地块曾在新江湾城香港推介时被重点介绍，李嘉诚旗下和记黄埔等香港地产巨头对该地块很感兴趣。

　　而与此同时，市场也对“地王效应”感到担忧，“地王”一旦降临，周边楼盘立刻“鸡犬升天”的情况今年已经屡见不鲜。有研究就指出，今年国内十大“地王”带动周边房价上涨的平均涨幅达20%。

　　当然，针对今年“地王”层出不穷、“面粉比面包还贵”的现象，政府的土地调控政策也频频出台，遏制“地王”的力度逐级加大。进入四季度，随着不少地方楼市交易受挫，土地市场也较之前有所变化，以底价出让甚至流拍的现象密集出现。如成都在11月底至12月初3幅地块全部流拍，福州本周3幅地块也集体流拍，而上海目前正在进行的13号公告土地挂牌也遇到了开发商报名冷清的情况。舆论纷纷揣测不少开发商的信心“拐点”可能已经显现，由此新江湾城F地块的出让局面或也存在变数。

　　180亿元

　　如果按此前出让成功的D3地块2万元/平方米的楼板价计算，F地块可值180亿元。