投资评级增持
投资要点：
●预计2008年人民币升值将加速，“升值不止，行情不断”依然是最简单有效的投资策略。
●2008年货币从紧政策，会迫使银行等机构强化“扶优限劣”。
●区域楼市表现分化，珠三角较淡，看好长三角、京津和武汉等二线核心城市。
●强势龙头企业在预售房款、增量土地和资金获取上开始越来越领先行业平均水平。建议未来三个月标配，下半年前后考虑超配，配置重点均在强势龙头。
宏观面：行业长期景气有望持续至2025年
城市化进程构成了房地产的真实消费需求，行业长期景气有望持续到2025年，平均每年新增大约6亿平方米商品住宅。
通胀增加房产投资价值
土地和房产将是享受人民币升值和资产价格上涨的首要标的。但与此同时，通胀可能会使央行加强货币政策紧缩，持续加息。
如果央行持续加息，包括利息在内的投资成本必然会上升，进而影响需求量。但加息的另一面是通胀，通胀本身会提高房地产的投资价值。
升值不止行情不断
若美联储持续降息或者加息速度慢于中国，则中国持续加息最终会使中美之间的负利差变为较大正利差，在人民币升值预期依然非常强烈的情况下，正利差会加大包括热钱在内的国际资金流入，加剧人民币升值压力。
2008年人民币将继续升值，并且有望加快，这将为以房地产作为资源的投资价值上涨继续提供有力的支撑，也将为继续提升房地产股票，尤其是龙头公司的投资价值。
银行将“扶优限劣”
投资者和市场目前对2008年的资金紧缩最关注。分析人士认为，即使2008年资金紧缩，也不影响一二线龙头房地产公司未来2-3年业绩保持45％以上高增长的判断。
资金紧缩不会是全面的规模压缩，贷款规模紧缩的是增长率。在资金紧缩过程中，不具备竞争优势、行业地位低和发展前景黯淡的中小开发商将首先被压缩，具有土地、资金、管理和品牌等优势的龙头企业资金应能得到保障。
住房保障政策冲击不大
政府加强和提高保障性住房的管理、供给力度，有利于房地产行业整体的健康长远发展。
研究人士判断，保障性住房将是市场化住宅体系有益的补充，在商品房和商品住宅体系中不会占据主流地位，所以对行业整体房价和销量冲击小。原因在于：（1）保障性住房人口基础在于中低收入阶层，规模小。（2）经济适用房等保障性住房开发投资增长非常快，但占住宅和商品房投资比重还是很小。（3）中高收入阶层的住房购买力和买房支出远大于中低收入阶层。
行业格局：看好长三角、京津和二线核心城市
闲置土地清理加速
地王年年有，2007年特别多，地价快速上涨证明了土地供求关系的紧张程度。在增量土地供应中，政府加大了保障性住房的土地供给，市场化住宅土地供应进一步减少，将会使未来市场化住宅供应趋于紧张。
与此同时，作为缓解土地供应紧张的措施，预计2008年宏观调控的一个重要主题将是政府清理闲置土地，加大对开发商囤地的打击力度。
以前特殊的行业发展环境和供地制度导致很多中小开发商或项目公司拥有很多房地产项目，他们由于资金、转让土地获利等方面原因并没有实际启动项目开发，政府加大闲置土地清理力度会导致三种结果：（1）中小公司启动项目开发，增加住宅供应，但自己独立开发的概率不会太大，因为中小公司本来就缺资金和开发能力，所以有可能寻找行业龙头公司合作开发。（2）土地项目被政府收回，或者是无偿收回，或者给予一定补偿收回，通过招拍挂重新出让。（3）由具有资金、品牌、开发能力和管理等竞争优势的行业强势龙头公司兼并收购，成为龙头公司新增土地储备。
房价上涨趋势不变
2007年三季度房地产投资增速走出前期稳定局面，但保持在30％的历史平均增速。根据行业供求增长变化趋势，结合对婴儿潮和城市化、居民财富载体的中长期趋势宏观判断，研究人士认为，2008年商品房未来供不应求整体格局不会改变，房价上涨趋势不变。
但是，由于短期内居民买房购买力和商品房销售额释放过快，而房地产2007年以来投资增速加快，同时政府加强了抑制房价上涨过快的宏观调控，预计2008年房价上涨趋势不变，但房价涨幅会放慢。
看淡珠三角楼市
从城市经济基本面、商品房供求关系、房价涨幅表现等方面分析，预计珠三角房价整体上会有较长时间的调整，长三角、京津和武汉、西安、沈阳、成都、重庆、郑州、福州等二线核心城市房价保持上涨趋势更为明确。
投资主线：下半年超配主流公司
2008年，研究人士推荐“地产股?房产股?商业地产股”中的一二线强势龙头企业。在反映未来业绩增长潜力的预售房款、增量土地和资金获取等三个方面，强势龙头企业从行业集中速度加快中受益，表现出更好的成长性。未来三个月，研究人士建议在坚持行业景气的前提下着重自下而上的配置，精选个股，建议标配。2008年下半年前后，建议超配主流公司，重点在于强势龙头企业。
思路1：“地产股?房产股?商业地产股”中选龙头
（1）地产股：进可攻，退可守
分两类：一类项目储备规模在300万平方米以上，绝大多数是三年以前拿到的土地，重估地价成本升值100％以上，重点推荐
名流置业、
中国武夷和
香江控股；另一类是拥有能够持续、大规模、低成本、其他人难以复制获得土地的拿地模式。
◇重点关注：
华侨城A、
中粮地产、
招商地产、
上实发展（2）房产股：注重项目布局、规模和资金优势
建议房产股选择一二线行业龙头公司，其龙头地位表现在项目储备规模达到300万平方米以上，项目布局跨城市和跨地区，在所开发产品领域拥有良好的开发实力和品牌。
◇重点关注：
万科A、
保利地产、
泛海建设、
金地集团，尤其是万科A和保利地产；
天鸿宝业、
北京城建、上实发展、
中华企业、
深振业、名流置业、香江控股、
冠城大通，尤其是天鸿宝业、北京城建、上实发展、名流置业和香江控股
（3）商业地产股：租售结合且风格积极型公司
◇重点关注：
张江高科、
金融街和
世茂股份 思路2：“央企?地方国企?民企”中必选央企组合
（1）央企股?集多重竞争优势于一身
央企股组合包括万科A、中粮地产、华侨城A、招商地产、保利地产和
中航地产。建议把央企组合作为投资必选品。
◇重点关注：万科A、中粮地产、华侨城A、招商地产、保利地产
（2）地方国企股?投资区域龙头或大股东
主要看好三大经济增长极???珠三角、长三角和环渤海地区中的地方国企股。
◇重点关注：天鸿宝业、北京城建，上实发展、
原水股份、中华企业，金地集团、深振业（3）民企股?选择土地和资金优势显著者
根据行业发展趋势，民企股投资价值高低体现在项目规模、土地成本、在建项目体量和资金获得优势。
◇重点关注：名流置业、香江控股、
苏宁环球、
ST广厦 思路3：其他主题投资机会
（1）大股东资产注入
已经部分完成资产注入或等待方案过会、将继续注入资产的组合。◇重点关注：中粮地产、华侨城、招商地产、中航地产，天鸿宝业、
天房发展、上实发展、原水股份、张江高科，香江控股、苏宁环球、ST广厦
存在资产注入潜力的组合。◇重点关注：北京城建、中华企业、
天地源、中国武夷
（2）已经利用牛市成功再融资或再融资募资预期清晰的公司
◇重点关注：上实发展、天鸿宝业、香江控股、原水股份、招商地产、华侨城A、冠城大通等。
（3）奥运房地产
奥运地产板块明年还是会有良好的表现。受益最大的将是
北辰实业、天鸿宝业和北京城建。
◇重点关注：天鸿宝业、北京城建
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