新江湾F地块疑似“定向出让”

　　“上海地王”、总建筑面积达到史无前例的90万平方米的新江湾城F地块将在本月出让。昨天公开的地块挂牌文件显示，该地块挂牌起始价格达到了惊人的67.5亿元。不过，该地块对投标人设置了一系列门槛，几乎将所有内地开发商挡在了门外。

　　67.5亿起拍

　　挂牌文件显示，F地块位于新江湾城核心地带，东至闸殷路、北至殷高路，包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业类型。土地面积达26.7481万平方米，综合容积率为3.37，总建筑面积有90万平方米，挂牌起始价格675170万元。

　　如果加上需要另外支付的大市政（纳入本市计划的道路交通、供水、供气、供热、环境保护、污水管道和处理、城市河湖、电力、邮政、电信等市政基础设施建设工程）配套、轨道交通建设费的费用2.88亿元，仅挂牌起始价就超过了70亿元，楼板价格接近7800元/平方米。

　　F地块的出让结果将在1月23日下午产生，如果有多个竞争者，则最后结果将通过现场竞价的方式决出。

　　2007年11月8日，仁恒置业以2万元/平方米的楼板价格摘得新江湾城D3地块，按照这一趋势，F地块的成交价若突破100亿元也不是令人惊讶的事。

　　系列条件限制竞买人

　　出人意料的是，此次新江湾城F地块又出现了一系列针对竞买人的限制性条件，而且条件罗列得相当详细。

　　挂牌文件中指出，竞买者所开发建设的甲级综合商办项目（非住宅）不小于200万平方米；有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理的业绩；有超高层建筑建设业绩；拥有和管理不小于500万平方米商业物业；与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系；有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米，获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证……

　　2007年国土资源部39号令第十一条规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

　　也就是说，从39号令正式实施开始，新的通过“招拍挂”方式出让的地块将不再会出现人为的限制性条件，投资者只要符合在法律、法规规定的情况下都可以参与土地的竞买。

　　2007年11月，由于开始执行新的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，此次土地出让公告中，单从挂牌文件来看，上海新出的13号公告的全部土地都没有设定任何限制条件。此前常常在文件中出现的资质、资金规模等要求一条都没有出现，成为真正意义上的“零门槛”出让。

　　事实上，除了新江湾城F地块之外，其他各个地块都没有出现限制性条件，F地块是惟一特殊的地块。

　　定向出让？

　　分析人士表示，从上述条件来看，几乎没有国内开发商能够达到这些标准，国内开发商大部分致力于开发住宅物业，拥有国际性商业物业经验的开发商寥寥无几，这些条件可以看作已经将内资开发商排除在外。

　　而对于外资开发商来说，满足F地块所罗列的标准并非太难，包括香港新鸿基、和记黄埔、恒基兆业等多家港资公司都符合其中的绝大部分条件。

　　事实上，2005年，新江湾城曾赴香港推介，其中最重点推介的就是F地块。此前已经有媒体报道，包括嘉里建设、世茂房地产、瑞安房地产、新加坡仁恒置业、吉宝置业及英国的Grosvenor等都有意竞标这一地块，而呼声较高的则有李嘉诚名下的和记黄埔。

　　不过，由于1月9日必须缴纳7亿元的保证金，在只有人民币保证金账户的情况下，没有准备的外资公司几乎不可能在如此短的时间内筹集如此巨大的一笔人民币用于支付保证金，而随后必须短期内支付土地款更是一项不可能完成的任务。“可以这么说，地块最终的买主一定是双方接触了很长时间的对象。”多名开发商这样表示。