公司通过低价销售快速周转来主动应对调控
07年下半年，公司开始以比市场预期低的价格销售项目，销售情况非常良好，推出项目基本都是当天开盘当天售罄，甚至还出现了较大规模的排队现象。
低价销售的策略符合公司一贯奉行的快速周转的经营理念。
虽然低价销售降低了项目毛利率，但一方面转移了经营风险，另一方面也有足够的现金用于后续开发以及市场并购等经营活动。而且低价销售策略仅在部分城市中施行，其对公司整体毛利率水平影响不大。
公司的工厂化生产进程顺利，大规模运用指日可待
经过几年的实验，公司的工厂化生产进程比较顺利。大规模的工厂化生产能够缩短建造周期、提高工程质量、减少施工人员、降低资源浪费等。目前公司已通过工厂化生产建成上海新里程项目等，预计08年将继续新开工50万平方米，09年新开工约120万平方米，09年后将大规模应用工厂化生产。短时间内住宅工厂化生产对业绩没有明显提升影响，但这种生产模式解决了公司快速发展的瓶颈问题。
积极策略有助公司规避调控风险，继续推荐“买入”
始于2005年的行业调控将使行业集中度得到提高，由于规范了行业经营，以
万科为代表的行业内大型公司获得了较大的发展空间。同时，万科也利用了行业调控的机遇去发展壮大自己。
在调控的环境下，万科通过低价销售快速出击，主动面对调控压力。
尽管低价策略降低了毛利率水平，但加快了的周转速度一方面降低了风险，另一方面也提高了资金利用效率。因此我们保持对公司未来盈利水平的信心。
预计07年万科实现每股收益0.71元，08年实现每股收益1.43元，市场合理价值为35.75-50.05元。继续推荐“买入”。
公司通过低价销售快速周转来主动应对调控
从07年下半年开始，公司开始低价销售项目。以广州为例，公司项目销售价格均比周边项目低，金域蓝湾项目平均销售价格约1万元/平方米，周边商品房均价约1.5万元/平方米；金色康苑项目均价1.38万元/平方米，而同区域住宅均价在1.6万/平方米左右；万科云山、万科城等项目出现一定的价格回调。通过调研，我们得知这是公司继续实施快速周转的方法之一，通过加快项目的销售速度，一方面转移了经营风险，另一方面也有足够的现金用于后续开发以及市场并购等经营活动。虽然低价销售影响了一部分利润的实现，但快速周转和风险的降低足以弥补这种损失。市场表现也支持了万科的行为，这些楼盘基本都是当天开盘当天售罄，甚至还出现了较大规模的排队现象。这表明，市场的购买力还是比较旺盛的，万科的低价销售快速周转策略迎合了这部分需求。
同时，公司推行低价销售策略仅在少数几个城市进行，其对公司整体毛利率水平影响不大。
公司的工厂化生产进程顺利，大规模运用指日可待
经过几年的实验，公司的工厂化生产进程比较顺利。大规模的工厂化生产能够缩短建造周期、提高工程质量、减少施工人员、降低资源浪费等。
目前公司已通过工厂化生产建成上海新里程项目等，预计08年将继续新开工50万平方米，09年新开工约120万平方米，09年后将大规模应用工厂化生产。
在快速发展的历程中，公司不可避免的会遭遇资金、人才、管理等问题。住宅工厂化生产后，由于现场施工人员大幅减少，施工程序模式化，人员需求和管理难度都将大大降低。目前日本、西欧等国都已经实现了住宅工厂化的生产，他们的成功经验证明了住宅工厂化生产的可行性。
由于近几年的工厂化生产占公司每年开工面积比例较小，因此在未来几年之内工厂化生产模式都不会对公司业绩产生太多影响，传统方式生产仍是公司未来盈利的主要途径。但工厂化生产将大幅提升公司的年开发能力，为公司的快速发展解决瓶颈问题。
积极策略有助公司规避调控风险，继续推荐“买入”
新的一年又将是个调控年，我们继续维持之前的观点，那就是调控将使行业集中度得到提高，大型企业市场竞争力将大大增强，其掌握的土地、资金等资源将有助于其在市场中快速发展。
此轮的行业调控从2005年开启，也就是从2005年起，万科开始踏上快速发展的路程。面对调控，万科提出调控有利于行业健康理性成长。利用调控带来的机遇，万科大规模扩张自身规模，05年新增土地储备651万平方米，06年新增1,201万平方米，调控为公司的扩张扫平了市场障碍。在调控的环境下，万科通过低价销售快速出击，主动面对调控压力。
尽管低价策略降低了毛利率水平，但加快了的周转速度一方面降低了风险，另一方面也提高了资金利用效率。因此我们保持对公司未来盈利水平的信心。
预计07年万科实现每股收益0.71元，08年实现每股收益1.43元，市场合理价值为35.75-50.05元。继续推荐“买入”。
作者：花长劲 广发证券
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(责任编辑：张雪琴)
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