商务地产开发龙头

□国都证券邹文军

　　
　　
　　作为商务地产开发龙头企业，金融街已从区域开发类公司逐步转型为“房产开发+物业持有”业务模式的综合地产服务商。目前公司经营状况良好，土地储备充足，将优先选择进入有潜力的二线城市，重点持有其核心区域内的写字楼、商铺等优质物业，以获得长期增值收益。随着北京金融街区扩展方案获得北京市政府的批准，公司迎来发展新良机，未来前景值得投资者期待。

　　
　　再融资计划顺利推进

　　
　　公司公开增发不超过3亿股的申请获得证监会核准，增发募集的资金将大大降低公司的资产负债率，继续扩大公司的战略运作空间。以充裕的资金为依托，利用宏观调控带来的机遇，公司可通过收购兼并等形式在有效控制土地成本过高风险的基础上快速实现做强做大的战略目标。另外，再融资计划的顺利推进将为公司在天津、惠州等地的项目提供可靠的资金保证，随着这些区域标杆性项目的陆续竣工销售，公司的品牌形象也将大大提升。

　　
　　有效规避宏观调控

　　
　　本轮宏观调控主要针对商品住宅市场，相比而言，公司主营业务商务地产开发和物业经营、租赁受宏观调控影响有限，尤其是公司的高端商务房产开发业务，成为宏观调控的避风港。未来三年内，商务地产当年新增建筑面积占当年总新增建筑面积的三分之二左右。同时，公司将继续增加自持物业的规模，公司目前持有出租（包括在租待售）的物业面积超过30万平方米，已竣工及在建和规划中的持有性物业面积达94万平方米，计划到2012年持有物业面积达到120万平方米。在宏观调控的大背景下，公司业绩将得到可靠保证，未来增长稳步上升。

　　
　　区域物业升值潜力大

　　
　　自央行宣布扩大人民币汇率日波动区间之后，人民币汇率连创新高，07年人民币实际有效汇率升值幅度达到5.13%。未来一段时间内，人民币继续升值的预期依然强烈，更多的资金将进入房地产行业。因而物业类地产对于追求长期安全、稳定回报的资金将更具吸引力，升值潜力巨大。

　　
　　随着奥运经济的推动效应逐渐显现，北京金融街区内酒店和购物中心等物业在经营上已呈现出明显的增长态势。丽思卡尔顿酒店的客房、餐饮及其他收入稳步提高，目前平均入住率已达50%以上，其奥运期间的客房已全部预订，价格高达7000元/间/天。另外，金融街购物中心的招商工作也已全部完成，租户超过110家，包括LouisVuitton、Gucci、连卡佛百货等国际知名品牌。08年之后，奥运经济的推动效应仍将持续，金融街区内的物业地产的长期升值值得期待。

　　
　　天津津门、津塔两个在建项目是公司本次再融资计划的主要募投项目。项目位于天津市中心和平区和平广场附近，建成后将成为天津市核心区域黄金地段的标志性建筑，未来收益及资产增值空间巨大。项目规划总建筑面积分别为24万平方米和31万平方米，初步预计于2010年竣工。项目计划采用销售楼面、出租物业获利的开发模式。竣工后，公司自持物业面积将增加30.61万平方米。自持物业规模的不断增大将使公司获得长期稳定的收益并享受到未来商业物业重估增值带来的巨大好处。

　　
　　金融街区扩张获批

　　
　　北京金融街区的拓展方案已得到北京市政府的批准。根据规划，北京金融街核心区将在原金融街区1.18平方公里的基础上扩大到2.59平方公里，占地面积将拓展119%，初步预计新增建筑面积140万平方米。作为过去8年来参与北京金融街区开发建设的绝对主力，公司将按照政府规定的程序积极参与金融街区的拓展工作。由于北京市西城区国资委全资持有公司控股股东金融街建设集团的股权，在金融街区未来拓展中公司预计将获得控股股东及西城区政府的大力支持，优先获得拓展项目的开发权。

　　
　　我们预计2007-2009年公司每股收益为0.51元、0.80元，1.20元（按此次增发后总股本全面摊薄），公司1年内目标价48元，给予“强烈推荐、A”的投资评级。

　　
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