上海非住宅租金或将居高难下

　　新增80万平方米

　　写字楼不再供不应求

　　2008年，上海写字楼市场将新增供应量84.5万平方米，这一供应量达到历史年平均水平的2.5倍，将结束几年来市场供不应求的局面

　　2008年，上海写字楼市场将新增供应量84.5万平方米，这一供应量达到历史年平均水平的2.5倍，将结束几年来市场供不应求的局面。

这是来自仲量联行年度报告中的数据。“2008年，办公楼市场将形成新格局，”仲量联行董事总经理顾东尼表示：“2008年浦东市场的大量供应将改变现在的市场格局，而2008年第一批交付使用的办公楼的市场表现将为之后竣工的项目设定标杆。”

　　尽管如此，鉴于2007年底租金的强劲表现，仲量联行亚太区董事陈立民表示，2008年的上海写字楼租金依然会有上涨趋势。随着业主们面临来自新供应量的竞争压力不断增加，浦东的租金增长速度将会有所减缓。“因此那些需要以更具吸引力的租金确保未来扩张需求的公司，将促成一批新的租赁交易应运而生。同时，浦西的租金也将平稳上升。预期至今年年末，浦西的空置率将保持在1％至2%，浦东将上升至8％至10%。”

　　事实上，截至去年年底，低空置率已促使上海的租金价格较之前年同比增长14%，而在浦东地区，这一数字更是达到了17%，凸现了建造新的办公空间的紧迫性。陆家嘴地区未来几年内将有大量的新楼供应，将吸引不同行业的租户相继入驻。会计师事务所在IPO业务的推动下迅速扩张，意味着他们需要更多的办公空间以容纳越来越多的会计人员。而银行也并未受到国外信贷紧缩的影响，各营业厅继续迅速扩张。

　　2007年第四季度被收购的中区广场和高腾大厦，近期成为此次租金上涨浪潮中的领头羊。同时，与它们毗邻的一些大厦的租金也随之上升，环比达到8%。“随着市场的不断调整，我们有理由相信一些中端的甲级办公楼也将凭借他们便捷的地理位置和租户们的强劲需求迅速调整租金。可以预见，有较高租金承受能力的租户将会陆续取代那些租金承受能力较低的租户。”陈立民表示。

　　与此同时，由于有租户正在寻求浦东以外的非中心区域办公场所，这也促使虹口和虹桥等新兴核心商务区的崛起。中信集团项目把虹口区纳入了规划版图。长房国际大厦、东银商务中心和古北国际财富中心等一些高档办公楼供应，则将使虹桥重新引起市场的关注。越来越多的甲级办公楼开始出现在城市的新兴区域：虹口区将在未来４年内供应41.1万平方米的甲级办公楼空间，长宁区也将提供48.5万平方米的办公空间。这一趋势将给那些大公司提供更多符合他们需求的选择，并且，随着上海轨道交通的不断延伸，更将有效分离前方和后方办公场所。

　　土地供应限制

　　工业地产空置率走低

　　不断增长的租金水平将支撑更高的市场价格，且令毛收益率保持在8%至10%这样一个仍具吸引力的水平

　　蓬勃的对外贸易以及强劲的制造业需求促进了2007年工业物业市场的增长势头。记者从高力国际的年终回顾报告中获悉，2007年，上海主要工业区空置率也探至历史低值，达到2.4%。而去年开始执行的新的土地政策要求工业土地必须通过招拍挂的方式转让，显著提高了新推土地的价格并刺激目前工业区物业市价的上涨。

　　去年，上海工业园区共有69.92万平方米的面积完工，暂时缓解了市场租赁供应紧张的状况。然而，张江和松江的需求依然稳定上升，这两个工业园区年底基本接近满租状态。同时，来自外国及本地制造业者的需求加上空置率的下降推动租金比上年度上涨12.1%，达到0.87元/天/平方米。与此同时，土地价格依然在上涨，2007年第四季度，主要工业区平均市价年度上涨6.9%到3777元/平方米，使得收益率小幅下降至低于9%。

　　今年的工业物业供应方面，高力国际研究与咨询部董事李庆贤表示，由于2007年土地管理局采用了年度配额制度，2008年工业土地供应将会面临更多限制。因为目前物流行业税收水平较低，因此更多的工业区不太愿意将土地分配用于物流开发。至于商务园区市场，2008年新增供应有望达到26.048万平方米，其中77%位于漕河泾高科技园区。“我们预计，2008年在市场需求日趋殷切下，工业区整体空置率将继续走低。然而，人民币升值以及不断上涨的劳动力成本和生产成本，可能降低中国的出口竞争力，并且抑止一些外资的扩展需求和投资主动性。一些成本谨慎型的物流运营商可能会选择考虑投资其他二级城市，这从长期来看，将增加空置率上升的风险。”

　　而销售方面，自2007年１月开始执行的土地政策要求，所有工业土地必须通过招拍挂转让。预计2008年的土地价格将进一步上涨。因为土地价格是推动工业物业价格的重要因素，预期后者也将走高，特别是在那些对于高质量物业有强劲需求的区域。“即使如此，我们认为，不断增长的租金水平将可支撑市场价格的上升，且令毛收益率保持在8%至10%这样一个仍具吸引力的水平。”李庆贤告诉记者。

　　进入2008年后，在经济持续强劲以及出口增长的支撑下，高力国际预计，上海对外贸易将继续呈乐观之势。个性化定制以及建后租回的开发策略日益受到出口商、制造业者以及其他跨国公司的欢迎。未来，洋山深水港的开发以及浦东机场二期建设将可能吸引更多出口加工相关的投资活动，并且增强对于仓库和工厂方面的额外需求。