限价房对二手房市场影响有限综合素质未见优势

　　随着政府相关政策法规的出台和落实，酝酿多时的限价房终于在年初登场，8046人申购843套限价房，供求比例接近1∶10。限价房的推出，为首次置业的买家提供更多的选择。凭借价格上的优势，使部分买家持币观望甚至改买限价房。但申购限价房必须是广州户口，收入水平有限制，而且面积在90平方米以下，因此，这部分被分流的客户群体并不大，而且属于中低端的买家。而限价房的推出，有效地缓解住房供应的紧张局面，同时会影响二手市场交易双方的心理，使客户持币观望情绪增加，房主售房需求增长，调节了市场供求关系，一定程度上延缓周边房价上涨的势头，甚至拉低二手房均价。记者李凤荷

　　
　　
　　
　　限价房

　　
　　对二手市场影响有限

　　
　　限价房，在广州楼价高企的状态下是不少置业者心中的曙光，尤其是对购买力比较弱的中低收入者。不少购房者认为，相比经济适用房和廉租房，限价房的门槛比较低，包括目前的购房主力人群，因此不少购房者开始跃跃欲试。满堂红认为，限价房由于推出套数不算多，区域覆盖面较窄，因此对广州二手市场影响有限。

　　
　　部分二手房客源观望

　　
　　广州市第一个限价房项目金沙洲保利西子湾不管楼层朝向，全按6500元/m2的价格销售，对比周边均价约10000元/m2的楼价来说，这个价格的确能吸引不少置业者。满堂红置业专家认为，的确有部分原本计划买二手房的买家开始留意限价房，但数量并不多。这是因为限价房主要集中在近郊，如金沙洲、科学城等板块，区内各方面配套还不太完善，并不是二手成交重点区域，因此除了对其周边的二手房产生一定影响外，对距离较远的市中心片区几乎没什么影响。另一方面目前限价房的供应量很小，远远达不到市场的需求量，二手房作为对楼市供应量补充的最大渠道，还是很多置业者的购房首选。

　　
　　平抑周边楼价缓解需求

　　
　　金沙洲作为广州楼市的后起之秀，发展迅速。满堂红成交数据显示，较新的万科四季花城的二手价约在9000元/m2左右，城西花园的价格也在6500元/m2左右。近日保利西子湾6500元/m2的价格开盘与周边的万科四季花城二手房相比，价格上有很大的优势；与城西花园相比，价格虽然差不多，但一个是新开盘，一个是二手楼，优势显而易见。尤其是明年还将会有金沙洲和科学城两块限价房开盘，平民化的价格和供应量的增大将可能会平抑周边的房价。

　　
　　满堂红专业人士介绍，限价房在一定程度上也能够缓解房屋市场的需求量，从而起到抑制房价的作用，但只有在供给量不断增大的前提下才能逐步改善供不应求的市场状况。同时，交通、配套等问题依然是限价房的软肋，并不是所有购房者都能接受后期高昂的生活成本，相比之下，二手房无论在地理位置还是交通、配套等多方面有着不可比拟的优势，因此二手房的市场份额并不会被限价房分割掉。

　　
　　限价房综合素质未见优势

　　
　　据中原地产有关人士介绍，限价房因对购买对象的申请条件较宽松，满足中等收入群体首次置业需求，与二手商品房的客户群部分相同，所以其影响比其他政策性住房如廉租房、经济适用房等要大；但目前楼市需求、价格波动是各种因素综合影响的结果，限价房政策作为调控政策中的一项，影响力不能因为其高关注度而被放大。

　　
　　限价房供应量少，多分布在非中心区域，影响范围有限。目前已推出的限价房地块主要分布在金沙洲、开发区、科学城、番禺区、花都区等非市中心、非成熟居住区域，而且总数量不多，其影响力辐射范围有限。由于限价房所在地的二手市场不太活跃，所以并未对二手市场主力区域造成明显影响。

　　
　　据中原地产研究部介绍，限价房价格实惠但不便宜，影响程度有限。以将要推出的保利西子湾为例，价格6500元/m2，比起旁边商品房中海金沙湾、金域蓝湾7500元/m2的起价，优势并不十分明显。相比之下，与同等素质的二手住宅相比，价格优势更不明显，不会带动周边二手价格的大幅下调。由于限价房转让限制多，对商品房市场需求的影响有限。

　　
　　虽然限价房对购买资格的界定比较宽松，但其转让的限制较多，例如5年内不得出租和转让；5年后出租或转让，须按市场价格与购买价格之间差价的70%补地价。这一限制，将至少使房屋的实际价值减少1000元/m2，也降低了部分购买者的积极性。另外，许多符合购买条件的市民认为限价房居住环境不成熟、价格优惠幅度不大等，因而放弃了申请。

　　
　　据中原地产研究部介绍，限价房建设更多是给消费者造成预期影响，从而营造理性的市场氛围。其中限价房的影响力，要取决于其供应量和布局、定价水平等多个因素；相信政府在根据实际需要不断调整限价房标准的同时，也会将其影响力控制在一个合理范围，不至于冲击正常的商品房市场秩序。

　　
　　德诚行有关人士认为，随着限价房不断上市，对二手房市场冲击属于局部性的，主要表现在分流二手房购买需求和拉低周边二手房均价，随着供应量增加，限价房将为二手房买家提供一个替代性选择。

　　
　　消费者置业多项选择“花多眼乱”

　　
　　去年12月29日，本报“家天下”看楼团率领二十多名符合限价房条件的市民前往保利西子湾、中海金沙馨园、万科新里程看房，不少“老广州”团员在后来的座谈中表示，与其住配套不完善的金沙州等地的限价房，不如在市区买一个二手房，交通生活便利，而且变现能力比限价房强。少数团员因倾向于住新房和工作地点的原因而想买限价房。8043名申请限价房的人里面，有没有“家天下”的看楼团团友？记者回访了三名团友。

　　
　　陈先生：

　　
　　已申请保利西子湾

　　
　　陈先生就住在金沙洲一河之隔的南岸路，因此他对保利西子湾志在必得。他于1月8日才在现场交了报名表，不过对于8000多人“抢”800多套，而且他是以个人名义申请，感觉希望很渺茫。对于年内推出万套限价房，他觉得就个人居住需求而言要看位置，花都、科学城的限价房位置太偏，都不会考虑。而他“情有独钟”的金沙洲，年内也将有其他货量供应，他会再看看。

　　
　　关小姐：

　　
　　还在继续观望中

　　
　　关小姐是土生土长的广州人，与父母住在南华西租来的侨房中。她的上班地点在黄沙，公司与家之间跨一条珠江，坐一程公交车就搞定。她父母的单位也没有房子分，幸好侨房没有管理费，生活成本也不高。虽说下雨天愁漏水，夜里怕蟑螂，但一家人生活在一起其乐融融。

　　
　　按照购买限价房的条件，父母、她及男朋友都符合有关条件，不过在看完保利西子湾后，她和妈妈打消了申请的念头。按理说，这里离她上班地点最近，应该是最好的选择。关小姐表示，目前楼市走势未明，她希望继续观望一下，看清楚后市再作决定，一手、二手、限价房都会密切关注。说到她的置业倾向，她是“一颗红心，多手准备”。从性价比来说，市区内的二手房对她有较大吸引力。

　　
　　王小姐：

　　
　　会申请万科新里程

　　
　　王小姐与先生同在天河工作，上次看过万科新里程就很喜欢，一心等万科新里程开售，说到时会申请万科新里程的限价房。不过，她仍很关心保利西子湾的开售。8000多人争800多套单位，中签机会不大。她担心或许不少符合限价房条件的市民也如她一样在等待万科新里程的推出，到时候竞争说不定比保利西子湾还激烈。

　　
　　王小姐如关小姐一样，她也很留意一、二手市场的变动情况。她父母居住的光大花园最近会推新一期，其中不乏一房一厅小户型，价格在30万元左右，符合小夫妻的经济预算，而且重要的是跟爸妈只有“一碗汤”的居住距离，因此也在其考虑的范围。(李凤荷)

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