亿城股份：在建开发项目具有高成长性

　　国泰君安

　　●公司2002年由大连渤海重组而来。自2003年以来因为项目选择和开发能力非常强，公司在北京房地产市场异军突起，市场占有率和品牌影响力居于行业前列。

　　●公司现有项目集中于北京，是北京房地产行业持续景气和房价上涨的显著受益者之一。万城华府和西山华府两大项目定位于中高档住宅，预计毛利率在60％以上，盈利能力非常强。

　　●2005年公司利用行业短期波动，成

　　
　　功进入苏州市场。该项目目前土地升值已经达到3-4倍，是公司未来主要利润来源之一。

　　●公司遵循规模、利润、风险、资金等要素均衡发展的战略，现有项目储备可以保证公司未来3年左右时间的开发。未来公司计划通过“民生类＋消费升级类”两条产品线调整和增加项目储备。

　　●管理层根据公司实际和行业发展趋势，提出均衡发展战略，重视房地产开发商“投资＋制造＋服务”的价值创造力，成功地实现了公司短期内的快速成长。过去成功的经验表明公司管理层经营管理能力值得信赖。

　　●公司此次公开增发计划增发不超过1.2亿股，拟募集资金不超过12亿元，按照近期20元左右股价，预计此次公司增发股本6000万股左右，即增发后新股本可能达到4.02亿股。募集资金投向是西山华府，该项目地理位置优越，定位于高端产品，地价成本低，预计项目盈利能力强。

　　●预计2007年主要结算项目是万城华府、山水颐园、亿城天筑、晨枫家园；有望实现净利润2.81亿元，增发后EPS预计0.7元。2008年主要结算项目是晨枫家园、西山华府和苏州新天地；有望实现净利润4.69亿元，增发后EPS预计1.17元。2009年主要结算项目是西山华府和苏州新天地等，有望实现净利润6.71亿元，增发后EPS预计1.67元。

　　●因公司良好的项目盈利能力、未来快速增长的业绩和同类公司估值，可以给予公司26倍08年动态PE估值，所对应的目标价为30.42元。目标价对应的07年PB是5.4倍，在可接受范围内。维持增持投资评级。

　　
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