不破利益集团暴利难言房市拐点问题

　　⊙乐嘉春

　　近期，随着国内房市交易萎缩，有关房地产市场“拐点”是否已出现，成了业内和媒体关注和争论的一个热点问题。笔者认为，目前说房地产市场“拐点”已显现还为时过早，但这可能反映了无奈之下的社会公众渴望房价下跌的内心期盼。

　　因为，房价上涨的一个基本影响因素是地价的快速上涨。其中，最大的影响因素仍是受到各级地方政府自利行为的驱使。从目前来看，土地资源掌握在各级地方政府手中，而它们又偏好于城市建设的“造城”运动。

　　这样的话，钱从哪里来呢？地方政府自然而然便会利用手中掌握的土地供给垄断资源，客观上抬高了土地拍卖价格，土地出让收益成了地方政府收入的最重要来源，也为其创造政绩（或言GDP考核目标）提供了资金供给来源。当地方政府的这一自利行为难以得到有效控制时，对中国房地产市场的宏观调控效果势必会大打折扣。

　　现在，面临的问题是如何抑制地方政府的投资冲动，还有如何保证地方政府的财政收入？当这些问题无法得到解决时，要想让地方政府放弃巨大的土地出让收益是不可能的，这意味着土地价格还会持续上升。所以，如果地方政府出于自身利益考虑而不作为，又缺乏强烈的社会责任，要想让房价下降是难上加难。

　　当然，目前银行系统也往往考虑自身的利益，而且许多大型商业银行还是上市公司，它们可以商业利益作为借口，不想减少对房地产业的过度融资。尽管它们的大股东是代表全民利益的国家股东，按理说，商业银行应当考虑国有大股东所代表的全民利益，履行自己的社会责任，但是这一情况并没有出现。结果是，银行体系对房地产业的过度融资，引发了目前中国房地产市场的过热趋势，导致了房价快速上涨。

　　银行体系除了自身的商业利益考虑外，它们还有一种猜想，如果一旦房地产过热泡沫破灭，并导致银行体系出现大量坏账，它们仍然可以期待依靠国家的注资来化解其经营风险。也就是说，可以用全体纳税人的辛苦钱来填补其经营风险。所以，当前银行体系并不在乎什么房地产泡沫可能破灭所产生的市场风险。它们更关注其商业利益，而不是全体国民的利益。

　　当目前银行体系中大量上市公司的公司治理结构还有待于完善时，它们只会考虑自身的商业利益，而不会考虑代表全民利益的大股东权益。这样的话，它们自然不愿放弃对房地产业过度融资所带来的巨额商业利益。

　　同样，作为中国房地产市场过度繁荣的另一个利益方房地产商，它们从内心里也不愿意中国房地产市场出现什么拐点。眼下，许多房地产商正试图通过“借壳上市”的资本运作，从A股市场中源源不断地获得资金支持，来化解因地产调控所产生的资金严重短缺及土地储备匮乏两大突出问题。可以说，目前A股市场已成为国内房地产商回避房地产严厉调控的一个“避难天堂”。

　　当房地产商可以透过A股市场进行大规模融资时，它们又有了心理底气。同样，银行体系看到房地产商拥有了巨额间接融资筹码时，商业银行出于商业利益考虑会不断向国内房地产商输送银行贷款。

　　如此这般，房地产商就可以回避或削弱已延续几年的房地产调控了，但结果是房价依然会不断上涨，房地产商依然能从中获得巨额商业利益。

　　在这种情况下，要想让中国房地产市场降温，或言要想让中国房地产市场出现拐点，可能只是一种幻想，或者说仅仅反映了社会公众的一种无奈期盼。因为，上面所言的三大利益集团为实现自身利益还会继续操控经济或市场，这将会弱化中央政府对房地产市场的严厉调控效果。

　　也就是说，现在谈论什么中国房地产市场已出现拐点似乎并不理性或客观，这一时点似乎离我们还很远。