王石系统回应“拐点”说

　　1月20日晚间10点至21日凌晨，万科集团董事长王石连续发表7篇博客，详细解释自己的楼市“拐点论”。

　　一个月前，王石在一次接受媒体采访时，提出承认楼市拐点已经出现，虽然此后他表示当初的所谓“拐点说”是有限定性的，只针对珠三角地区，但此说仍令业界哗然，加上万科楼盘降价销售，王石开始遭到一些开发商以及业内人士的“口诛笔伐”。

　　1月10日，《财经(相关:理财 证券)时报》邮件采访王石时，试图了解他对楼市“拐点”的真实想法，但正在舆论焦点的王石显然有意回避了这个话题。

　　眼下，一场关于楼市拐点是否到来的争论还在继续，王石则选择了通过博客来发言，博客通过问答方式，陈述了对七种说法的回应。本文提炼出其博客中的三个主要观点，以展示这个被称为“地产领袖人物”的企业家，对房地产市场现状的真实态度。

　　核心观点一：短期内价格上涨过快，超过大多数家庭收入的增长幅度，在一定时间内也必然会造成相对购买能力的下降，导致成交萎缩，这是市场内在规律。

　　问题：目前市场销售量的下降仅仅是因为银行紧缩贷款而引起的暂时现象，市场需求并没有因为价格太高而萎缩，您如何看待这种观点？

　　观点：住房需求取决于市场上购买住房的意愿和支付能力。我从来都不怀疑未来相当长一段时期内存在大量自住、改善性的刚性购房意愿，但短期内价格上涨过快，超过大多数家庭收入的增长幅度，在一定时间内也必然会造成相对购买能力的下降，导致成交萎缩，这是市场内在规律。

　　2006年第四季度到2007年一二季度的房价上升，有其阶段性的原因，但2007年下半年以来的房价快速上升，只能说是一种惯性上涨，我们在刚性需求、供给方面看不到可以长期支撑这种上涨速度的理由，市场出现调整是正常的。

　　银行贷款门槛提高固然会提高一些购房成本，如果说前期上涨速度是可以长期维持的，我相信以目前贷款成本提高的幅度，不可能造成深圳、广州等城市销售量如此大幅度的下降。反过来，如果说银行紧缩贷款造成了市场购买力的暂时消失，那么除非银行再放开贷款，否则这些购买力就不会恢复，即使开发企业降价也不会刺激购买力的迅速提升。但我们也看到，只要定价合理，市场的反应还是很积极的。

　　由此可见，按揭政策变化对需求有相当影响，但市场的内在规律起着决定性作用。■

　　核心观点二：市场需要理性调整，但只要定价合理或者增速调整到合理趋势，市场的购买力依然很强劲。

　　问题：宏观经济的紧缩政策会使房价大涨大落吗？

　　观点：万科认为，房价的过快上涨或者大起大落对任何一方都是不利的。我们认为短期内房价超过收入水平过快上涨的现象不可持续，市场需要理性调整，但只要定价合理或者增速调整到合理趋势，市场的购买力依然很强劲。而长期来看，市场仍然处于城市化、人口红利等因素支撑的持续增长阶段，所以只要房价过快上涨的势头得到调整，至少目前来看还不用担心房价出现大起大落。

　　从现在的情况来看，与其说房地产市场调整影响宏观经济，不如说是宏观经济调整在规范房地产这个子市场。控制信贷、控制土地扩张规模、调整收入分配制度，都是从宏观经济的层面作出的决策。具体到房地产市场就有紧缩贷款、收紧新增用地的供应和建设住房保障体系。宏观经济层面正在越来越深入地影响房地产市场，宏观层面的平稳健康发展将有利于房地产市场的可持续增长。

　　问题：“向政府表态，避免更严厉的政策出台”是“拐点论”的出发点吗？

　　观点：拐点论并不是万科突然抛出的观点。市场会从过快上涨过渡到理性调整，这是万科反复强调过的。大家可以去看看万科2007年的定期报告，特别是中期报告。里面非常明确地表明了万科的判断。我们的应对策略在根据市场发展趋势进行调整。比如在土地市场过热的时候，我们放慢了拿地的速度；比如在调整发生之后，我们部分城市的一些楼盘价格迅速调整到比周边同类楼盘低10％-15％的水平。以后万科会更加坚定、彻底地执行不囤地、不捂盘、快速开发销售的经营原则，这些都是需要付诸实际行动的，显然不仅仅是表明姿态。

　　会不会有更严厉的政策出台，要看现行政策的执行效果。住房是带有社会属性的产品，政策的核心目标包括解决中低收入家庭住房问题、维护社会的稳定，也包括保持整体经济发展的稳定、保障金融安全。这些目标不达成，调控就不会停止，这不是哪个企业可以施加影响的。■

　　核心观点三：房地产行业是一个自由进出的行业，没有任何准入限制，在这样的行业不可能出现垄断局面。

　　问题： “拐点、不买房”的说法是为了打击中小开发企业，实现垄断吗？

　　观点：“三四年不买房”，不是说让所有人不买房，而是让那些本来并不急于买房的消费者对未来有一个理性的预期。实际上所有人都不买房也是不可能的，因为人们不可能住到树上去，只要有更多的人要住房子，就一定会有人买房子。

　　如果市场真的没有人买房子，任何开发企业都会出局，万科也不例外。市场变化对所有开发企业是一视同仁的。不过，对能够正确预期到市场的变化并且快速适应的企业，是一个机会，反之是一个挑战。

　　这几年行业中确实有部分小开发企业因为资金不足，或者开发能力不强而退出市场。但同时我们也看到，大量新的企业进入了这个市场。比如海尔、海信、格力、长虹、国美等等。房地产行业是一个自由进出的行业，没有任何准入限制，在这样的行业怎么可能出现垄断局面呢？

　　行业集中度的提高并不代表房地产企业数量会减少，更不能说小企业在这个行业中就无法生存。就数量来讲，我们从美国的数据可以看到，前几大开发企业市场份额远远高于中国，但这个行业它总的企业数量比中国更多。关键在于，美国这些企业分工非常精细，各自的专业优势非常明显，除了帕尔迪、霍顿这些做全国市场和全部产品类型的，还有大量区域性的，做独栋住宅、公寓住宅、一级开发等等细分市场的企业。客户根据自己的需求，可以购买不同企业的产品。国内的情况是什么呢？大部分企业的经营模式、建筑技术都非常相似，从拿地到物业服务无所不包。因此未来中小企业有它们自己的生存之道，那就是强化分工和专注细分市场，建立自己的专业优势。■

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