07年8月份以来出台的一系列严厉的房地产调控政策产生了一定的效果。但我们认为不用对房地产行业过分悲观。对这些调控政策勿需反应过度。同时，有利于行业基本面的一些因素依然在持续。我们预计房地产行业有望在1季度末回暖。
严厉的调控政策产生了一定的效果：2007年政府继续出台一系列针对和房地产市场有关的调控政策，尤其是8月份后出台的4个方面新的调控政策较为严厉。这些政策主要包括：加快公共住房建设、对于第二套住房的信贷管理、货币政策由“稳健”转为“从紧”以及房地产上市公司再融资的暂停。这些调控政策产生了一定的效果。主要城市房地产的量价总体出现了一定的下降；
对调控政策勿需反应过度：这些调控政策的实施，从长期看无疑有利于中国房地产市场的健康发展。但从短期看，这些政策对房地产市场的实质影响并不是很大：加快公共住房目前基本还停留在指导意见的层面，商品住宅的刚性需求至少在4.56亿平米左右，08年新增贷款将与07年持平、长期贷款利率上升的幅度应该会很小；
有利于行业基本面的一些因素依然在持续：行业总体依然处于供不应求状态；中国居民对房地产的购买力水平不断提高；流动性依然比较充足：预计08年外贸顺差保持在07年3.37万亿人民币的水平，M2的年新增额大约为6.66万亿人民币；
房地产行业有望在1季度末回暖：1季度末传统销售旺季到来、“两会”后房地产调控政策或将趋于宽松、“两会”后房地产上市公司再融资有可能“开闸”；
我们维持行业“推荐”的投资评级：重点公司的估值已经具备了较强的吸引力，08年PE总体在20倍左右或更低，股价/RNAV已经1-1.2倍左右或更低。
我们给予
招商地产、
保利地产、
华发股份、
香江控股和
珠江实业等公司强烈推荐A的投资评级。
一、严厉的调控政策产生了一定的效果
1、07年主要调控政策回顾
2007年管理层陆续出台了一系列针对房地产市场的调控政策，其中，尤以8月份后出台的4个方面新的调控政策较为严厉。
（1）加快公共住房建设
2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。《若干意见》指出：
进一步建立健全城市廉租住房制度；
改进和规范经济适用住房制度；
逐步改善其他住房困难群体的居住条件；..完善配套政策和工作机制。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。
（2）对于第二套住房的信贷管理
对于第二套住房的信贷管理出台：
2007年9月27日，人行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。该《通知》指出：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；
2007年12月12日，人行和银监会又联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。该《补充通知》指出：以家庭为单位界定第二套房，家庭成员的范围仅指借款人及其配偶和未成年子女；家庭人均居住面积低于当地标准的购房者买房不受影响；已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再购房按第二套房执行。
（3）货币政策由“稳健”转为“从紧”
央行已经表明08将实行“从紧”的货币政策，主要表现在：
07年最后两个月银行停止了新增贷款；
08年新增人民币贷款将与07年持平；
08年新增人民币贷款将实行季度化监管；
继续加息和提高存款准备紧率以收缩流动性。
（4）房地产上市公司再融资暂停证监会07年11月份后实质上已经基本暂停了房地产上市公司的再融资。
2、调控政策产生了一定的效果
这些调控政策产生了一定的效果，主要城市房地产的量价总体出现了一定的下降，但各地反应不一：
北京商品房销售价格9月份后有所下降，但销量一直有所上升；
上海商品房9月份后量价齐降；
天津商品住宅9月份后量价总体步入盘整；
重庆商品住宅9月份后量价齐降；
深圳房地产市场销量出现了巨幅萎缩，广州房地产价格在10月份后也开始下降。
我们认为不用对房地产行业过分悲观：
对这些调控政策勿需反应过度；
有利于行业基本面的一些因素依然在持续；
我们预计房地产行业有望在1季度末回暖。
我们下面将就这三个方面进行论述。
二、对调控政策勿需反应过度
我们认为，这些调控政策的实施，从长期看无疑有利于中国房地产市场的健康发展；从短期看，这些政策对房地产市场的实质影响并不是很大。对这些调控政策勿需反应过度。
1、公共住房政策短期主要影响了购房者的心理
我们认为，加快公共住房政策短期主要影响了购房者的心理：
《若干意见》标志着政府已经意识到中国的公共住房发展已经严重滞后，政府未来房地产调控的重点之一就是加强“住房保障”。从长久看，《若干意见》的实施无疑将有利于群众居住条件的全面改善，有利于房地产市场的健康发展以及有利于房价的稳定；
但我们注意到，《若干意见》很多还只是指导性的意见，对于公共住房建设还缺乏具体的计划性；
我国的公共住房投资的规模还相对很小，对解决中低收入者的住房可谓是杯水车薪。2006年全国经济适用房的投资总额为697亿元，尽管这一规模创下了历史新高，但其占全国房地产投资额的比例仅为3.6%。实际上99年以来经济适用房投资额占房地产投资的比例总体是持续下降的；以北京为例，2006年经济适用房投资额占房地产投资的比例仅为2.6%，该比例自01年以来一直在持续下降。截止2004年底北京经济适用房仅容纳14万人左右。这一规模占中低收入户籍人口的比例仅为2.8%。
加快公共住房影响在短期内主要影响了购房者的心理。
2、第2套房信贷政策短期有一定的影响，长期看实质影响有限
我们认为，对于第二套住房的信贷管理出台短期对市场的需求产生了一定的负面影响，尤其是影响了购房者的心理。但从长期看影响有限：
短期看，受这一政策影响的主要是那些依靠银行信贷进行炒楼的投机者。抑制这一部分人的投机需求本身就有利于行业的健康发展；另外，这一政策短期还主要影响了购房者的心理；
该政策指出“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。”这一规定显示了管理层关注民众居住改善的用心。因此，该政策对许多居民的再次购房需求没有影响。部分居民的人均住房面积要比当地统计的平均水平要小。因此，此次央行和银监会这一举措实际上对这些居民的再次购房需求没有影响；
从长期看，中国未来将每年新增至少570万以上的城镇家庭，即使按每个新增家庭平均住房面积80平米计算，中国每年新增的城镇家庭将带来至少4.56亿平米的住宅需求。这4.56亿平米基本上构成了中国城镇居民对于商品住房的刚性需求。近年来中国城镇家庭收入有了很大的提高，我们认为中国城镇居民总体上有能力去实现大部分的刚性需求。从长期看，第2套房信贷政策对于这些刚性需求没有影响。
第一，商品住宅的刚性需求每年至少约4.56亿平米；
按城镇化水平每年提高1个百分点计算，中国每年将新增至少570万以上的城镇家庭。
商品住宅的刚性需求每年至少约4.56亿平米：
首先，2006年底中国的城镇人口为5.77亿。按城镇化水平每年提高1个百分点计算，我们预计中国每年新增的城镇人口至少为1800万；
其次，2006年中国家庭成员平均数目为3.17人，即使按这一规模计算，中国每年将新增至少570万以上的城镇家庭；
再次，即使每个新增家庭平均住房面积按80平米（人均25平米左右）计算，中国每年新增的城镇家庭将带来至少4.56亿平米的住宅需求。这一规模总体上构成了中国城镇居民对于住宅刚性需求。
第二，中国城镇居民有能力实现大部分的刚性需求。
我们认为，中国城镇居民有能力实现大部分的刚性需求。
近年来中国城镇居民家庭收入有了很大的提高。随着近年年中国经济的快速发展，中国城镇居民的家庭收入水平有了很大的提高。2000年60%以上中国城镇家庭的收入在1万-2万人民币。2007年60%左右的中国城镇家庭的收入标准为2万-5万人民币。我们预计中国城镇居民的家庭收入水平还将继续提高。此外，按照中国城镇居民家庭收入分布，我们还估算了家庭年收入在10万人民币以上的中国城镇家庭数目。
3、08年“从紧”的货币政策并未“很紧
（1）人民币新增贷款总体与07年相当
08年银行新增人民币贷款总规模与07年相当。央行已经表示08年新增人民币贷款将保持在07年的3.63万亿左右的水平。新增人民币贷款总规模并未十分紧缩，与07年大体相当。
08年每季度新增人民币贷款总体将与07年相当。08年银行信贷将实行季度监管。08年银行新增人民币贷款第1至第4季度投放比例分别约为总量的35%、30%、25%和10%。按此比例，08年第1到第4季度新增的人民币贷款分别为：1.29万亿、1.10万亿、0.92万亿和0.37万亿。07年第1到第4季度新增的人民币贷款分别为：1.42万亿、1.12万亿、0.92万亿和0.37万亿。可见08年每季度新增人民币贷款总体都将与07年相当。
但08年第1季度，尤其是第1月份，银行对于新的购房者的信贷投放规模受到了一定的影响。因为07年最后两个月银行停止了新增贷款，当时一些利用银行信贷的购房者占用了08年的信贷额度。因此银行08年第1季度的银行新增住房信贷优先满足了07年最后两个月的购房者。这挤占了银行08年第1季度，尤其是第1月份对于新的购房者的信贷投放。
（2）继续加息对房地产的影响可能有限
从最后1次加息的情况来看，央行并未针对5年以上的贷款进行加息。这传达了一种信号：未来再次加息，对于5年以上的利率基本不会变动或变动很小。因此，继续加息对房地产的影响可能有限。
4、房地产上市公司再融资有望“开闸”
从目前的情况来看，房地产上市公司的再融资在08年总体会受到限制，但再融资应该会“开闸”。我们估计开闸的时间可能会在“两会”之后。
三、有利于行业基本面的一些因素依然在持续
1、行业总体依然处于供不应求状态
2005年以来全国房地产总体一直处于供不应求状态。以商品住宅为例，05年至07年商品住宅的竣工面积分别为4.0亿、4.3亿和4.7亿平米，而同期的销售面积为5.0、5.4和5.9亿平米。商品住宅总体供不应求。在土地供给总体趋紧的情况下，我们预计未来商品房供不应求的局面总体将持续。
但中国居民的金融资产也在快速增长。中国居民金融资产的增速在2005年、2006年和2007年分别为22%、24%和31%左右。目前中国居民的金融资产已达到25万亿人民币左右。其中居民储蓄存款达17万亿元人民币左右，股票帐户资产总额约8万亿元人民币。
国居民对于房地产的购买力略有提升：
从全国一手商品房年销售收入与居民金融资产的比例来看，这一比例近年来略有下降：2005年至2007年这一比例分别为11.4%、10.7%和10.1%；
从住房抵押贷款与居民金融资产的比例来看，这一比例近年来也略有下降：2004年至2007年这一比例分别为12.6%、11.9%、11.7%和11.2%。
3、流动性依然比较充足
（1）2008年新增外汇储备将至少保持在2007年的水平
我们2008年新增外汇储备将至少保持在2007年的水平：
预计08年外贸顺差保持在07年的水平；
热钱流入规模可能会继续扩大。这主要是因为：人民币升值可能会有所提速，中美利差可能会继续扩大（美元可能再减息1-2次，而人民币则可能再加息1-2次）。
四、行业有望在1季度末回暖
我们认为，行业持续低迷的情况会很快发生改观，房地产行业有望在1季度末回暖。这主要是因为传统销售旺季的到来、房地产调控政策或将趋于宽松以及房地产上市公司再融资有可能“开闸”。
1、传统销售旺季的到来
2005年以来全国房地产总体一直处于供不应求状态。2、3季度，一直是房地产传统的销售旺季。因此1季度末，行业的销售将会回暖。
同时，银行第2季度新增的住房贷款的信贷不会再有像第1季度部分信贷被07年提前挤占的情况。
2、“两会”后房地产调控政策或将有所放松
在“两会”前，管理层的意图非常明显，那就是要保证房价的稳定。为了这一点，管理层不惜采用了部分非市场化的措施；待两会后，新一届政府的施政方略将出台。新的施政方略都是为了保持经济的快速健康发展，而这无疑需要房地产市场的稳定、繁荣。因此，我们预计“两会”后管理层对房地产市场的调控基调有可能将会发生变化。管理层对房地产的调控政策将从严厉走向较宽松。较宽松的调控政策将引起行业的回暖。
3、房地产上市公司再融资或将“开闸”
从目前的情况来看，房地产上市公司的再融资在08年总体会受到限制，但再融资应该会“开闸”。我们估计开闸的时间可能会在“两会”之后。
五、投资策略
1、维持行业“推荐”投资评级
我们维持行业“推荐”的投资评级，这主要基于以下理由：
调控政策有利于行业的长期发展，短期内实质影响并不是很大；
有利于行业基本面的一些因素依然在持续；
行业有望在1季度末回暖；
股票市场已经做出了比较充分的反应，重点公司的估值已经具备了较强的吸引力，08年PE总体在20倍左右或更低，股价/RNAV已经1-1.2倍左右或更低；
房地产上市公司再融资有望“开闸”。
2、部分重点公司及其投资评级
（1）招商地产：维持强烈推荐A
快速成长的房地产开发业务。公司近年来的项目储备建筑面积总体快速增长，从2004年的361万平提高到了2007年12月底的700万平；
持续的资产注入。公司大股东在股改中承诺，蛇口工业区有限公司将继续通过注入优质资产等多种方式支持招商地产的发展。巨大的间接土地储备为公司未来房地产业务的持续扩张提供了有力的保障；
具有稳定收益特征的物业租赁、供水供电等业务。这一方面提高了公司盈利的稳定性，另一方面也提高了公司RNAV；
公司当前的RNAV大约在49.8元/股左右。我们预计公司08年的EPS至少在2.5元以上。
（2）保利地产：维持强烈推荐A
强大的土地储备。目前公司的土地储备已经达到了1700万平左右
作为央企，公司在拿地方面和融资方面相对具有一定的优势；
公司务实的作风和较强的执行力；
公司当前的RNAV大约在45元/股左右。我们预计公司08年的EPS在2.58元左右。
（3）华发股份：维持强烈推荐A
长期看好珠海房地产市场的前景。
独特的地理位置。珠海地接澳门，水连香港、深圳；
优美的自然环境。珠海自然环境优美，山清水秀，海域广阔，有包括“伶仃岛”在内的一百多个海岛，素有“百岛之市”美称；
富有现代气息的海滨城市。珠海城市建设优雅别致，极富有海滨花园情调的现代气息；
基础交通设施的重大改善，2008年底广州至珠海的轻轨将开通，该轻轨的开通使得广州到珠海时间由原先140分钟的车程缩短到40分钟；酝酿多年的港珠澳大桥的规划方案已经基本确定，该大桥约在2015年前后通车。该大桥的开通使得香港到珠海的时间由原先75分钟的船程缩短到40分钟的车程；
维持强烈推荐A：
珠海的房地产龙头。公司目前在珠海房地产市场上的市场占有率接近20%！公司是珠海当之无愧的房地产龙头；..股权激励的实施；..高速的业绩增长。我们预计公司07年到09年的EPS分别为：1.14元、2.20元和2.67元。
（4）香江控股：维持强烈推荐A
11月29日，香江控股的定向增发获得了中国证监会的通过。仅凭借现有的389万平米的权益建筑面积和600万平米的土地一级开发，公司已经成为了和招商、保利、
万科、金地并列的地产行业龙头公司；
强大的土地获取能力。南方香江主要通过商贸地产和旅游地产的项目建设来进行大规模的土地开发。公司具有强大的土地获取能力。未来公司的土地储备规模有望继续快速扩大；
公司房地产开发业务主要集中在广州和天津。我们比较看好这两个城市未来几年内房地产市场的发展前景；
公司“土地一级开发+房地产开发+商贸地产”的商业模式具有独特的竞争优势。土地一级开发在为公司提高高额利润的同时，也为公司提供了强有力的土地保障；房地产开发则为公司提供了当期的高盈利；商贸地产为公司提供了稳固的租赁现金流。从投资角度而言，这不但有利于公司业绩的平稳，而且为公司提供了较高的重估净资产。
公司RNAV为35.97元/股。我们预计公司08年和09年的EPS分别为：3.07元（其中经营性EPS为1.68元）和2.45元。
（5）珠江实业：维持强烈推荐A
公司股价显著低于公司的价值，是我们对公司股票给予强烈推荐A的主要理由：
公司RNAV大约在20元/股左右；
基于公司三大黄金项目以及较保守的房价预测，公司08年到09年的EPS分别1.39元、1.43元和2.70元。
08年公司股票已经到达了较好的投资临界点：08年开始公司的业绩有了较大的提升；长期制约公司发展的整体上市和股权激励在08年有望获得进展。
作者：贾祖国 招商证券
搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。
(责任编辑：郭玉明)
《变形金刚2》送票！
