小产权房深陷利益困局 谁因小产权房受益？

　　从2007年十一后，周易便拿出全部家当7万元投入到销售小产权房的“事业”中。然而，这一次的“全情投入”却让周易身陷困境，难过年关。

　　“我现在的想法就是，政府马上出台针对小产权房的措施，无论政策怎么定，我都认了，只是不要让我看不到头。”面对中国经济时报记者，自从加入小产权房代理销售行当，他没有睡过一个安稳觉。

　　周易的朋友陈忠是另一位从事小产权房销售的人，2005年在北京通州卖出第一套小产权房时，他对小产权房和大产权房的区别还知之甚少。三年后的今天，陈忠有了自己的房子和汽车，其小产权房销售业务范围从通州向房山、怀柔等地扩散。

　　陈忠等人的成功正产生着巨大的示范效应，吸引像周易一样的后来者前仆后继，加入到小产权房代理销售中。然而，随着国家叫停小产权房，发布风险提示，小产权房的销售一落千丈，周易三个月只卖出不到十套房。

　　小产权房销售与大产权不同，代理商从开发商处拿到代理权后，再将销售权分给下面的分销商，“房子数量多的小产权房楼盘甚至有30个以上的分销商。”陈忠告诉记者，近三年来北京小产权房的数量日益增加，较2005年时数量增加了近十倍；最早集中在通州，后来房山成为其集中地，现在怀柔、密云等地都遍布小产权房。

　　他说，在2007年12月28日的京华时报B86版的房产广告中，40个房地产项目中房山区的小产权房占到11个。“大产权房价格越来越高，买不起的人越来越多，大量买房人只能选择价格较低的小产权房，此后小产权房的数量就越来越多，价格也水涨船高，唯一不变的是购买小产权房人的组成成分。”

　　“这三年间，平均下来我们部门每个月成交10余套小产权房，其中有20%左右被城区拆迁户买了，还有30%左右被需要给子女空出城中房的老人买去，其余的都是外地人买走的，也有大概5%的比例是投资客买的。”陈忠介绍。

　　谁因小产权房受益？

　　“小产权房给当地带来了很大的变化，特别是一些偏远落后农村经济被刺激起来，房山区的琉璃河镇就是典型，那里的房地产项目几乎都是小产权。”多年销售小产权房的贺军向记者表示，2005年时琉璃河镇还是落后的乡村，最引人注目的是规模庞大的水泥厂。而在三千年前，这里是西周燕国的首都。从京石高速琉璃河出口，便进入琉璃河镇。

　　2008年12月25日，记者在琉璃河镇采访时遇到卖柿子的何云，在她的身后，不仅有卖土鸡、土鸡蛋的老农，还有在2007年初被下令拆除的小产权房“鹏达锦园”，地基已经被全部掩埋。“听说那里好像占用了耕地。”她说。据了解，“鹏达锦园”是2006年北京市土地执法中查出的违法项目之一。

　　“按照一平米老房换一平米新房的比例，开发商给了我两套房。现在小区里住的人80%都是拆迁户，只有少数房子卖给城里人。”住在琉璃河镇秀水新村的邓秋告诉记者，她对这样的置换标准还是满意的。但是这个标准已经不能满足某些等待住房改造的村民，说得一平方米老房换两平方米新房他们才能同意搬迁。

　　在琉璃河镇，更多的村民认为小产权房的开发与己无关，“他们建房子卖钱，我还是住在自己的房子里。除了镇里多了很多不认识的人，并没有感觉到小产权房带来多大的好处。”

　　采访中记者了解到，房山区琉璃河镇11个村每村都有小产权房项目，琉璃河镇的小产权房，包括已售3年的“琉璃阳光”，销售2年的“新秀家园”、“秀水新村”，当地最大的房地产项目“滨水雅园”，2007年才开始建设的“耄耋公寓”以及已经售完的“福乐园”、“镜水家园”等十余个房地产项目。但以村民回迁房为主的房地产项目并不多，一些房地产项目主要以出售给外来人口为主，徐涛便是众多外来买房人之一。

　　“我觉得住在这里空气清新，交通也还方便，唯一不足的地方就是配套。你看这里有这么多的房地产项目，以后肯定会越来越好。”徐涛买了琉璃河镇的房子，而城里的房子让给他准备结婚的孩子。

　　在小产权房的产业链中，受益最大的是房地产开发商和地方政府。“房地产商占了40%的利益，地方政府占40%，仅有不到20%的利益给了农民。”知情人士向记者透露。

　　如何解决小产权房各方利益

　　“小产权房买卖中最受益的不是拥有土地权的城镇农民，而是城镇的基层领导。”网民过客在百度贴吧中表达着不满。

　　“在农村集体土地上建房，农民应当是房地产开发中最大的受益者，但从目前的现状来看，农民并没有得到多少好处。”中国社科院一位不愿透露姓名的专家表示。

　　他认为在确保不占用耕地的前提下，各村按照政府的统一规划，在宅基地上建房，并利用整理出的土地招商引资，对农村经济发展有着非常实际的促进作用。

　　“昌平区的北七家镇建造的王府花园、温泉花园、八仙新村等15个居住社区，在1996年被认定为违法建设项目，但当时住户已经有几千，1997年政府专门针对这些小产权房下达12号文件，住户在补交土地出让金和有关税费，补办有关手续并处以罚款之后其房产可以转为合法。到2003年，这些住宅项目基本完成手续补办转为合法。”在遇到电话咨询小产权房合法性问题的客户时周易总会这样说，但他们自己却消除不了对小产权房的担忧。

　　“要是占用耕地，肯定得拆除，但那些既符合规划又没有占用耕地的呢，是不是应该可以转成大产权？”临近春节，周易他们更加关注媒体上的消息，迫切希望能得到官方对小产权房问题处理的确切说法。还有更多和小产权房相关的人也在密切关注市场变化。

　　杜大爷2006年在琉璃河镇买了一套90平米的小产权房，他是西城区的拆迁户，和他一样的朋友中也有一些在这里买房，大家在一起时互相安慰：“这么大的社区，又没有占用耕地，应当不会拆除吧。”

　　这个冬天，周易和他的同伴每天都处在忐忑不安之中，其中的一些人，已经开始谋求销售大产权房。他们和众多购买小产权房的人一样，期望将来出台《农村土地管理法》等法规政策，使悬而未决的小产权房问题最后得到一个公平合理的说法。(文中买房卖房人均为化名)

　　(记者 张一鸣) (来源：中国经济时报)