07年沪市中心纯住宅用地零供应 支撑高档楼盘价格继续走高

　　与2007年开发商几近“疯狂”的圈地同步，上海土地价格普遍上涨。与2006年出让住宅用地的成交价相比，2007年住宅用地价格有较大幅度上涨。崇明住宅用地均价上涨了近四倍，青浦区上涨了近三倍，而杨浦区则上涨了近两倍。

　　市中心纯住宅用地零供应

　　跨国物业顾问机构世邦魏理仕华东区环球研究部董事陈红表示，与2006年相同，2007年市中心五区（静安、黄浦、卢湾、徐汇、长宁），仍无住宅用地 （为纯住宅用地，下同）出让。即使在综合用地中，也仅13号公告中卢湾区第104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块含有2.3万平方米（建筑面积）的住宅地块。

　　陈红认为，市中心区纯住宅用地的零供应，越加凸显该区域内土地的稀缺性，高档住宅供应不足，将继续支撑其高房价。

　　据悉，2007年上海共出让37幅纯住宅用地，总占地面积319.3万平方米，合建筑面积398.3万平方米，另有29幅综合用地包含部分住宅用地。在37幅住宅用地中，宝山区占有7幅、建筑面积共105.3万平方米，占全市出让住宅用地总建筑面积的26.4%；其次是青浦区，占全市的15.9%；市中心9区仅虹口，杨浦和闸北区有住宅用地出让，且只占出让总建筑面积的7.5%。

　　陈红同时认为，2007住宅用地主要集中在郊区，在内环以内的供应为零，因此无法对市中心高档市场供不应求的局面带来缓解。同时各块土地在户型上都有严格的要求，因此即使是土地供应较多的郊区，可能的高档住宅供应也非常有限。2007年住宅用地供应与高端住宅市场运行在两个层面，对后者带来的影响并不显著。

　　未来住宅用地出让继续郊区化

　　从近两年的土地供应看未来的土地供应趋势，陈红认为，住宅用地的供应将继续扩大下去，且出让区域的郊区化也将继续，而对于90平方米以下中小户型比例的最低限制，也会依然存在。会改变的方面则在于，面对过去飞速上涨的地价和密集的房地产调控、以及未来渐紧的货币信贷政策，土地成交价格将会更加趋于理性。

　　2007年土地出让总量增加，单宗土地面积减小。为缓解住宅供不应求的局面，近两年上海政府逐步加大了住宅用地的放量。2006年上海出让住宅用地建筑面积323.0万平方米，共23幅，相比之下，2007年住宅用地出让量增长了23.3%。

　　在增加土地出让量的同时，出让宗地的平均体量却在减少。2006年平均单宗土地建筑面积为14.0万平方米，而2007年单宗土地建筑面积为10.8万平方米，缩小了30%。陈红表示，以往为了便于社区的统一规划，政府往往将土地大片出让，使得单块土地的开发周期变长。有些开发商则乘机大量囤地捂盘，以待房价上涨牟取暴力，结果违背了政府出让土地的本意。

　　陈红同时认为，近年来政府开始推行各项政策，打击囤地捂盘，单宗土地体量缩小，正反映了政府控制土地市场的方向。同时，政府在出让土地时，还严格规定动工期限和竣工期限，缩短开发周期，促使开发商按照政府预想的时间表来完成住宅供应。

　　土地价格刺激住房价格上涨

　　在谈起2007年住宅用地出让，对未来住宅市场的影响时，陈红认为，以土地成交后1.5年开始预售，规定竣工期限前一年、最后一次预售为假设条件，依据住宅建设的周期和特点，可以推算，2007年出让住宅用地将在2009年和2010年集中上市，供应的住宅面积可达170万平方米和150万平方米左右。

　　参考上海市统计年鉴可以看出，近两年全市住宅竣工量均保持在4800万平方米以上，施工面积超过14000万平方米，竣工率则在34%左右。陈红表示，对比2007年住宅用地供应与整体市场存量可以看出，2007年出让的住宅用地所占比重很小。另一方面，出让土地成交价格的跳跃式上涨，成为整个住房价格上涨的刺激因素，推动整个住房市场价格的提高。

　　以杨浦区新江湾城板块为例，2006年和2007年该板块共成交三块住宅用地：2006年11月24日成交的20060220号地块楼面价为6677元/平方米；而2007年6月21日成交的20070110号地块楼面价上涨至12500元/平方米；再到2007年11月8日成交的20070902号地块，楼面均价已达20000元/平方米。

　　同一区域的住宅用地价格在一年内上涨近200%，带动了该区域在售项目价格同步上涨。同在新江湾城板块内的合生江湾国际公寓，成交价格在一年内稳步上升，由2006年11月的近11500元/平方米，上涨到2007年11月的近22000元/平方米，涨幅超过90%。而同一时期内，整个杨浦区的住宅均价涨幅为30%左右，远低于合生江湾国际公寓的涨幅。

　　两年内将有2.5万套中小户型面市

　　今后两年，90平方米以下中小套型所占比例较大。为顺应37号文的要求，提高中小户型占住房供应比例，2007年上海出让的住宅用地，对于90平方米以下中小套型占总开发量的比例，有较严格的要求，大部分地块都要求建筑面积90平方米以下中小套型，占土地面积或总建筑面积的比例不得低于50%-80%。同时，郊区的这个比例要高于市区。

　　闵行区90平方米以下中小户型的比例为80%，崇明县为76.7%，宝山区为73.4%，而杨浦则为62.2%，宝山仅有50%。这说明政府对中小户型的区位选择有一定的导向性。

　　事实上，随着轨道交通的逐步建设和开通，城市的居住重心也会逐步向市中心外围转移。在供应量上，2007年出让土地总量的66%左右，将建设成为90平方米以下的中小户型，预计可以达到3万套左右。根据住宅的开发建设周期推算，这批中小户型将主要在2009年和2010年上市，届时的两年内将有2.5万套左右中小户型住宅面市，进入中小户型供应的高峰。