负利率时代香港楼价节节攀高

　　正当内地楼市出现成交萎缩、楼价下滑、大集团遍刮降价风之时，香港楼市却迎来一个多年未见的“艳阳天”。

　　负利率时代的楼价上涨

　　3月6日，有媒体报道最近香港沙田博康村博泰楼一个692英尺公屋单位，以165万港元成交，成为全港最贵二手公屋成交纪录。

根据土地注册处数据显示，该单位面积692英尺，成交价165万元，英尺价2384元，原业主2002年仅以20.84万港元买入，账面大赚144.16万港元。

　　3月3日，长实(0001.HK)宣布旗下的将军澳新盘反应热烈，开售三日已卖出1900个单位，套现近100亿港元。其中海景单位平均每英尺价约8500港元，高层单位每英尺价更逾万港元，比去年底推出的第一批单位的价格高约20%。

　　继美联储在1月份连续降息后，香港多家银行跟随。目前，香港汇丰、中银香港以及恒生银行的最优惠利率已由6.75%减至6%。渣打银行(香港)以及其他香港银行的最优惠利率也减至6.25%。香港金融管理局也宣布将香港基准利率由5.75%下调至5%。存款利率方面，各银行普遍将大额存款利率下调75个基点，小额存款调整幅度为10个基点。

　　虽然各银行大多对存款利率调整幅度并未“一刀切”，但相较于香港去年底3.8%的通胀，此次减息也使香港存款负利率处于-2.8%至-3.05%之间。同时，香港各房屋中介表示，此次减息还将贷款利率拉入负值，减息后贷款实际利率为-0.65%。

　　而自去年下半年开始，代表香港地产价格的中原城市指数升势凌厉，最新公布的中原城市指数比上月上涨近５％。中原地产香港研究部指出，1月份，全港73个大型私人住宅的平均租金较去年12月上涨3.2%，较去年同期则升17.8%。私人住宅租金自2006年6月起，连续20个月不断上涨，是1998年2月以来的近十年新高。

　　大型地产代理商美联集团的研究报告指出，1月份全港50个大型屋苑平均每英尺租金为17.44港元（1平方米接近10英尺），楼价已经创下1997年12月后的十年新高，比起两年前，劲升24.6％。预期私楼租金持续上升，通胀会进一步升温，以及负利率扩大，物业资产将成为资金的“避难所”。而且土地注册处数据显示，2月份确认人住宅个案录得507宗，比起1月份420宗增加20.7%，宗数已连升5个月并创自2005年5月后33个月新高。当中200万至500万港元的中价物业成交增速最快，达31%至220宗。

　　炒风活跃

　　利嘉阁地产研究部则发布民意调查表示，通过电话访问402位市民，发现有56%被访者表示，刚刚公布的财政预算案因在刺激消费方面有正面作用，有助提高入市意愿，另有逾40%于早前表示有意入市的准买家有意增购单位。利嘉阁地产认为3月份乃楼市传统旺季，估计二手成交量将重上1万宗，楼价有机会按月升10%。

　　而在楼价上涨潮中，短炒风气大盛。美联物业的香港九龙区负责人接受当地媒体采访时表示，该区2007年全年“摸货”成交为723宗，2008年短短两个月“摸货”个案已达去年全年逾55%。（“摸货”指确认人（Confirmor）持有的单位。意思是一位买家在与原业主签署正式买卖合约后，但在指定成交日期前??即签署楼契及支付余款前，以高出或低于其购入价的价钱，将其原先与业主签署之买卖合约权益转让给另一位买家，例如业主将物业以100万港元卖给买家，而该买家以确认人身份再将物业以150万港元转售给最终买家。）

　　政府增加供地数量

　　由于楼价上涨迅速，香港特区政府于2月底增加了更多的土地供应数量。

　　2月29日发布的2008~2009年度勾地表中，合计提供62幅用地。但是除了2007~2008年度所涵盖的土地外，还新增加了26幅用地。其中，酒店用地占3幅，住宅用地占21幅，商业及商贸地则占2幅。可售日期从2008年4月至2009年3月不等。在住宅用地，可建成约1.3万~1.35万个住宅单位；商业及商贸用地可提供超过49万平方米总楼面面积。“限作酒店发展”用途用地，估计可建成约9000~11000个酒店房间。

　　而且特区政府有关部门指出，在未来数年，一手私人住宅的供应仍有相当大的数目，合计共有6.5万个单位，包括1万个已落成但仍未出售单位、4.5万个在建未发售的单位和1万个已批出土地但未动工单位。

　　香港金管局总裁任志刚则在2月底接受当地媒体采访时提醒市民说，当住宅物业价格的预期升幅高于银行按揭利率，投资物业自然变得有吸引力，但投资者在此问题上应该三思。香港物业价格波动极大，中期而言，影响物业价格的主要是供求失衡问题，而非按揭负利率。