为什么要有《住宅法》？首先，住房问题牵涉到每个人，需要有专门的法律，来保证公民享有基本住房权利。同时，单纯靠市场来配置住房资源不可避免地会存在“市场失灵”，而《住宅法》核心就是要划定政府和市场在解决住房保障问题上的边界、明确政府在住宅保障问题上的法律责任。
《住宅法》将引导我们在住房发展方向上，从那种简单追求平均意义上的住房面积增加，转向更加注重保护每个人的居住底线。
几乎每个发达国家都有关于住宅的法律体系。1934年经济大萧条后，美国制定第一部住房法案，即《临时住房法案》，以解决失业人口的住宅问题。1937年，该法案进一步补充为《国家住房法》，规定联邦政府出资，由地方政府负责建造廉价、卫生、合乎标准的公共住房供低收入家庭租用。1949年杜鲁门时代的国会通过新的《全国可承受住房法》，正式明确美国政府有义务“向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境”，并计划在此后的六年内每年兴建13.5万套公共住宅单位（虽然后来实际每年建成平均仅有2.5万套）。1968年约翰逊政府通过《住房与城市发展法》，尼克松政府分别在1970年通过《紧急住宅融资法案》和1974年颁布《住房和社区发展法》，其中第8条强调美国的住房保障将转变为以对需方的补贴为主。1987年里根政府颁布《无家可归者资助法》。1990年布什政府颁布《国民可承受住宅法》，一方面通过担保和信用证明方式为租房人提供帮助，加强对现存的住宅有效利用；另一方面，加强地方政府和非营利机构在住宅建设中的作用。此外，将提高住宅自有率作为主要战略，实施“人人拥有住房机会”计划(HOPE)。克林顿政府在1997年出台《多人口家庭资助性住房改革及承受能力》法案。最近的一次法案是小布什政府应对次贷危机于2007年12月20日签署的《抵押贷款债务减免的税收豁免法案》，减少他们被赶出家门的可能性。
日本在二战后解决国民住房短缺问题就是先从提供法律制度支持做起，先后制定了《住房金融库法》（1950年）、《公营住宅法》（1951年）、《住宅公团法》（1955年）、《城市住房计划法》（1966年）等40多部法律法规。
德国在基本法《民法》中规定了居住权是公民权利的重要组成部分，明确了德国联邦与各州政府在住房建设与住房保障方面的各自职责，并确定了促进住房发展的财税金融政策、房屋租赁双方的权利义务等。德国还出台了《住宅建设法》、《建筑法》、《住宅促进法》、《节能法》以及各州政府制定的住房建设法规。
从各国经验来看，笔者以为，我们的《住宅法》需要解决以下几个问题：
一要明确政府责任。住房建设供应、交易秩序维护、住房消费分配等各个环节都要有政府参与，尤其对弱势群体的住房保障问题，政府更是责无旁贷。另一方面，也要划分好政府与市场的合理边界，不能过度代替市场。
二要明确规定政府应该达到的住房政策目标。这个目标既要有宏观和长远的，也要有短期的、现实的、具有可操作性的，比如美国有法案规定，凡收入低于当地平均收入的50%（人口多的家庭放宽到80%），政府有义务使其住房支出不应超过收入的三分之一。目标一定要明确和可量化，明晰“最基本住房”的条件。
三要明确有关部门不作为的法律责任。最近几年，我们对住房保障要达到的目标作了很多细化规定。比如国务院“24号文”提出，“面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型住房用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”等，还要求地方政府“都要制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。要制定解决城市低收入家庭住房困难的年度计划”。现在的问题是，拿什么来保障政策目标的落实？
四要明确各级政府之间的责任分工，以及参与落实住房政策的各主体的法律地位与责任。一般各国住房政策，都是中央政府负责制定政策，地方政府负责落实，包括提供土地和组建公营租房公司，但同时中央政府帮助提供实施住房政策的融资。这样做的必要性是在于避免因地方贫富不均而造成住房政策落实能力的分化。如何在中央、省、市之间划分好住房保障的责任分工，是《住宅法》立法的重要课题。
五要阐明受保障与资助的群体。什么样的人应该进入住房保障范围，或者说什么样的人应该由政府为其直接提供住房，什么样的人应该由政府给予资助？对此，不同国家有不同思路。英美系国家通常是“选择性”住房保障，只针对穷人、弱势群体开放廉价公共租房和提供住房补贴，而以瑞典为代表的部分国家则是“普世原则”，在法律上要求让所有人都可以得到租金受控制的公共租房，不刻意造成群体居住割裂和居住分化。这当然跟各国的经济社会发展水平、收入分配状况和社会理念有关。对我国来说，需要明确，到底收入和住房困难到什么程度的人，政府有责任和义务施以援手。（陈杰） (来源：解放日报)
(责任编辑：李瑞)
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