观望气氛浓郁 上海楼市回暖乏力

　　受到银根紧缩的影响，楼市过冷、回暖乏力。但楼市的购买力将在经济快速增长、人民币升值和通货膨胀预期的共同带动下快速聚集

　　房展会热闹不再

　　被视为每年楼市风向标的“上海春季房展会”人流量比去年同期下降了5%，成交及意向金则下降了30%。

　　佑威房地产研究中心日前发布的报告显示，刚刚过去的3月上半月，上海一手商品住宅（剔除动迁配套房）的成交量为36.92万平方米，环比增长了33%。但是相比去年同期的成交量却低了39.7%。此外，去年同期的环比增长率高达121%，是今年3月上半月涨幅的近4倍。由此可见，3月楼市回暖相当乏力。

　　对此，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，目前楼市回暖乏力主要由去年购买力透支和房地产宏观调控得力造成。去年，上海楼市的成交量和房价涨幅均打破了2004年以来的最高历史纪录，使得楼市的购买能量大幅透支。

　　薛建雄还告诉记者这样一组数据，中房上海指数办公室142个楼盘的调查样本中，有18%的住宅楼盘成交均价出现上涨，平均涨幅4.6%；有8%的楼盘价格下跌，平均跌幅为4.8%。二手房方面，2月份上海二手房价涨幅尽管连续第三个月回落，但价格依然坚挺，而成交量继续低迷。

　　2008年头两个月，居民户新增贷款连续两个月同比少增，其中1月份同比少增20亿元，2月份同比少增767亿元。居民户贷款占新增贷款的比重也由2007年全年的32.5%快速下降至2008年1月至2月的13.9%。其中，上海2月份个人住房贷款增长更是逼近了零点。当月，中资银行个人住房贷款微增6００万元，与去年高峰时每月新增上百亿元的房贷有着天壤之别。

　　因此，薛建雄认为，受到银根紧缩的影响，楼市过冷、回暖乏力。但楼市的购买力在经济快速增长、人民币升值和通货膨胀预期的共同带动下还是会快速聚集。其中，低中收入者的购买需求将会被政府的保障型房源疏导。而市场中购买能量最强的高收入者所聚集的购买能力，还将通过市场解决。

　　市场或报复性上涨

　　后市是否会持续这一现象？

　　薛建雄表示，银根一旦松动或者出现其他融资渠道（如去年开始萌芽、进入房地产行业的私募资金），并发展成类似美国的次贷金融产品，高端购买力就可能获得重新释放。假如聚集的购房能量过大（低成交量压抑的时间过长），且在短期内被释放的话，房价重新出现类似2007年新一轮报复性上涨的可能性非常大。这从目前市场一些楼盘的表现上已经可以隐约看到，市场的分化正在越来越明显。

　　据记者了解，在上海传统高档楼盘最为集中的古北，著名的金色贝拉维项目相隔近一年后，推出了新一批的132套房源。该案于3月12日开盘，报价达3.5万元/平方米，是上一批房源（去年4月推出）的1.56倍。近郊，闵行的浦江一品漫城3月8日推出新一批房源，报价比去年11月上涨了25%，达到1.5万元/平方米。远郊，南汇的绿地蓝海庭最近一周（3月10日-16日）成交了38套公寓房源，平均成交价格达到7933元/平方米。该案去年9月开盘之时，公寓报价只有6500元/平方米，花园洋房为8000元/平方米。目前，该案公寓的价格在6个月内上涨近1500元/平方米，甚至接近了花园洋房的价格水平。房展会期间的一周（3月10日-16日），上海一手商品住宅的均价达到13549元/平方米，环比涨幅达24%。

　　市场人士在分析市场表现时认为，除了一些郊区的低质楼盘和急需资金进行扩张性滚动开发的大型开发盘在促销外，绝大多数的优质楼盘没参加本次房展会。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，今年展会前一周，商品住宅的新增供应量只有17.13万平方米，只相当于去年展会前一周33.51万平方米供应量的51.1%。

　　REITs或将出台

　　对于会影响后市分化的主要原因，业内人士认为，房地产信托基金（REITs）将会起到相当作用。

　　事实上，筹备了几年的REITs再次成为追捧焦点。近期，国内各大信托、基金公司纷纷着手成立房地产信托基金，保险公司采用参股基金的方式投资房地产信托基金，相当数量海外资金也投向房地产基金。

　　据悉，北京国投和上海国投目前已经采用股权投资方式做成了几只房地产信托基金。联华信托正加紧备战房地产投资信托基金，预计在今年上半年推出REITs产品。荷兰国际投资管理公司(ING)近期宣布成立了一项新的房地产基金，将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和REITs。

　　相关人士认为，《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》可能将在今年出台。这将对房地产公司的融资困境提供相当大的帮助。