IPO募资禁拿地 房价有望平抑

　　BY 李丽 每日经济新闻

　　中国证监会发行部有关人士日前表示，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。

　　这意味着，房地产开发商“圈钱拿地、再圈钱”模式宣告终结。开发商将不得不关注资金回笼这个无比现实的问题，从而加快开发、销售速度，而地价、房价可能因此回复理性。

　　从源头上打击囤地

　　昨日，上海五合智库总经理邹毅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“以往开发商上市融资后，很大一部分资金是用来圈地的。而圈地后的上市公司，会备受投资者追捧，股价亦会随之攀升。再融资后，大部分开发商又将资金投入到土地市场，从而推高了地价。”

　　邹毅称，以前房地产公司土地的储备量，是投资者衡量公司的重要比标准之一，从而导致更多的上市公司“疯狂”地去圈地，因此创下一个又一个“地王”。而在高额融资的背后是高价拿地，其结果必然是房价的进一步攀升。

　　仲盛集团销售中心总经理邵连祥昨日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，IPO募资购买开发用地被叫停，将从源头上“砍断”开发商圈钱、囤地链。该政策实行后，开发商将被迫加快开发进度，惟有通过销售获得的资金来买地。邹毅同时指出，此次IPO募资购买开发用地被叫停，也是属于政策调控的一部分，与信贷紧缩政策相一致，将进一步控制开发商拿地。

　　土地市场或趋于平淡

　　邵连祥认为，受叫停IPO募资购买开发用地政策影响，上半年的土地市场可能会比较平静，土地受开发商热捧的现象或趋于平淡，政府推地的力度可能也不会很大。

　　事实上，去年年底开始，上海一级土地招拍挂市场就显得比较冷清，去年上海市房屋土地资源管理局13号土地出让公告的最终报名竞拍情况相当冷清，报名竞拍地块的开发商数量相对较少，甚至出现了土地流拍。而土地流拍现象在北京似乎更为明显，据媒体报道，来自北京市土地整理储备中心公布的成交结果显示，今年2月成交土地6宗，而今年1月和2007年12月的土地成交数量分别是32宗、21宗。之前，在各地也频频出现土地流拍事件，地产公司对土地的热情正在进入一个不同于以往的新时期。

　　邹毅表示，去年的行情是“拿到地就能圈到钱”，开发商非理性拿地的现象比较突出。但随着信贷紧缩，相当一部分开发商手头趋紧，企业的资金运作和融资能力以及项目管理水平开始真正显露。今后，行业分化将加剧。

　　地价或将回复理性

　　去年，不少房地产上市企业从股市募集到大量资金，然后又到土地市场圈地，圈地后再融资，再圈地……就是这样一种恶性循环，导致土地的价格被越推越高。而如今，“囤地”、“地王”的情况或将不复返。

　　据媒体报道，从北京市土地整理储备中心的信息可以看到，2008年1月下旬和2月的土地成交价格与起始价之间的差距比以往减少，2月推出5宗住宅类用地，其中4宗采取招标方式出让，成交价格都只略高于招标底价；而2007年12月推出的土地中有17宗为住宅类用地，其中11宗为挂牌出让，大部分成交价格都远远高于起始价。

　　邹毅认为，IPO募资购买开发用地被叫停，将紧缩开发商的资金链。短期内，土地市场的竞争者会有所减少，当竞争下降时，地价或将随之下降。

　　开发商改走“股权获地”

　　随着IPO募资购买开发用地被叫停，开发商可能会“曲线获地”。实力房产企业会更倾向于股权收购方式，间接获得土地。

　　上海一位知名房地产公司高层向《每日经济新闻》透露，今年，公司将寻找机会获得土地，但更期望通过股权收购的方式间接获得土地。他表示，尽管股权收购模式存在的风险较多，但由于当前一级土地市场招拍挂的地块大多位于中外环、甚至外环以外区域，因此，更希望通过股权收购方式合作参与开发。

　　事实上，不少房产上市公司纷纷在其年报中写道，将通过多种方式获得土地。“今年，华润置地在上海将考虑通过多种途径来增加土地储备。”华润置地新上任的上海董事总经理谢骥在启动2008年战略品牌合作战略会议上表示，今年在住宅用地外，还将考虑综合体项目的开发，但更倾向于通过招拍挂土地市场获得土地。

　　局部房价可能松动

　　上海易居房地产研究院研究所所长李战军表示，房地产开发是资金密集型产业。短期内，开发商还是有一定的资金储备的，但从长远来看，该政策将对开发商的中长期发展产生影响。

　　事实上，在获得充足土地资源后，后续开发仍是对开发商资金链的考验。泛海建设在2007年年报中表示，“为保证资金供给，满足公司业务发展需要，公司拟通过资本市场募集资金、拓宽融资渠道，扩大融资规模，通过银行新增授信（贷款）以及项目销售回款等措施解决资金问题”。

　　从最近的市场表现来看，部分开发商已经加快了新推房源量。佑威房地产研究中心数据显示，上周（3月14日-20日），商品住宅（剔除动迁房、配套房）的新增供应量成为了今年最大的一周。上周全市新增供应商品房（剔除动迁房、配套房）面积为30.55万平方米，较前周增长了41.17%。其中商品住宅的新增供应面积也环比增长了60.71%，为23.56万平方米。

　　邹毅认为，尽管开发商加速推盘，但购房者仍处于观望之中。从房价来看，上海中内环以内，房价仍将坚挺。随着地价回归，房地产开发的终极产品??楼盘价格或将随之下调。外围供应量相对集中的区域，房价可能会出现一定的松动。