REITs缩水过半折射日本楼市危机

　　　受次贷危机冲击，日本金融机构对房产交易的融资正日趋谨慎

　　实习记者 吴家明

　　本报讯 次贷危机正威胁着日本房地产市场的繁荣。据日本媒体报道，由于对冲基金及其他日本房产购买方的投资能力因次贷危机而遭到严重削弱，金融机构对房产交易的融资正日趋谨慎。

　　日本将房地产投资信贷打包成金融产品，一度吸引了不少海外资金并迅速推高了土地价格。REITs（房地产信托产品）购买了6.9万亿日元(折合6900亿美元)的房产投资信贷，对于推动日本房产升值功不可没。但现在，REITs所持有的房地产出现了大约4万亿日元市场价值的蒸发。REITs近3万亿日元的账面亏损揭示出日本房地产领域潜藏问题。

　　日本国土交通省周一在年度土地价格报告中表示，去年居民土地价格平均增长率1.3%，同时商业土地价格平均攀升了3.8%。这是自1991年以来，商住两种类型价格第一次出现连续两年上涨的情况。但次贷危机的影响已经减弱了对冲基金等对日本房产的购买力，而且金融机构对此类交易的融资申请也越来越谨慎。日本日经新闻在报道中指出，外国银行放出的贷款比18个月前减少了1万多亿日元。

　　即使土地价格居于高水平，这也可能对REITs带来压力，经理人更难以维持回报。不仅如此，REITs和其它房产投资产品的基本特性也在发生变化。虽然这类产品的风险小于股票，但是最近一年价格的波动幅度已经超过了股票。投资者因担心巨亏而减持此类头寸，金融机构同样出于风险管理需求，少买多卖。

　　REITs和共同基金股票一样，是一种房产投资组合的股票。但是REITs也具有债券的某些特性，其红利回报率来自组合中不动产的租金收入。