房地产：价格似已止跌 但尚未走出观望

　　近日，我们与部分机构投资者一起考察了武汉市房地产市场。武汉房地产市场在去年在11月登上巅峰，均价突破5400元/平米后，随即在12月急转直下，量价齐跌。到08年2月，一手商品住宅的销售均价与最高价相比有15%左右的跌幅。虽然交易价格似已企稳，最新周成交均价没有再跌破4500元/平米。但市场销售量与07年及06年同期相比，仍有30%-40%的下降。反映出市场尚没有走出观望。

　　武汉其他开发商鲜有跟进万科的降价销售策略，维持现有售价，或推迟推盘时间，等候市场回暖，是导致当地市场呈现买卖双方僵持，市场胶着的主要原因。基于武汉市大型开发商较少，而绝大多数本地的中小型开发商多为项目型公司。开发中的项目销售完毕，可能就没有其他可开发的资源，加上行业前两年日子较好，即使现在销售不好，但也不至于资金断流，我们推测这部分开发商即使在4月也不会大范围的跟进降价销售的策略。或许在5月份，也即全年的第一个销售的黄金季节，会有部分开发商采取给予折扣让利等策略来刺激销售，从而将有助于武汉市场打破僵局，走出观望氛围。

　　我们还实地考察了泛海建设武汉CBD项目。武汉CBD与汉口繁华地段一步之隔。随着CBD周边用地的建设日益成熟，CBD项目所在地的商业开发价值已非常突出。我们测算公司所拥有的609万平米的建筑面积的楼面地价将达到227亿元。而公司对武汉CBD项目的静态利润预测达到了70亿元。如以10年的开发周期平均计算，在不考虑未来地价上升的因素下，公司每年仍可获得7亿元的利润。

　　通过启动“青年置业计划”，万科武汉公司的销售速度得到取得提升。不过我们调研中也了解到，万科武汉公司并不会对旗下所有楼盘采用价格优惠的办法来刺激销售，比如我们实地调研的金色家园，因地段优越，需求较旺，后续推盘可能还会有小幅的提价。

　　近日，我们与部分机构投资者一起考察了武汉市房地产市场。实地调研了泛海建设武汉CBD项目、万科金色家园、润园项目、金地格林小城，以及福星股份水岸星城等项目。

　　武汉市场价格似已止跌，但观望气氛仍浓

　　武汉市房地产市场如国内其他大型城市一样，在2007年经历了一波房价的大起大落。在亢奋的市场情绪下，当年房价在11月登上巅峰，均价突破5400元/平米。不过市场随即在12月急转直下，量价齐跌。到08年2月，一手商品住宅的销售均价与最高价相比有15%左右的跌幅。

　　大多数开发商不跟进降价策略，是市场僵持的主因

　　从我们调研了解到的情况，武汉其他开发商鲜有跟进万科的降价销售策略，而以维持现有售价，或推迟推盘时间，来等候市场回暖为销售策略，是导致当地市场呈现买卖双方僵持，市场胶着的主要原因。之所以导致大多数开发商不跟进万科的降价销售策略，与武汉市大型开发商较少，本地中小开发商较多的市场结构有直接关系。而对于绝大多数的本地的中小开发商而言，目前开发中的项目销售完毕，可能就没有其他可开发的资源，加上行业前两年日子较好，即使现在销售不好，但也不至于资金断流，所以，这批中小企业基本都以追求单个项目的利润最大化为目标，而不会去追求周转，通过降价来刺激销售。

　　市场以自住刚性需求为主导，投机需求消失

　　从我们调研了解到的情况，武汉市场目前基本以自住的刚性需求为主导，而这类需求的典型特点是：结婚用房，市区盘，两房及三房为主。投资以及投机需求几乎全部消失，故透支未来基建投入的郊区盘和超大户型的销售受到较大影响。

　　政府保障性住房建设量较大，但集中在郊区

　　武汉市历年的经济适用房比重都较高。以2007年为例，新开工经济适用住房面积394.79万平方米，占全市房屋新开工面积1174.11万平方米的33.6％。

　　根据武汉市2008年的住房建设规划，保障性住房与双限普通商品住房、中低价位、中小套型普通商品住房，以及其他商品房的比重将达到30.8％：40％：

　　29.2％。即2008年武汉市总规模1028.26万平方米的各类住房建设计划中，廉租住房、经济适用住房建设规模合计将达到316.45万平方米；双限普通商品住房及中低价位、中小套型普通商品住房建设规模达到411.51万平方米；其他类型商品住房建设规模达到300.3万平方米。

　　不过，这些政府建设中和规划中的保障性住房，主要集中在郊区。从而可一定程度降低对商品房市场的冲击。

　　5月份或是重要的观察窗口

　　基于武汉市场大多数开发商仍以维持现有售价为主要策略，我们预期即使4月份，武汉市场也很难突破僵局，市场交易量仍难有明显回暖。

　　不过通常而言5月份是全年的第一个销售的黄金季节，我们预测在5月份会有部分开发商采取给予折扣让利等策略来刺激销售，从而将有助于市场打破僵局，走出观望氛围。

　　泛海武汉CBD项目价值巨大

　　我们还实地考察了泛海建设武汉CBD项目。武汉CBD位于汉口王家墩，为原军用机场用地。占地7.41平方公里，总体建筑规模1300万平米。按照政府规划，整个武汉CBD将分三期建设，计划开发周期为10到15年。

　　泛海建设取得的是CBD核心区域的4000亩用地。并已于2007年基本完成土地的基础设施。根据已签订的土地出让合同，武汉CBD的开发周期将为10年，土地的使用证将分期办到武汉CBD公司名下。因此并不存在闲置土地被政府无偿收回的风险。

　　武汉CBD与汉口繁华地段一步之隔。随着CBD周边用地的建设日益成熟，CBD项目所在地的商业开发价值已非常突出。2007年9月，华润置地曾以楼面地价6208元，总计26.92元的价格拍得CBD东北部入口处规划总建筑面积为43万平米的六个地块。

　　即使我们考虑2008年受到信贷紧缩的影响，地价回落的因素，以华润置业所购楼面地价的6折计算，公司所拥有的609万平米的建筑面积的楼面地价也将达到227亿元。而公司对武汉CBD项目的静态利润预测达到了70亿元。如以10年的开发周期平均计算，在不考虑未来地价上升的因素下，每年仍可获得7亿元的利润。

　　公司计划在2008年完成该4000亩用地中最后的拆迁，拆迁量约44万平米。

　　此外计划开工68万平米。而在2009年，公司计划的开工量将达到200万平米。

　　按照武汉CBD的开发计划和进度，CBD项目对公司形成利润贡献将是在2010年以后。

　　万科在武汉项目并非都会采用降价策略

　　春节后武汉万科推出旗下三大青年置业项目魅力之城、西半岛、朗苑等，约300套90平方米以下的房源，启动“青年置业计划”。在该计划中，武汉万科联合四家银行，针对首次置业人群，提供最低首付2成、最长30年按揭，基准利率下浮15％的优惠贷款。此外万科还象参加青年置业计划的购房者，提供2万元的置业基金（税后1.6万元），用于购买家电、家具等。同时在未来的居住社区里，武汉万科还会与物业公司一道，提供适应青年人居住的物业模式，包括提供商务、医疗、订餐、送票、育婴护理等等服务。

　　通过启动“青年置业计划”，万科武汉公司的销售速度得到取得提升。

　　作者：鱼晋华 联合证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。