房地产业：核心城市成交回暖　关注龙头股

　　投资要点：

　　一二线核心城市商品房和商品住宅每周成交量回暖。环比继续增加，同比总体好于前两周。其中天津、深圳、上海超过去年同期，杭州、珠海、重庆相对较好，占去年同期70%-80%，苏州、北京分别占去年同期64%、61%，广州、惠州、武汉不足去年同期一半。

　　长三角重点城市：上海商品房、住宅成交面积明显放量，一手商品住宅价格坚挺，略显供不应求；杭州一手商品房成交量下降，价格维持高位；苏州一手商品房成交量环比上升，同比下降，价格上涨。

　　珠三角重点城市：深圳一手商品房成交持续、明显放量，价格震荡向下，一手商品房可售面积有所下降；广州一手住宅成交量下降，房价跌速放缓，供求关系失衡；惠州一手商品房、住宅成交大幅萎缩；珠海市场一手商品房成交面积持续下降，价格触底反弹。

　　环渤海重点城市：北京一手房成交面积环比增速放缓，近期房价上涨，一手住宅可售房源处于下降通道，近期有回升；天津一手商品房成交活跃，周成交量连续六周超过去年同期，房价保持小幅上扬。

　　其他重点城市：重庆一手商品房成交面积下滑，价格表现平稳；武汉一手商品房成交缩量，价格稳中趋降。

　　土地成交情况：08年1月来重点城市土地成交量都在增加，地价07年四季度以来下降后趋于稳定。07年住宅用地成交占所有成交土地的比例天津和广州最高(71%和70%)；北京次之(58%)；上海和深圳最低(40%和37%)。

　　代表性楼盘有上海、北京、杭州、天津和重庆等地的新开楼盘。

　　行业投资评级维持增持，建议逢低择机买入，标配行业。

　　目前香港H股地产股08年动态PE普遍在10-15倍之间，RNAV折价15%左右。目前A股一二线主流发类地产公司08年平均动态PE为21倍，RNAV平均基本平价。出租类地产公司08年动态PE为28倍，RNAV折价11%。

　　从行业景气和集中化的演变趋势、公司成长性看，A股市场行业估值基准可以给予一线地产08年25倍PE，二线地产22倍PE。

　　建议积极关注一线全国性龙头和二线区域性龙头，包括一线万科类、一线非万科类、业绩高增长确定的二线股、商业地产。以万科A、中粮地产、华侨城A；华发股份、北京城建；冠城大通、香江控股和张江高科等为代表。

　　1.一二线核心城市成交量环比上升，同比有所好转

　　基本结论：3月17日3月30日两周，一二线核心城市成交量环比上升，上海、深圳和天津同比上升，其他城市同比下降。其中杭州、珠海、重庆相对较好，占去年同期70%-80%，苏州、北京分别占去年同期64%、61%，广州、惠州、武汉不足去年同期一半。(表1)。

　　1.1.长三角??上海、杭州、苏州

　　1.1.1.上海：一手商品房、住宅成交面积环比和同比双升近期上海一手商品房和住宅每周成交量环比和同比双升(图1，图2)。08年配套房和动迁房成交量非常大，约占全部住宅成交的47%左右，而07年这一比例只有20%左右，配套房和动迁房并不反应市场的真实需求(图3)。今年初以来一手商品房市场整体上略显供不应求(图4)。上海一手商品住宅价格坚挺，自07年下半年起基本维持在11000元以上(图5)。我们对上海楼市未来较为看好，原因在于：因房价经历过调整、2007年房价涨幅整体偏快但尚未过快、消费需求基础较坚实，但也需考虑土地供给和保障住宅开发计划和进度。

　　1.1.2.杭州：一手商品房成交量有所下降，价格维持高位

　　近期杭州商品房成交有所下降(图6)。一手商品房价格表现坚挺，近两周维持在14000-15000元之间(图7)。因土地和产品稀缺，我们预计杭州中心城区将持续高位并有望继续上涨；外围钱江新城、余杭等区域开发加快，供给将放量。今年杭州计划开工280万平米保障住宅。

　　1.1.3.苏州：一手商品房成交量环比上升，同比下降，价格持续上涨

　　近期苏州商品房成交面积环比上升，同比下降(表8)。房价自2月中旬起持续升高，维持在6000元以上(图9)。因房价历史涨幅稳健、真实需求比重较高和民间经济活跃，对苏州市场较为看好。

　　1.2.珠三角??深圳、广州、惠州、珠海

　　1.2.1.深圳：一手商品房成交恢复到去年同期水平，价格震荡向下3月一手商品房每周成交量较1、2月的惨淡有回暖，且近两周已超过去年同期(图10)。因不断出现价格促销，07年10月起房价波动较大，最近两个月价格震荡向下(图11)。近期一手商品房可售面积有所下降，反映出卖方再度观望和惜售(图12)。深圳楼市调整期可能再持续半年左右时间，但因新房稀缺，关内房价很难下跌，关外房价可能继续调整。深圳今年保障住房供地面积占住宅供地面积的38%，计划开工保障住房228万平米。

　　1.2.2.广州：一手住宅成交量继续清淡，房价跌速放缓

　　广州一手住宅成交量自07年6月起持续下降，最近5个月连续处于平均线以下，住宅价格自07年10月开始下降(图13)。今年来，因价格调整，很多地产商捂盘待售导致供求比例失衡(图14)。持续调整后广州楼市可能平稳，有必要关注双限房项目对房价和成交量的影响，以及政府有关后续供地和开发计划。

　　1.2.3.惠州：一手商品房、住宅成交大幅萎缩，供求波动大

　　惠州一手商品房、住宅较去年同期萎缩严重，只有去年同期的30%左右(图15、图16)，供求比波动非常大(图17)，反映出惠州市场观望很浓厚。惠州房价前期涨幅过快，自住性消费对房价的消化需要时间，但惠州基础设施和产业在升级，深圳产业和商居气氛向惠州梯次转移，预计短期继续调整，长期可耐心等待。

　　1.2.4.珠海：一手商品房成交面积持续下降，价格触底反弹

　　珠海一手商品房成交量自07年10月起连续下降，08年1、2月成交面积只相当于去年同期的71%，商品房价格在07年底达到最低点后开始反弹(图18)。珠海楼市房价历史涨幅稳健，但投资需求占比较高，容易受政策影响；但积极因素在于基础设施和产业在完善，距香港、澳门较近。

　　1.3.环渤海??北京、天津

　　1.3.1.北京：一手房成交面积环比增速放缓，近期房价在涨北京市场成交量2月中旬以来增长势头放缓(图19和图20)，自07年8月以来房价总体表现平稳，08年2月底以来房价出现快速上涨(图21)。07年以来一手住宅可售房源处于下降通道，近期有回升(图22)。北京住宅推迟开盘量比较大，这将考验对二季度、甚至奥运会后的楼市行情。北京今年保障住房供地面积占住宅的29%，计划开工面积1150万平米，占全部住宅42%。

　　1.3.2.天津：一手商品房成交活跃，房价近期止跌

　　今年来天津一手商品房成交活跃，周成交量连续六周超过去年同期(图23)。在房价疯狂的07年，天津房价表现较为理智(图24)。预计天津楼市有望保持景气，但土地和商品房供给量一直较大，房价较大幅度的涨跌都将很难看到。

　　1.4.二线核心城市??重庆、武汉

　　1.4.1.重庆：一手商品房成交面积下滑，价格表现平稳重庆和天津楼市情景比较相似！今年来重庆一手商品房市场活跃，但近期成交面积持续下滑(图25)。在房价疯狂的2007年，重庆房价受综合配套改革实验区的刺激，房价基本维持在3000到4000元之间，近期房价出现小幅上涨(图26)。预计重庆楼市有望保持景气，但土地和商品房供给量一直较大，房价较大幅度的涨跌都很难看到。

　　1.4.2.武汉：一手商品房成交缩量，房价稳中趋降

　　今年来武汉一手商品房成交面积下降明显，不足去年同期的50%(图27)。一手商品房价格在07年二季度一度消灭了5000元以下的房价，但在07年10月达到高点后回落，目前在4000元以上(图28)。武汉市场成交量是否回暖还需观察。

　　2.各主要城市土地供给量都有增加

　　2.1.长三角??上海土地供应面积增加明显

　　上海土地成交面积自07年8月起持续增多(图29)，07年住宅用地成交面积845万平米，占所有成交土地的40%。07年住宅用地楼面地价月平均3000-7000元(图30)，08年1-3月上海新供应土地面积335万平米，去年同期无土地供给(图31)。

　　2.2.珠三角??深圳、广州

　　2.2.1.深圳：近期土地成交量总体平稳，住宅用地成交少

　　深圳07年成交住宅用地面积97万平米，占所有成交土地的37%。08年1、2月土地成交量与07年11、12月基本持平(图32)，1、2月住宅成交5.31万平米，只占所有成交土地面积的21%。06年住宅楼面地价月平均值基本维持在6000元/平米左右，07年6月只成交了一块住宅用地，楼面地价10375元/平米，导致当月住宅楼面地价偏高(图33)

　　2.2.2.广州：土地成交面积增多，价格波动大

　　广州07年全年住宅用地成交面积大约占土地供给的70%，08年1、2月土地成交面积较去年同期放量，其中成交的住宅用地面积71万平米左右(图34)。住宅用地楼面地价因所处区域不同差别很大(图35)，07年2月平均住宅楼面地价69000元，主要因为当月唯一成交的两块地都位于中心城区，并且为住宅和商业用地，楼面地价分别高达53000、78600元/平米。

　　2.3.环渤海??北京、天津

　　2.3.1.北京：土地成交面积增多，住宅用地价格有所上涨

　　北京07年成交的住宅用地面积占所有土地面积的58%，08年1、2月土地成交量大大高于去年同期(图36)，其中1、2月住宅用地成交面积333万平米，是去年同期的2.75倍，同时住宅价格也出现一定幅度上涨(图37)。

　　2.3.2.天津：土地成交面积增多，住宅用地价格有所上涨

　　天津土地成交面积自07年10月起明显放大，07年全年住宅用地成交面积1333万平米，占所有成交土地的71%(图38)，08年1、2月住宅用地成交面积407万平米，是去年同期的2.96倍，住宅用地因所处区域不同，价格波动很大，月平均值基本在1500-3000元之间(图39)。

　　3.代表性楼盘销售进度

　　通过地方政府官方网站、搜房网等专业网站和摸底调研，我们在一二线核心城市中选取了一些代表性楼盘，统计了他们的销售进度，供投资者参考。销售率数据可能和实际有出入，但我们会在多方比较的基础上追求真实，至少保证大方向不会出错。

　　4.行业投资评级和估值动态

　　行业投资评级：维持增持，建议逢低战略性建仓龙头品种

　　楼市成交量回暖和房贷政策是否放松决定地产股未来投资机会的大小。3月下旬左右一二线核心城市一手商品房或商品住宅成交面积均出现环比回暖，同比出现不同程度的回暖，部分城市开始正增长；近期商业银行开始落实07年12月央行和银监会文件，对低于当地人均居住面积家庭的第二套房实行第一套房贷政策，表明开始扶持改善型需求，意味着自主性需求将支撑未来楼市；人民币持续升值，因此我们维持上次(3月31日行业更新报告《地产股：光明初现》)增持评级。

　　因政策调控和市场调控压力增加，土地、资金等资源越来越向强势大中型企业集中，行业集中化趋势加快，一线全国性和二线区域性行业龙头成长性将更好。

　　估值动态

　　目前香港H股地产股08年动态PE普遍在10-15倍之间，RNAV折价15%左右。

　　目前A股一二线主流发类地产公司08年平均动态PE为21倍，RNAV平均基本平价。出租类地产公司08年动态PE为28倍，RNAV折价11%。从行业景气和集中化的演变趋势、公司成长性看，A股市场行业估值基准可以给予一线地产08年25倍PE，二线地产22倍PE。

　　关注一线全国性和二线区域性龙头

　　延续《在黑夜中寻找光明》一文中的思想，建议如下：

　　(1)一线万科类公司：包括万科A、保利地产、金地集团、招商地产、新湖中宝等，他们对楼市成交量回暖和房价上涨最敏感，也受益最充分，当行业表现逐渐好转，建议逐渐加强战略性建仓，提高关注度。即使在楼市调整时期，也可以逢低择机参与，保持适度配置。(2)一线非万科类公司：以央企中的华侨城A、中粮地产，地方国企中的天鸿宝业、上实发展。他们的销售收入、现金流和业绩对销售速度没有万科类公司那么强的依赖性；由于地价成本低、项目盈利能力强，当楼市调整时，降价促销压力小，但降价走货的余地大；可依靠成本优势和盈利能力弥补存货周转慢的不足，建议关注。(3)业绩高增长确定的二线龙头：为项目区域具有一定多元化、未来业绩增长明确和RNAV具有安全边际的中等开发商，以华发股份、深长城、深振业；原水股份、中华企业；北京城建；名流置业、冠城大通、香江控股等为代表。(4)商业地产推荐张江高科、金融街，谨慎推荐浦东金桥。 (来源：孙建平) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。