宁蚀7000万福州地王黯然退市

　　郝倩

　　终于有人在去年土地狂潮中狂飙突进而“消化不良”，打破了土地“得了便是赚了”的铁律。

　　当得知福州融信地产宁愿损失了7000万元保证金，毅然退掉去年9月11日（福州房地产业内将当日简称为“9?11”）高价拍得的市中心白马路地块时，同城另一家开发商倒吸一口冷气，十分庆幸自己当年没有得手那块土地。

　　“9?11”当天曾出现集体疯狂的症候。当天出手的4块土地，无一例外都是楼面地价稳超周边房价。其中，厦门万科经过239轮恶战，花费1088万元/亩的成本拿下福州第一块土地，成为总价的“地王”，融信则以总价9.04亿元（近2000万元/亩）的价格获取当天“第二地王”。

　　无论是否在“9?11”中付出了真金白银，当时的集体疯狂后最终证明对房价上升速度的判断太过乐观。更为重要的是，低价拿地的好年景已经一去不复返了。在招拍挂之后，开发商必须更加挑剔地看待土地出让价格，而非不计代价地跑马圈地。

　　退了最好的一块地

　　虽然已经确认在今年2月28日上午将白马路地块退还给福州市国土资源局，有关获取白马路地块的消息还挂在融信地产的网站上。开发商给这块价值不菲的土地暂名为“白马至尊”。这也是融信多年来在福州获得的区位优势最明显的一块土地。

　　福州地产的发展新机遇部分随老工业区的改造而来。融信地产半年前刚刚高价吃进的白马路地块就在之前市中心的老工业区内，是原福州玻璃厂和保温瓶厂。随着越来越多的工厂变身为商业中心和住宅项目，这一板块成为福州为数不多的万元房价区域之一。

　　去年“9?11”，融信地产获得此块土地的总价为9.04亿元,楼面地价为9953元/平方米，甚至超过当时周边房价。融信地产总经理林峻岭“性价比”和“资金”成为融信地产最终放弃此块土地的两点主要原因。

　　事实上，之前，该公司所储备的土地都在闽江以南，福州的新兴城市区域。由于要过江，所以闽江以南区域一直不如江北房价昂贵。而白马路地块则在闽江以北，地处福州市中心黄金地段。

　　白马南路往南，是闽江滨江带豪宅区；往北，是福州市政府所在的传统市中心。

　　在闽江北滨江带，宽敞整饬的景观道北边是一排排的公寓房，景观阳台都朝着50米前方的闽江，遥江而望则是大面积的闽江公园。这里是福州最精华的地段，住客中不乏福建当地身价不菲的名商巨贾。

　　记者调查得知，在该区域，早些年大都已经售罄的项目现在二手房的价格由几年前的5000元/平方米左右的价格上涨到每平方米万元以上，这一板块甚至不乏2万元/平方米以上的“豪宅”。

　　沿着滨江西大道向北进入老城区，不到10分钟的车程，就可以看到白马路地块。记者在现场看到，白马路地块现在被围墙围着，只是一片废弃工厂的景象，并没有任何开工的迹象，也没有任何工地的标识。

　　当地人介绍说，原本闽江北岸集中了很多工厂，在老城改造的进程中，这些城内的工厂陆续被改造成新项目。其中，与白马路地块一街之隔的白马路城市公园住宅项目是原先的灯泡厂。该项目售楼人员对《第一财经日报》记者表示，最新的报价是起价9800元/平方米的毛坯房，而且目前没有任何折扣。

　　以“面包价”买下“面粉”与市场上的土地稀缺不无相关，对于融信这种完全依靠市场获取土地的企业来说尤其如此。有数据表明：1988年到1999年，福州平均每年出让土地面积约为3000亩；但2002年公开出让土地以后，每年土地的出让面积锐减至千亩左右；2006年全年，福州出让土地面积也仅为2500亩左右。根据国土资源局的有关数据显示，截至2007年上半年，福州市共放出土地面积285.22亩，与2006年同期相比，减少了30％以上。

　　在土地越来越金贵的同时，融信所看到的是去年上半年的房加上扬。网上房地产的成交均价显示，融信旗下项目的成交均价，在2004年底曾为3119元/平方米左右，一直到2006年底，成交均价才上扬到5000元/平方米左右，但是2007年上半年，迅速冲到6000元/平方米左右的高位。这与福州市去年上半年整体的房地产形势相符合：在2006年底均价突破5000元大关之后，福州市住房均价到2007年已达6959元/平方米。

　　“吐”地原为消化不良

　　除了“白马路地块”，融信在“9?11”还曾一口气吃下了另两块地。这就是总价6.44亿元的“原汽车南站地块”，与总价2.205亿元的仓山区港头河南侧地块。除了白马路地块，其他两块土地都位于融信的“大本营”，也就闽江南岸的金山板块。当天，融信地产共预支近18亿元地价款项。

　　作为本地企业，融信地产原为本土商人欧宗洪2001年在莆田创立的交通房地产公司，之后在2003年从基建行当正式过渡到房地产行业。与早些年“北滨江”板块的“地主”福建融侨相比，在福州，融信地产所获取的土地已经超过1000亩，全部为一级土地市场竞拍所得，总投资超过100亿元人民币。但与所需要支付的高额地价相比，该公司目前福州的在售项目不超过4个。

　　从2004年第一次开盘的项目算起，到去年12月4日，融信以“融信第一城”、“融信西班牙”和“融信宽域”三个案名，共开盘20余次，按照每次开盘全部售罄计算，假设去年底开盘的项目全部售完，销售回款约为22亿元左右。由此可见，融信为了土地一日豪掷18亿元，已相当于该公司三年的销售收入。

　　“在我们分析看来，即使算上我们已经损失的7000万元保证金，在今年要再拿同样区位或者更好的土地，所需费用都会低于去年的地价。这也是我们放弃这地块所考虑的一个因素。”融信地产相关人士谨慎表示。