二手房置业的八项注意和买卖谈判要点

　　随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了众多置业者的青睐。上海知名房地产专家杨红旭就曾对笔者坦言，在日益高涨的房价形势下，青年人的一次置业就应该根据自身实力选择合适的次新房或老公房，以减轻还款压力。如此，本期东方大讲堂特推出《二手房置业的八项注意》，以资借鉴。

　　注意1

　　了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

　　注意2

　　了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

　　注意3

　　了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

　　注意4

　　了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

　　注意5

　　了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

　　注意6

　　付款方式。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

　　注意7

　　交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。

　　注意8

　　违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

　　小问题二手房买卖谈判要点

　　与中介签备忘录有时候，明明买房人前往签约了，但中介却矢口否认，然后再伙同上家拗断买房人的定金，因此如果签备忘录就有凭证以备后患。

　　谨防中介赚差价买房谈判要跟卖家当面谈清楚，不要嫌麻烦，要耐着性子。防止中介利用信息不畅通赚取非法利益，也避免谈判双方因意见不合而造成损失。

　　口头告知不可信中介公司为做成生意，往往会对房屋进行“贴金”，如少报房龄、虚报得房率、隐瞒房屋质量瑕疵等。对此，买房人一定要头脑冷静，仔细查看房屋产权证、身份证等证件原件。

　　资金监管是首选前不久，中介公司老大携款而逃的例子比比皆是，因此，二手房资金监管刻不容缓。

　　擅提房价有风险有些中介称能做高价合同，帮买房人多做贷款，但这是违法的事，而银行信贷越来越紧，此种做法只会换来“房、钱”两空。

　　维修资金自由定对物业维修资金，法律上没有强制性规定，完全由买卖双方自由约定。

　　细化违约条款“谈判时做小人，履约时当君子。”因此，要细化违约责任条款，以确保买卖双方履行义务。 来源： 新闻晚报 (来源：新闻晚报)