地产股“雪崩”泡沫破灭似成定局

昨日，房地产指数跌幅超过5%，继续充当市场的领跌板块地产股“雪崩”泡沫破灭似成定局

　　 智多盈投资余凯

　　 昨日，尽管有利好刺激，股指依然创出了调整新低，而领跌的仍是地产股，房地产指数昨日跌幅再次超过5%。用“兵败如山倒”来形容最近地产股的“雪崩”走势再合适不过。利空传闻是引发地产股暴跌的直接诱因。有消息称，央行在对商业银行房地产开发贷款的情况进行摸底，新一轮的调控政策有可能随后出台。话音未落，以基金为代表的资金主力大肆减仓，地产股纷纷奔向跌停板。

　　 季报业绩不佳 基金抛售坚决

　　 从几家地产股龙头公司已经公布的2007年年报可以看出，受益于去年国内各地房价居高不下，其总体业绩基本上符合市场预期，而且多家公司还推出了比较优厚的利润分配方案。但进入今年一季度，房地产行业的业绩下滑却较为明显，多家公司预亏，招商地产每股收益仅0.04元。理性地分析，这些公司业绩预亏或下降的理由是因为一季度没有可结算的地产项目，如果公司的经营管理优秀、项目储备丰厚，单个季度发生亏损是可以理解的。但客观地说，地产上市公司的资金状况实在不容乐观，现金流明显不足、资产负债率居高不下，资金周转面临很大的压力。虽然在人民币升值的背景下，很多券商研究机构对地产行业始终情有独钟不离不弃，但出于对后市行情的看淡以及对房地产行业发展前景的担忧，基金做空却毫不含糊，“卖出”成为基金在利好之下的第一选择。

　　 调控累积效应逐渐显现

　　 一段时期以来，政府为防止经济过热和全面通货膨胀的产生，采取了一系列紧缩银根的调控措施。而房地产是对货币政策最为敏感的行业，受到的冲击无疑很大。加息、提高存款准备金率使市场资金供应紧张，而加快廉租房、经济适用房及保障性住房建设、提高购房首付比例、限制按揭和囤地等具体措施更是直指房地产业。虽然从表面上看，除个别城市外，目前全国的房价下跌并不明显，但政策的累积效应却不能忽视，如果效果不佳，新的调控政策必将推出。

　　 近日有报道称：财政部税政司司长史耀斌日前表示，“准备在合适的时机推出物业税”。虽然物业税何时征怎么征都还是未知数，但如果实施，对房地产行业来讲无疑是重大利空，昨日房地产板块的大跌估计和这条消息有一定的关系。而从国际经验来看，百姓住房问题解决得好的国家，真正的高档商品化住宅开发面积占总开发面积的比例很低，这一做法已经在一些地区的房改新政下被采纳，如果铺开，整个房地产行业的发展空间将大大压缩，除了抗风险能力强的实力公司外，那些自有资金不足的中小公司如何生存将成为非常现实的问题。

　　 公司资金链越绷越紧

　　 事实上，政府出台的一系列针对房地产业的调控措施，从去年下半年开始取得了效果。全国各主要城市房地产市场的热度出现了不同程度的下降，个别地区出现了有价无市的现象。特别是近期上海出现了部分开发商利用假合同来制造虚假的市场需求，说明开发商为回笼资金已经开始使用非常手段了，资金紧张状况已非同以往。而王石的“拐点论”、潘石屹的 “百日剧变论”、谢国忠的“半数房企破产论”、 任志强的“银行先死论”使业内外清楚地看到，房地产业的前景确实堪忧。而且从地产上市公司的年报中也不难看出，其资金状况实在不容乐观，每股经营现金流出现负数的公司不在少数，资产负债率居高不下，债务风险不可小视。

　　 泡沫破灭似已成定局

　　 在证券市场的资本支持下，超高速发展的企业，是地产股泡沫的最大受益者。值得注意的是，地产股泡沫的调整，并没有以企业个案的形式实现，而是以整个行业的前景预期为代价实现的，并加大了行业调整的深度。

　　 虽然人民币升值对地产行业来说被普遍认为是长期利好，其实，过度地炒作人民币升值，房地产市场的投资性需求过度，很容易产生房地产泡沫。韩国和日本发展的历史表明房价与币值升值有一定正向关系，从日本、韩国和台湾的历史经验来看，最初货币升值对房地产行业的影响是外资投资需求增加，导致房价上涨，形成泡沫，在升值后期外资撤退，房价下跌、泡沫破裂。

　　 事实上，即使是坚定看好行业前景的万科，也承认在市场心态回归理性后，由于观望气氛仍可能持续一段时间，市场存在一定过度调整的可能。因此，投资者在投资地产股时，适当考虑一下资金是否紧张、房价是否要下跌等风险因素，不失为明智之举。

　　 虽然不排除目前市场对地产股的杀跌带有一些情绪化，个别品种存在被错杀的可能，但在市场方向明朗之前，对地产板块仍应该谨慎对待。

　　
　　
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