区域性或主导未来房地产市场走势

　　⊙陆志明

　　有关于房地产市场是否出现拐点的争论甚嚣尘上，然而对其最终的判断恐怕不是对立双方各持的假设与可能性，而要看完整的事实和数据。国家发改委4月22日发布的《一季度住房市场形势分析》所披露的数据是：今年一季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8%，1月至3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%。

　　该报告认为，部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。这与此前众多空方分析人士所持的“房地产市场仍有5％至10%的下调空间”的说法，可谓大相径庭。究竟是哪方的分析出现了误差或者疏漏？遍览当前房地产市场出现明显下调拐点的案例，绝大多数均出现在珠江三角洲地区。

　　从全国70个大中城市的大致地理位置分布来看，广州、深圳等珠三角主要城市住房价格今年以来的确一直呈负增长态势，个别楼盘的价格比其前期最高销售价格下降幅度较大；杭州、南京等长三角城市房价基本稳定；北京、天津、石家庄等环渤海主要城市房价则小幅上升，但涨势趋缓。此外，乌鲁木齐、银川等西北主要城市的房价涨幅却显著高于全国平均涨幅。

　　从上述区域的不同数据中我们不难发现，对当前拐点论的支撑主要仍来自于珠三角地区，而其他各主要区域并未出现明显的房价下挫迹象，甚至在部分以前关注较少的内陆主要中心城市，均出现房价补涨的趋势。

　　究其本源，房地产市场与股票、期货以及黄金等一般的投资市场具有很大的不一致性。首先，房地产市场具有很强的区域性特征。根据经典的经济学理论：决定土地价格的一个很重要因素是所处的位置??即级差地租。而房地产作为附着在有限的土地空间上的无法迁移的“不动产”，不同区域之间的土地价格差异决定了房地产价格可能存在明显的不同。

　　其次，房地产市场买卖的商品均为最终消费品，它不同于大宗商品是再生产投入的基础生产资料，证券市场是再生产投入的资金来源，房地产市场不会再度投入到再生产的过程中，因而房地产市场的投资、投机与消费需求是高度相关的。如果该区域对房地产市场的消费需求很低，或者呈现不断下降的趋势，那么房地产市场的价格就会出现显著的滑坡；如果该区域房地产市场的消费需求很强，或者呈现刚性的趋势，那么房地产市场的价格将很难出现显著的下挫，即便是观望了一段时间之后，消费者依然会进场购买。

　　从上述两点分析中，我们可以导出相应的政策思路：中国的房地产市场调控政策应针对不同的区域的发展态势，制定出日益细化的具体政策安排。如对于广州、深圳等需求萎缩、炒作推动的市场应严厉打击违规炒作的行为，同时限制楼盘的开发数量，以维持市场基本需求为主；而在北京、上海，甚至部分内陆快速发展的中心城市，则应充分考虑到自住需求的合理存在，在打压高价楼盘炒作行为的同时，积极促进90平米左右中小户型、廉租房、经济适用房等不同层级的住房保障体系建设。

　　将宏观调控与具体区域性政策相结合，比如根据不同区域具体情形的信贷支持等，对于防止未来房地产市场的大涨大跌，满足不同地区的居住需求将不无裨益。

　　（作者系复旦大学金融学博士） (来源：上海证券报)