世茂房地产欲回A股世茂打造“三驾马车”投融资平台

　　郝倩

　　世茂集团一直在谋求旗下的香港上市公司世茂房地产回归A股，以此获得“更有效、更低成本的筹得资金发展业务”的机会。

　　在世茂国际退市之后，现在世茂集团的构成为世茂房地产（00813.HK）、世茂股份（600823.SH）和酒店投资管理公司“三驾马车”并存。

　　但是业内人士表示，对于作为红筹股在港交所上市的世茂房地产来说，回归A股的进程可能将比较漫长。

　　“回A”尚需时日

　　世茂房地产日前发布的2007年年报中显示，其与兄弟公司世茂股份的重组计划仍在等待证监会的批准。

　　据了解，重组完成后，世茂房地产将专注发展内地住宅及酒店业务，而世茂股份则负责商业物业的发展和营运。而世茂房地产更将持有世茂股份约64.2%的股份。

　　“应该会在6月份之前有一批港股顺利回A，但是世茂房地产的回A进展并没有这么快。”一位全国性地产公司的高层对《第一财经日报》说。

　　而世茂集团内部也有高层悲观认为，回归A股可能还需要2年的时间。

　　世茂房地产公开其回A的计划已有半年之久，但业内人士称，世茂集团对于回A以及重组世茂房地产的工作已经筹备了有一年之久。

　　之前，为了开拓资源以发展资本密集的商业物业，世茂房地产于去年10月与世茂股份以及上海世茂企业发展有限公司签订协议，把世茂房地产9家公司（包括10个商业项目）及北京世茂大厦注入世茂股份，以换取上海世茂以人民币12.05元发行6.3亿股新股。

　　根据世茂房地产年报的说法，“此举不单使本集团拥有一家内地A股上市的独立及专业的商业房地产公司，还可为本集团提供一个独立的融资平台，使本集团更有效及更低的成本透过中国内地的股票及债券市场筹得资金发展业务。”这一协议去年11月30日已经在股东特别大会上获批，并在等待证监会的审批。

　　3年计划销售1000亿

　　回A主要是为了缓解世茂集团在持有物业上所遇到的融资压力。

　　访公司所披露的2007年的全年营运数据显示，去年完成合同销售额94亿元人民币，比原定目标89亿元超出5.1%。而世茂房地产还表示，今年会继续以合理的成本集中增加在二线城市的土地储备，并把年度销售目标定在174亿元。

　　同时，世茂集团在其2007年度工作会议上宣布：世茂集团目前正在开发以及待开发的项目，在今后3年内会转化为1000亿的人民币销售收入。世茂集团最新的“多元化”架构，是“住宅占总资产的60%，长期投资的商业，酒店展总资产的34%”。

　　“按照世茂集团的操作惯例，通常是在一个城市的核心区同时操作住宅以及商用物业,并同时建造高档酒店，将住宅高价卖掉之后，持有的商业物业以及酒店即可以获得长期回报。而综合操作综合体项目，更有利于集团本身‘平抑’商业物业的成本，将商用的成本与住宅项目同时计算，在税收上可以获得不错的优惠。”业内人士对本报记者分析说。

　　因此，虽然2007年底世茂集团负债率为36%（2006年底负债率为18.2%），但是分析人士仍表示，当一些大型物业还没有到回报期，而商业物业板块仍需要大量资金投入时，世茂集团必然面临资金压力。

　　记者通过该公司年报了解到，其已经成功通过证券市场配发新股，筹得约39亿港元作为本集团的发展业务资金，并与银行界签订一笔3.28亿美元，3年期可延长的银团贷款。

　　对于此前宣布把10个商业项目注入世茂股份，世茂房地产执行董事许世坛表示，这是为了充分发挥项目价值。因为如果要发展这批商业项目，世茂房地产需要投入200亿元，而如果交给A股上市的世茂股份，则可通过内地资本市场发债等方式再融资。