“会诊”地产股行业分析师把脉楼市

　　吴晓波

　　今年3月，地产股曾经一度借助年初二套房贷试探性松绑的传闻以及市场短期回暖的迹象，走出一波领涨反弹行情。4月初的基金一季报更显示地产股开始成为基金四季度减持后，又在一季度成为再度增持的对象。

　　但是，从4月中旬开始，地产股却由于业绩下滑的预期，成为基金集中抛售的对象。四大龙头万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、金地集团（600383.SH）、招商地产（000024.SZ）等，10个交易日内下跌幅度超过40％。而且据大智慧TOPVIEW数据，3月11日至4月25日期间，机构持仓比例从64.6%下降到59%。近40个交易日中，房地产板块仅有6个交易日处于资金净流入状态，在40个交易日中，该板块净流出资金总额高达88亿元之多。

　　在宏观调控压缩市场需求、上市房企因过快增长的土地储备及银行贷款而背负沉重债务压力的今天，地产股能否重演去年盛况？多位知名分析师对此各抒己见。

　　《第一财经日报》：地产股今年是否仍属于良好的投资品种？

　　中信证券王德勇：在股市大环境未出现明显好转前，地产股仍然存在与大市同步下跌的危险。而且在政策调控下，今年以来广州、深圳等城市的楼价下跌明显，除非传统的旺季4~5月能出现市场回暖迹象，才可以审慎看好地产股的表现。

　　中银国际田世欣：2008年预计全国范围房价保持平稳或微涨。维持对房地产行业的同步大市评级。青睐具有较高周转率、专注大众住宅市场的领先开发的上市企业。

　　国泰君安孙建平：楼市成交量回暖和房贷政策是否放松决定地产股未来投资机会的大小。对二季度成交量环比回暖趋势抱有信心，对行业集中速度加快、资源整合可期，具有资金、土地、管理、品牌等优势的一、二线行业龙头的市场份额提高和成长前景值得耐心等待。

　　广发证券花长劲：从政府工作报告来看，未来数月内预计将有一系列的行业调控政策出台，由于房地产行业对政策比较敏感，因此我们对二季度房地产公司的投资，特别是住宅开发的公司持谨慎态度。由于此轮行业调控主要针对房价上涨过快、住宅结构不合理等，其调控对象是住宅市场，因此在住宅开发类公司面临调控时，非住宅开发类的公司将迎来投资契机。以二季度为例，适宜投资拥有稳定现金流和巨大升值前景的商业地产股。

　　《第一财经日报》：今年的经济形势较去年更为复杂，如何看待今年的地产业发展的前景？

　　中信证券王德勇：2008年肯定是行业调整的一年。增速下降将成为常见现象。2007年上市房企普遍同比增长100％的状态已难持续，今年可能优势企业能维持70％左右的增幅。

　　但是产业整合会进行得很快，而二季度的销售量能否上升将成为决定今年地产公司业绩表现的关键。

　　中银国际田世欣：资产价格膨胀的前提是充裕的流动性，目前流动性的格局尚未发生根本性的变化，而市场所担心的信贷结构剧烈变化会对地产行业资金链造成不利影响的情况发生概率很低。政策方面，从紧货币政策导致去年四季度以来房价和地价的理性回归，二套房贷政策近期监管较严厉，但在商业银行执行层面明紧暗松现象难以避免。保障房的供应规模受制于地方财政改革进程，可预计的两年内实质性影响有限。

　　在高通胀、负的实际利率和狭窄的投资渠道共同作用下，来自国内的投资需求仍然存在，但活跃度降低；来自海外的投资需求由于强烈的人民币升值预期和较低的资金成本，对人民币资产兴趣浓厚，但其进入的规模和限外令的执行力度密切相关。

　　国泰君安孙建平：相信房价大起大落是包括中央、地方政府在内不愿意看到的。但楼市成交量同比萎缩并不会影响政府调控的立场和决心。目前房价基本保持稳定、成交量萎缩的局面比较符合政策取向，近期再出台严厉的调控政策打压房价和成交量的可能性不大。

　　如果二套房标准放松或者房贷政策放松，投资需求将被激活，消费需求可能结束观望，甚至产生2007年普遍的恐慌情绪，所以一旦房贷政策出现松动，对房价涨幅将可以更为乐观一些。房贷政策从紧、成交量萎缩带来的最大行业影响在于行业集中速度将会加快，强势大中型开发商将会获得更多的市场份额。

　　广发证券花长劲：房地产行业土地增值税将从“预征”转向“清算”，货币政策进一步从紧，将直接影响房地产企业的盈利能力，毛利率下降0.5％~2％左右，同时房地产行业通过国内信贷筹集的资金增幅将进一步减小。

　　再加上目前房地产市场成交量较过去有所下跌，预收房款和定金也无法满足公司发展的资金要求。从紧的货币政策将从各个方面影响房地产行业的融资渠道，加大了房地产业的资金压力。而且2007年上市房企的规模扩张是建立在畅通的融资渠道上的，随着信贷的紧缩，2008年不少公司经营风险加大。

　　《第一财经日报》：目前地产股是否已进入值得投资的价格区域？看好哪类地产股？对投资者有什么建议？

　　中信证券王德勇：由于目前基于业绩增长基础的估值标准正在重新建立，因此地产股短期是否已经具备投资价值仍有待观察。但长期而言，因为地产行业的增速很快，需求稳定，具备长期投资价值。看好行业有资源整合能力的龙头企业。

　　不过建议投资者在此阶段注意控制风险，即使机构有可能会阶段性增仓地产股，它们依然存在补跌的风险。

　　中银国际田世欣：目前维持对房地产行业的同步大市评级。以万科和金地集团为代表的具有较高周转率、专注大众住宅市场的领先开发企业值得关注，同时也看好具备明确预期、业绩锁定性好的华发股份和保利地产。

　　建议投资者目前应该注意规避偿债能力不足、现金流可能出现问题的上市公司。

　　国泰君安孙建平：维持对地产行业增持投资的评级。经过前期较大幅度的调整，目前A股开发类主流上市公司2008年动态PE为18倍，；出租类30倍，投资安全边际大为增强。

　　万科、招商地产、金地集团的投资评级从谨慎增持调高到增持，保利地产因为估值优势相对不明显，投资评级从增持下调到谨慎增持。

　　建议投资者标配和逢低战略性增持行业龙头股。

　　广发证券花长劲：二季度非住宅开发的房地产公司将比住宅开发类的公司具有吸引力。在非住宅开发类公司中推荐金融街，在住宅开发类公司中从谨慎角度只推荐万科A和保利地产等。

　　建议投资者关注房地产上市公司的行业经营活动现金流压力表现。

　　

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