什么因素影响住宅投资

　　什么因素影响住宅投资

　　文/刘琳

　　2007年下半年以来，美国次贷危机愈演愈烈，甚至引发国际金融市场的剧烈动荡。当前，美国经济面临的最大问题是住宅价格和住宅投资的下降以及与之相关的信贷市场问题，2007年美国住宅新开工量比2006年下降了26%，直接导致美国GDP增长率下降1个百分点；此外，住宅价格下跌引起的负财富效应还扩散到其他消费市场。

在这场次贷危机中，我们看到了在成熟市场经济国家中，住宅投资对宏观经济领域的作用。那么，究竟什么因素可以影响住宅投资呢？本文在此对相关国内外研究成果进行述评，从而揭示住宅投资的影响因素。

　　Egebo, Richardson和Lienert（1990）总结了已有的对OECD 7个国家研究住房投资模型，指出住房投资的影响因素主要包括3个部分：住房市场条件、住房金融条件和政府干预措施。

　　其中，住房市场条件的影响指标包括：1）家庭数（或人口规模）及其变化、家庭年龄结构及其变化，研究指出，人口的增长及其结构的变化是住房需求长期增长的驱动力。2）家庭收入及其财富。家庭收入水平决定着住房存量需求，而收入水平的变化则解释了住房需求的短期变化。3）住房价格及其波动。

　　住房金融条件的影响指标包括：长期利率、短期利率、可获得的按揭贷款数额、贷款分配比例以及消费者信心。其中，长期利率主要从需求的角度影响购买决策，而短期利率则从借贷成本的角度影响供给。对已有文献的回顾表明，信贷分配是一个很难量化的指标。此外，文献中还用失业率的变化来度量消费者信心，这也是影响住房需求的一个重要因素。

　　也有文献指出，房价上涨的驱动力会在一定程度上成为增加住宅开发投资的影响因素，如基础设施的改善、工作机会的提供、人口的增加和城市更新改造的实施。

　　Gsottschneider和Pulitzer（2003）从人口趋势、经济趋势和住房特征3个方面对美国一些城市的住宅投资潜力进行评价。其中，人口趋势方面选取的指标有人口和家庭数、人口的年龄分布（20－29岁年龄段的人群比重）、中位数家庭收入的变化。经济趋势方面选取的指标有劳动力和就业人数、商业活动的数量与结构、年均工资水平、物业税。住房特征方面选取的指标有住房密度、平均房龄、住房市场的租买结构、补助性住房比例。研究发现，人口趋势方面的指标对住宅增值的影响最为显著，而住房特征方面的指标影响最不显著。

　　Barnett and Brooks（2006）从基础设施投资增长驱动力和房地产投资增长驱动力的角度揭示了中国投资的高增长，通过实证研究指出，家庭真实收入的增长和失业率的降低与住宅投资表现出正相关的关系。

　　Jud和Winkler（2003）通过实证研究表明，住房市场的投资行为遵循Tobin提出的Q值理论，即住房供应者会对住房需求做出反应，在存量住房价格高于新增住房价格的市场条件下会增加住房投资。Barot and Yang（2002）以住房价格与建造成本的比值来度量Q值，同样得出住房开发投资与Q值之间具有明显的相关性，同时，其实证研究中表明贷款利率、信贷管制和税收改革对住房开发投资也有显著影响。

　　M.Sawaya Neto（2005）对西班牙新建住房投资的影响因素进行分析，其实证研究的结果表明，住房价格、真实利率、城市土地获取成本、农地获取成本以及住房的建造成本（包括劳动力成本和原材料成本）对新建住房投资额具有90%以上的解释能力。

　　从综述分析中可以看出：住宅投资的增长主要取决于住房需求的增长。除住宅市场运行指标外，人口数量和年龄结构、经济运行状况、投资环境、金融条件等因素，是影响住宅投资的重要因素。

　　（作者：国家发展改革委投资所房地产研究中心副主任）