地产傍酒店看上去很美

　　靳冬

　　“做其他生意赚很多钱的人，不一定能在酒店上赚钱。”这是很多酒店业内人士对自己行业的共识。

　　但有国内的开发商却不这么认为。过去的三年时间里，中国的房地产开发商得了一场酒店投资的“高烧”，导致多个城市里高星级酒店诞生速度达到历史高点，预计2008、2009年都将是新酒店开业的高峰期。

　　比赛还没正式开始，但开发商的这场旅行却并没有看起来那么舒适。事实上，为数不少的酒店投资项目已经遇到了预算不足、超额投资甚至推迟开业等各种各样的问题。

　　有人士总结，鉴于对酒店行业的认知不足却又盲目投资，开发商吃了很多哑巴亏。

　　可怕的扩张

　　林丹（化名）是深圳南山一家五星级酒店的公关经理。虽然酒店要到第三季度才开业，但她却在年初就开始了忙碌的公关工作，因为来自同行的竞争压力让她意识到早做谋划的重要。

　　据了解，在深圳南山，有丽兹?卡尔顿、四季、喜来登、香格里拉、威斯汀等几大国际酒店品牌的驻扎，竞争的硝烟让这片土地上未来的市场格局变得扑朔迷离。

　　这样的现象并不仅仅发生在深圳，无论北京、上海、还是广州，伴随着国际酒店巨头跑马圈地，高星级酒店诞生的速度达到历史最高点。有统计显示，北京、广州、深圳近年将新开业的高档酒店分别都有十多家。

　　有趣的是，这一场酒店扩张战役中，房地产开发商成为最大的幕后推手。以富力地产（02777.HK）、保利地产（600048.SH）、金茂集团、华侨城集团等为代表的一大批发展商，正以快速而且大规模的投资跻身酒店行业。

　　与此同时，来自国际上的品牌酒店管理公司正借着这场东风在中国攻城略地。洲际是在国内扩张最快的国际酒店集团，这个集团在2008年的开业计划是125家新酒店；发展最为保守的万豪旗下品牌丽兹?卡尔顿，也规划了9家国内酒店。

　　伍昊是深圳一家由开发商投资的豪华酒店的副总经理，他也是这个酒店最早到位的管理人员。在他看来，无论深圳还是其他城市，开发商的酒店投资行为中确实存在不理性的因素，表现在有部分开发商对市场调查以及项目可行性分析不够而造成的盲目投资。

　　开发商的先天不足

　　虽然越来越多的国内开发商已经引入了各个不同品牌的国际酒店管理公司，但颇富本土特色的开发商与国际接轨还只是一个开端。融合的路依然漫长。

　　一家负责酒店投融资业务的负责人赵先生指出，开发商是这一轮酒店投资中的生力军，但存在对酒店运营管理完全陌生的先天不足的缺憾，这导致开发商在投资过程中走了很多弯路。

　　据介绍，一个酒店的投资时间平均为36~48个月，在这过程中，如果与管理公司没有进行足够的详细的沟通，将注定后续遇到非常多的麻烦。具体表现在：物业的设计达不到管理公司的要求；用料不合适；基础或者客房尺寸不达标等等。这些麻烦的后果便是：按照管理公司的标准重新施工、投资超出预算甚至推迟开业时间……

　　富力地产在广州珠江新城投资的两家酒店的开业时间就比预期延后了整整一年。2004年7月，富力地产集团与全球两大酒店业巨头??万豪国际集团和凯悦国际酒店集团同时在东方宾馆举行了隆重的签约仪式，富力将与万豪、凯悦一起携手在珠江新城打造国际顶级豪华酒店??富力丽兹?卡尔顿酒店和富力君悦酒店。当时富力地产预计的开业时间是2006年底。但到了今年3月和4月，这两家酒店才得以相继开业。

　　而深圳的一家酒店则因为物业总达不到管理公司确定的开业标准，导致开发商追加投资高达1.6亿元。有业内人士透露，五星级酒店合理的客房数量在250~350间，按照每间客房的造价约150万元计算，一家五星级酒店的总投资额在4亿~5亿元左右。追加1.6亿元相当于追加了总投资的30%。尽管是财大气粗的开发商，这样的超支也不是一件愉快的事情。

　　赵先生指出，开发商对酒店商业运营模式认识不清以及理解不深，造成了种种意料之外的损失。因为国际酒店管理公司都有自己的品牌标准，这个标准涵盖了物业从选址、打基础、设计、用料等方方面面。越是高端的酒店品牌，其标准就越为严格和苛刻。开发商的物业一天达不到这个标准，就必须改造以达到开业标准。

　　一个特殊的人群

　　毫无疑问，开发商与管理公司之间，需要的是融合剂，以实现双方的有效沟通，减少不必要的损失。

　　在这个问题上，伍昊的观点是，开发商需要懂得尊重专业的人员，并通过专业人员对市场的准确的分析和调研。“开发商赚了钱，难免自我膨胀，以为自己什么都会做。但酒店不是开发房子，其回报周期太长，而且很容易因为一点细小的错误决策导致满盘皆输的后果。”

　　据介绍，伍昊所指的专业人才，在行业内被称作酒店的“业主代表”。即代表业主方参与酒店的投资及经营方面的决策。但遗憾的是，国内很多酒店的业主代表是酒店开业之初才到位，这就让开发商在投资阶段缺少了专业的支持。

　　业内人士表示，业主代表是应该从项目之初就介入的人员。这个人后面还应该有一个团队。毕竟，管理公司是一个团队在与开发商接洽，开发商也应该培养出一个团队来适应与国际管理公司的合作。同时，业主代表需要同时具备投资背景、对建筑有常识、具有项目运作的经验、懂得酒店经营管理，最后，还需要有较强的沟通能力。

　　据了解，在国外，业主代表往往是酒店的资产管理人。“几个亿的资产交给别人，如果没有合适的人选来照看这个物业，将是非常可怕的事情。”

　　由于国内酒店业快速扩张，人才的短缺已经成为制约行业发展的瓶颈，培养机制跟不上导致业内的人员流动异常频繁。在这样的背景之下，具备综合素质的业主代表人选更是凤毛麟角。

　　业内人士感叹，目前这个特殊的人群中存在三个问题，一是不能及时到位，二是名不副实，三是身在位置上却不知道该做什么事。

　　伍昊称，这个人最好在拿地的时候就介入，他能够替开发商考虑到回报，了解老板对项目收益的预期以及投资的预算；同时能对市场有清晰的判断，并对各个不同品牌的管理公司风格有所了解。