深圳楼市教训：没有只涨不跌的房价

　　　“现在每天都是苦熬，不知道下个月的月供怎么还上？”去年深圳楼市最热时，刘先生调动了几乎所有积蓄，在南山区购买了15套高价房，现在它们却成了每月合计要支付10万元按揭的“烫手山芋”。

　　自从去年下半年深圳楼市进入下降通道以来，许多炒房套牢者就开始为每个月庞大的按揭煎熬着，而且愈套愈深。

　　郊区高价房泡沫破裂

　　刘先生来深圳打拼多年，积攒了不少积蓄，2006年开始涉足楼市时，他的目标是关内的高价房，2006年房价加速上涨，让他在初期的几套房产投资中尝到了甜头，短短一年时间，获利超过50％。

　　在楼市里体验了暴利的感觉，刘先生的胃口越来越大。去年六七月份，楼市最为疯狂时，他在南山区购买了十几套高价房，这些房子的单价普遍是每平方米两万元到四万元不等。然而，随着宏观调控的来临，深圳楼市开始陷入低迷期。

　　这种低迷在刘先生投资的重点区域??南山区表现得比较明显，房价的下跌幅度大约在20％以上，而最让刘先生崩溃的是每个月共要支付10万元左右的按揭。

　　“想卖掉一些房子来归还按揭，现在也不好卖。”刘先生最为恼火的是，他的高价房鲜有人问津，“房子单价高，咨询者拿不出足够的首付，银行惜贷，在评估的时候也会打折扣，所以很难找到买家。”

　　和刘先生同样被深套的投资客不在少数，去年投资客最活跃的南山区、宝安区和龙岗区，成为这轮房价调整的领跌者。数据显示，去年5月，深圳市商品房成交均价最高的为南山区，成交均价为21988元/平方米，甚至超过了中心区所在的福田区。从去年11月份开始，南山区的新房成交均价持续下降，到今年4月份，南山的新房成交均价为16493元/平方米，跌幅在20%以上。

　　二手房市场同样跌幅较大，德思勤日前发布的深圳各区域三级市场分析报告显示，2007年10月至2008年3月，南山区跌幅最大的科技园片区和前海片区分别为29%和23%，这也是全市仅有的两个跌幅超过20%的片区。

　　业内人士分析，南山是炒房人较为集中的地方，去年南山区房价飙升是受深圳湾大桥通车和新口岸通关刺激，“深港融合”概念曾一度甚嚣尘上。

　　龙岗区和宝安区同样不抗跌，该区域的典型代表金地梅陇镇三期精装修开盘均价为1.15万元/平方米，而去年开盘的二期毛坯房却高达1.6万元/平方米；万科第五园后期项目今年三月开盘时也比去年9月下调3000元/平方米。更有部分小开发商推出单价不足7000元/平方米的特价房。

　　关外两区频频出现的特价房拉低了深圳楼市的成交均价，致使四月份全市商品住宅均价再创11962元/平方米新低，比三月份下降12.16％。甚至造成“五一”春交会前后，全市成交均价连续三天破万，这期间均稳居全市销量榜首的恰是龙岗区。

　　中心区房价坚挺依旧

　　与刘先生感受完全不同，小孟依然在苦苦寻觅合适的房产。小孟的目标其实很简单，二线关内，90平方米到100平方米的小三居，总价在100万左右。可是看了一轮，相中的房子屈指可数，而价位更是比他的理想价位高出一截。

　　“我看过的福田彩田村三居，最高价一万六，现在也要一万四；景田片区一万八的房子，现在也值一万五。”小孟认为，中心区的房价还是没有降到他理想的价位。

　　不过，小孟发现一点，近来小户型跌的比大户型更猛烈，他家附近一栋大三居为主的楼盘，均价仍然企稳在1.7万，跌幅在10%左右。

　　根据记者从中介了解的信息，小孟说的现象的确存在，小户型降幅大，与一些炒家资金紧张，首先抛售小户型有关；另外一些拥有多套房产的居民也担心房价继续下跌，选择获利了结。至于大户型，有的挂出来几个月无法成交，业主也宁愿放租，不肯大幅降价出售。

　　尽管如此，较早买入罗湖、福田小户型的投资客仍有一些可观的获利。在外企工作的小黄，2006年底在罗湖区东门以7000元/平方米的价格，买入一套50平方米的楼龄6年的二手房，现在均价仍在1万3左右，每年租金回报率约为7%。

　　而另一位投资客去年5月份在罗湖区买入30平方米的全新小户型，1.5万元/平方米，收楼后，租金回报率基本上也可以达到7%，由于房子是精装修户型，若能租给创业型的迷你公司，则租金收益还要更高。

　　这两位投资者均为手中有闲钱的“白领一族”，投资房产多为罗湖、福田的成熟区域，对他们来说，房价下跌的冲击力并不大，断供的可能性很小。但他们也说，目前不会再购进小户型投资了，因为目前的楼价已经没有安全边际。

　　据了解，福田区的新房均价在2007年5月已经突破2.2万元／平方米，成交量在两万平方米左右，接下来的几个月，成交量虽有波动，但价格仍然能维持1.6万-2.2万元／平方米。

　　二手房方面福田区价格同样坚挺，德思勤的三级市场分析报告显示，福田区从去年10月份到今年3月份的下降幅度较小，仅有6.16%。罗湖区的东门片区的住宅挂牌走势也相对平稳，最大跌幅仅为4.1%。

　　业内人士分析，城市中心区优越的地理位置和完善的交通生活配套设施，吸引了不少住家，而且中心区土地稀缺，优质住宅更是寥寥可数，有实力的买家还是考虑中心区的优质住宅。这也就不难理解为什么德思勤将福田中心区、福田区香蜜湖片区、罗湖区东门片区等列入抗跌榜。

　　深套源于非理性预期

　　面对跌跌不休的房价，总体上来说自住客相对平静，即使房价缩水也会继续按揭，而炒房客就沉不住气了。

　　按照世界银行和联合国人居中心的标准，当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。而我国一线城市目前的房价收入比普遍高于7，北京内城区达到了38.2，上海内环为34.1，深圳福田区为28.7。这意味着深圳家庭要25年才能买一套建筑面积90平方米的住房，北京家庭则要30多年，上海家庭约30年，广州家庭要15年左右，房价已经严重偏离安全边际。

　　按照去年1.4万元的均价，深圳人要买一套100平方米房子，首付三成需40万元，贷款100万元。选择20年等额递减还款方式，月供要8700多元。而如果按照去年上半年楼价月增10%的速度，年底购买这套房子时月供将突破一万元。

　　形成鲜明对比的是深圳人均可支配收入出现下滑趋势，2004年深圳人均可支配收入为27596元，到2007年，人均可支配收入仅为24870元。两年时间，深圳的人均可支配收入下降了2726元，降幅达9.8%。

　　深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》中称，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。这表明，深圳住房市场转手速度很快，投资和投机的成分更多。

　　炒房者对房价持有继续冲高的预期，盲目乐观使他们只关注高价房更大的升值空间，而忽略了流动性，更没有想到房价会有高峰跌落的时候。

　　另一个被投资客忽略的因素是供求关系。数据显示，今年前四个月深圳市公开发售的139万平方米住宅中，宝安区有81.2万平方米，占比近60%；而南山区预计今年10月份之前可能会有10个楼盘入市，总建筑面积高达100万平方米，总套数超过5000套，加上现有的存量，数量十分客观。

　　同时，不可忽略的是，未来保障性住房的大举入市或将成为决定房价的另一个重大因素，深圳今年保障住房供地面积占住宅供地面积的38%，计划开工保障住房228万平方米。这一面积，相当于深圳半年的房地产交易面积总和，其力量不可小看。

　　深圳楼市的结构性调整，从另一个角度验证了李嘉诚先生的那句名言：做房地产第一是地段，第二是地段，第三还是地段。在楼市调整的风浪来临时，你一定要呆在房价坚挺的“高地”上，这样至少还有逃生的机会。