银监会加强房贷整治 防房产企业向银行转风险

　　一场房贷大“整治”将至。

　　银行业界人士透露，中国银监会近日发布《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》(以下简称《通知》)。随着房地产市场的快速发展，商业银行的地产贷款业务产生的许多问题，引发了监管层担忧。

　　5月28日，国家统计局公布的“各行业城镇投资情况”显示，今年1至4月份，房地产业累及投资额达到7808.40亿元，同比增长33.9%；这一增速明显高于同期全国各行业城镇投资的总体增速25.7%。

　　今年1至4月份，房地产业的投资额在全国各行业中的占比为27.5%，较去年同期增加1.7个百分点，仅次于制造业的32.4%。

　　在房地产市场快速发展的同时，银监会对房地产贷款风险的关注程度日益升级。

　　银监会分析发现，“目前在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题，需要加强管理，采取有效措施，防范风险。”上述知情人士称。同时，地产价格回调，少数商业银行房贷客户还贷能力下降，违约事件有所上升，并且有些资质较差的房地产企业弄虚作假，实际上将风险转嫁给了银行，也引起银监会关注。

　　下一步，令房地产市场的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为，将成为银监会整治的重要对象，监管部门此举意在建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，以防止房地产企业向银行转嫁风险等。

　　治理“三假”

　　一花一世界。

　　“房价在下跌啊！”6月4日傍晚，一位广州的购房者告诉记者。

　　反观上海，虽然，今年1至4月份住宅销售面积下降14.7%，但销售额却增长0.1%，由此表明，价格依然巍然不动。

　　但沪上各家银行对房地产开发贷款已是慎之又慎。近日，本报记者至少从两家大行上海分行的信贷人士处听到这样的说法，“虽然房地产的好项目很多，但大家都很谨慎”。

　　可以佐证的是，此前，一位商业银行人士曾告诉记者，上海某排名居前的开发商遭遇银行“爽约”，约十亿元贷款没有着落，在两年开发期限倒逼之下，最终选择委托贷款救急。

　　5月初，银监会有关部门曾到上海调研，召集中资银行相关人士讨论房贷资产质量、未来房价走势等问题。

　　“我认同一家大行人士的看法，目前房地产的各种调控政策依然存在不确定性。”一位参会的大行上海分行人士直言。

　　那么，作为监管部门，银监会在各类调研之后，将会对房地产信贷业务风险作出哪些提示，又会采取哪些监管措施，成为上述参会人士最为关心的问题。

　　前述大行上海分行人士称，从风险角度考虑，在房贷业务中，银行最怕两种情况，一是“吃到假东西”，包括“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”；二是房地产开发项目本身存在违规。

　　据银行授信人士介绍，少数开发商热衷于“三假”，主要是为了骗取银行贷款。

　　首先，“假按揭”主要是一些资质较差的房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段，骗取银行贷款；其次，开发商可能是出于解决资金短缺问题，利用预售环节以分期首付或为购房者垫付首付款等手段违规为借款人办理“假首付”，将风险转嫁给银行。

　　前述大行上海分行人士称，“假房价”主要是开发商通过虚构的房价套取更多的银行贷款；同时，银行在审查房产项目时，往往关注销售变动情况，此时有开发商可能通过虚构合同、虚增交易量粉饰销售情况，以此误导银行的判断，套取银行贷款。

　　除“三假”之外，上述广州购房者担心的房价回调问题，也引发监管部门的商业银行的担忧。令前述大行人士担忧的是，部分前期房价上涨较快的城市已出现房价下跌超过借款人首付款的现象。

　　如上海银监局此前也发现，今年以来，个人房贷的违约情况有所上升，其中以二手房贷更为突出。

　　防范风险转嫁

　　“如果银行吃到‘三假’，则意味着房地产开发商的风险将向商业银行转嫁。”前述银行授信人士直言。

　　显然，在购房者成功申请个人按揭贷款之后，开发商也将实现销售回笼，前脚偿还开发贷款，后脚获利走人；而房地产的市场风险由购房者和商业银行来承担。

　　所以，严格房地产企业的资信审查，成为防范房地产企业向银行转嫁风险的首要之举。

　　上述银行授信人士介绍，在从紧货币政策的背景下，对于房地产开发商的资信和财务状况，商业银行应该予以密切监控。

　　除监测资金链情况外，商业银行会采取主动的敏感性分析和压力测试来预判风险。

　　授信部门在审查房地产项目时，“会进行敏感性分析，重点是关注造价成本变动(开发建造成本)和销售变动两大因素。”上述银行授信人士称。

　　同时，根据单项业务或产品的风险管理需要，监管部门此前明确要求商业银行开展房地产贷款专项压力测试，重点就房价、利率波动、居民可支配收入可能对个人住房贷款质量的影响进行压力测试。

　　上海国家会计学院一名专家分析，如果利率上升到8.5%，较高的财务杠杆系数将对房地产企业形成负面冲击，可能连万科这样的企业也难以幸免。

　　在根据房地产市场走势和自身压力测试结果，重新评估房地产企业的资信及其贷款风险之后，商业银行根据评估情况采取降低企业信用等级、核减授信额度、上浮贷款利率等有效措施。

　　而在资信和财务状况监控方面，还有一个重要内容是房地产抵押物。商业银行采取的做法是定期对房地产抵押物进行价值重估和动态监测，对抵押物价值不足以抵补贷款风险的应采取追加抵押品或压缩贷款等措施。

　　目前，为打击“三假”行为，上海采取的做法是一手房销售要采取网上备案制度。

　　这样一来，银行可以通过查证政府相关部门管理信息，来摸清房屋销售的合理价值范围以及开发商的真实销售情况，警惕开发商通过虚高房价更多地套取银行贷款以及通过虚构合同、虚增交易量粉饰销售情况误导银行判断等问题。

　　在5月初的调研中，银监会有关人士也对上海的这一做法表示认可。

　　而在防范“假首付”问题时，也可以通过实地暗访等方式掌握借款人首付款的真实情况，防止开发商降低首付比例或垫付首付款等“假首付”行为。

　　“黑名单”制度

　　“最近听说相关部门可能会推出‘黑名单’制度。”前述大行上海分行人士称。

　　这一做法的核心是基于同业合作，对存在“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为的房地产开发商，建立“黑名单”制度。

　　根据监管部门的要求，各商业银行也不能姑息“三假”行为，一旦发现房地产企业存在“假按揭”、“假首付”、“假房价”等问题，一律停止向其发放个人住房贷款和开发贷款，同时应重新对房地产企业所在集团进行信用评级，调整授信额度。

　　针对个人房贷，监管部门要求，首先要坚持贷款标准，向优质的、有还款能力的个人发放贷款；重点支持“首套房”，严控向有多次贷款购房记录的借款人发放贷款。

　　此外，“资产审查、面谈、面签等制度都需要严格执行。”前述银行授信人士称。

　　知情人士透露，下一步，监管机构将加强窗口指导和风险提示，自主安排对房贷业务合规性的现场检查，及时纠正各类规避监管规定的做法。

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　　审计署“4号公告”:142亿土地储备贷款被挪用

　　6月4日，审计署发布今年第四号公告??《国有土地使用权出让金审计结果公告》(以下简称“4号公告”)

　　北京、天津、上海、重庆等11个市及其所辖28个县(市、区)2004至2006年国有土地使用权出让金的征收、管理、使用及相关政策执行情况接受了审计调查。

　　“4号公告”指出，被审计的11省市土地储备中心共挪用142.36亿元土地储备贷款，用于股权投资、出借和市政建设投资等；另外，发现违规使用土地出让金共计83.73亿元，其中挪用于建楼堂馆所和弥补经费等52.33亿元，出借和对外投资等31.40亿元。

　　审计署报告指出，土地储备制度虽然对保证土地交易效益、效率，保证交易公平、公正起到了很大作用，但是作为创立不久的土地管理制度，其中还有很多需要完善的地方。

　　关注土地贷款风险

　　中国社科院城市环境发展研究所研究员杨重光介绍，2004年实行土地使用权出让“招、拍、挂”制度之初，并没有赋予土地储备中心以贷款权，但是随后出现了政府成立的土地储备中心开发效率过低，土地一级开发完成慢，影响了地方土地供应速度，进而使房价出现上涨的情况。

　　2007年，《土地储备管理办法》印发后，各地土地储备中心被授予向银行贷款的权力，贷款时需要向银行抵押土地使用权证。

　　值得注意的是，土地储备中心是代表政府的土地开发主体，从土地储备中心转让到土地使用者手中的土地才会被进行二级开发，而这个转让过程也才有资金支付产生。

　　土地储备中心从集体、个人手中征收土地，需要向这些土地使用者支付土地补偿款，但是土地储备中心本身并没有钱。有的地方财政局会向土地储备中心拨付一笔启动资金，而有的地方政府则没有。土地储备中心需要将土地进行“七通一平”等平整开发后，才能将“熟地”拿到市场上转让。

　　原北京市国土局局长安家盛向记者表示，发放土地权证的权力在国土资源部门，而土地储备中心又是国土资源部门的下属事业单位。因此，难免发生土地储备中心凭多发、虚发的土地权证向银行申请贷款的问题。

　　审计署农业与资源环保司副司长翟挨才就“4号公告”答记者问时表示，这次土地出让金审计中发现，土地储备贷款的抵押物不实，即用于抵押的土地并非是真正已储备的土地，同时有的土地储备机构贷款规模过大而还款能力不足；土地储备贷款被用于市政设施建设等非土地储备用途。

　　根据审计署济南特派办的一份报告，山东东营市河口区土地开发整理中心将土地开发整理项目资金专户作为该区土地储备中心的银行还贷账户。截至2006年底，河口区土地开发整理中心挤占土地开发整理项目资金415.65万元为河口区土地储备中心垫付利息。

　　土地储备中心被授予的贷款原本用来做城市土地一级开发和农田整理开发等工作之用，但是却被随意挪用、投资，由此造成了巨大的金融风险。

　　翟挨才表示，产生这方面问题的根本原因是部分地方政府将土地储备贷款作为重要的融资渠道，为获取城市发展所需的巨额资金，以储备土地的名义大量贷款用于城市建设。除了贷款风险外，土地储备贷款规模过大，还会大量透支地方政府未来的土地收益，增加未来的还款压力和风险，还会造成盲目超量储备土地和建设规模的过度扩张。

　　耕地整理进展有待提速

　　土地储备中心的任务之一就是利用土地出让收入，进行耕地整理，推行“占补平衡”，保证当地耕地保有数量。但是审计调查发现，多数地方土地储备管理中心在耕地整理工作上进展缓慢。

　　根据本报记者获得的一份审计署南京特派办关于土地整理工作中存在问题的总结报告，除了土地贷款管理上存在挤占、挪用，过度贷款等问题外，在土地储备中心本身开展的土地整理和农田开发整理上，也还存在耕地整理项目进展缓慢、项目安排缺乏科学性等问题。

　　例如，2006年，中央安排河北省土地开发整理项目14个，涉及6个市和1个扩权县，中央下达专项资金总额16022万元，当年实际完成投资额3473万元，只完成总投资的21.68%。另外，河南周口市郸城县白马镇等土地开发整理项目、周口市郸城县东部土地开发整理项目、西华县叶埠口乡土地开发整理项目、淮阳县搬口乡、四通镇等土地开发整理项目和商水县西南部土地开发整理五个项目，均为2005年第一批国家投资土地开发整理项目，建设期限均为一年，实施中工期滞后，均未完工。

　　而土地整理项目建设进展有待提速的原因是：一是项目前期准备工作不到位，当年不能开工，或开工较晚。二是重立项轻管理，一般地方对土地整理项目立项积极性较高，一旦中央的投资计划下达后，往往忽视项目的管理，工程不能按要求投入建设。

　　上述总结报告建议，建立政府主导下的部门之间统筹协调机制，统一协调中央支农资金的项目申报与审批，将资金投入到急需整理的土地项目上，缩减非必要项目投资。

　　另外，土地储备中心在实际运作中还存在失地农民补偿不到位和耕地整理工程层层转包，拖欠农民工工资等问题。

　　翟挨才表示，从这次审计调查的情况看主要存在两个问题，一是拖欠、出借征地补偿费，二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。特别是后一个问题还比较突出。

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