成都楼市走向迷离政府急召房企共商复苏大计

　　翟宇

　　距离四川汶川地震发生将近4周后，成都市街头已很难看到地震的“痕迹”。但深圳星彦地产顾问有限公司成都分公司代理事业部总经理赖瀚林告诉记者，这次地震不仅仅是地质意义上的地震，对成都房地产市场而言也是一次地震，“成都房地产市场需要重建，尤其是市场信心的重建”。

　　事实上，在地震发生后第10天，成都市房地产管理局（下称“房管局”）及成都市房协就召集了包括蓝光集团、成都置信、成都金房集团以及中海地产等在内的21家房地产开发企业举行了一次座谈会。

　　6天后，成都市政府也组织了包括蓝光集团、成都置信、万科（000002.SZ）、华润置地（01109.HK）以及恒大地产在内的20家房地产公司召开了一次座谈会。这也是成都市政府在震后组织的第一次企业界的座谈会。市委副书记、市长葛红林及副市长刘仆均出席了此次会会议，足见当地对房地产市场的重视程度。

　　据参加过上述两次座谈会的人士介绍，两次会议的内容大同小异，但市政府专门针对一个行业召开座谈会，比较少有。据《第一财经日报》记者获得的一份关于成都市房管局召开房地产开发企业座谈会的《情况简报》显示，与会企业对灾后房地产市场的走势并不乐观。

　　向政府寻求政策支持

　　然而成都置信品牌部经理马永林似乎对未来楼市的走势并不悲观。从他的介绍来看，成都置信在当地开发的楼盘及即将推售的新盘，并未受到地震的影响。他告诉记者，在地震发生前，成都一些楼盘在打折降价的时候，成都置信旗下的楼盘也坚守原来的售价，没有降价的情况出现。

　　下半年成都置信按照原有计划，将要推售5个别墅项目。马永林强调说，这些楼盘的售价不会下调。

　　目前不清楚成都市房管局就房地产开发企业座谈会所形成的《情况简报》中提到的开发商的一些想法，是否也代表了与会企业之一成都置信的态度。但显然马永林所介绍的公司情况与《情况简报》所反映的开发商普遍态度存在一定反差。

　　根据这份简报，与会开发商认为，目前全市建筑施工现场全部停工，复工时间尚不明确，造成了多数楼盘停产、停售的局面，并且很多楼盘不得不改变原先的推盘和营销计划，开发企业资金链更加紧张，不排除出现“烂尾楼”的情况。

　　与此同时，地震发生可能引起钢材、水泥等原材料价格进一步上涨，加上灾后重建需要大量的劳动力，会造成行业劳动力短缺甚至匮乏，导致人力成本上升，“开发企业经营成本增加，面临更大的经营压力，个别公司可能存在破产风险”。

　　为此，开发商们提出，希望获得相关部门的政策支持，其中包括金融、税收及租金等多方面。他们提出，去年国家宏观调控在金融领域实行较为严厉的政策后，成都市房地产市场表现较为清淡。而此次地震的破坏性、灾害性相当严重，对于已面临不景气的市场而言，产生的冲击更大，“建议可否在开发贷款、期限、贷款条件、利率等金融政策方面给予优惠”。

　　在税收方面，开发商则建议，能否给予优惠政策，如灾区房地产开发企业所得税标准调整优惠到10%，原先实行所得税的预征可否缓期缴纳，以缓解开发企业资金压力。

　　此外，开发商还提出，成都市沉淀在地下车库的资金达到100多亿元，可否根据车库租金和购买车库所支付的银行利息比较后，考虑调整车位租金标准来盘活资金。甚至有开发商提出，根据目前及未来一段时间成都市房地产市场情况，对于去年拍卖的高价土地，可否调整现有规划条件等等。

　　显然，开发商提出的大多数建议，都围绕着资金链的问题展开。然而到目前为止，尚没有一家地产企业曾站出来明确表态，公司可能因为地震导致的市场低迷而出现资金紧张的情况。除了成都本地企业外，更多的外地开发商，除了重申公司在成都的发展战略没有变之外，就是不断地强调公司在成都开发的楼盘，并没有受到地震的影响。

　　但一位与开发商有广泛接触的地产代理机构的市场研究部主管告诉记者，每个在成都有投资项目的开发商，都会或多或少地在工程进度及发展战略上有所调整。“但成都的投资环境及整个发展的根基应该不会改变。应该说，发财的机会还在他们的掌握之中。”

　　恢复市场信心需假以时日

　　记者在《情况简报》中看到，与会企业认为，“这次地震对成都地产市场的影响是巨大的，尤其是在前期市场不景气的情况下，可以说是雪上加霜。”

　　事实上，成都楼市自去年底开始陷入观望期后，今年初曾一度出现开发商竞相打折促销的情况，4月房交会后，成都楼市一度出现回暖的迹象。但突如其来的地震，将开发商们等待市场尽快回暖的希望震得“粉碎”。

　　四川中原物业顾问有限公司（下称”四川中原“）的统计数据显示，地震发生当周，成都市商品房的成交面积仅6.51万平方米，环比下跌约63%；成交套数仅803套，环比下跌62%。而去年成都楼市的成交高峰时期，每天成交量就超过2000套，目前的数字尚不及当时的一半。

　　但是，地震之后的第二周，成都楼市的成交开始明显回升，无论是成交面积，还是成交套数，都较地震第一周有超过100%的增长。四川中原市场研究部的相关人员告诉记者，成交量的回升与办理备案登记的时间差有关。由于前一周受地震影响，很多之前已经购房但未办理购房备案登记的消费者，大都集中于震后第二周去办理相关手续，所以才会出现成交量的大幅回升。

　　与此同时，二手房市场也正面临买卖急剧下跌情况。四川中原上述工作人员介绍，不少原来打算购买二手房的消费者，因为地震都放弃了购房计划，“二手房买卖量与地震前的差距非常明显”。同时，这批放弃购房计划的消费者大多转入房屋租赁市场，致使目前成都市的房屋租赁市场较买卖市场更为活跃，租金有一定幅度的上涨，但二手房售价目前并没有出现明显的下降。

　　成都本地某开发企业投资部负责人告诉记者，虽然房交会后成都楼市一度曾“暖起来”，但并不意味着热起来。事实上，在很多成都地产业内人士看来，今年受全国宏观形势的影响，成都楼市的房价也面临一些制约，按照他原来的预计，成都楼市在下半年可能会出现明显的调整，而地震使成都楼市的调整提前了。

　　他表示，地震对成都市城区的居民心理影响很大，短期内可能不会有购房需求。相比之下，成都周边受灾较严重的区县居民，反而觉得成都是安全的，因此地震对于成都市内及市外的人群，产生了截然不同的心理影响，这将对未来成都楼市的需求结构产生关键影响。但赖瀚林也提醒，市场信心的重建至少需要2~3年的时间。