节地新政北京“落地”容积率上限2.8

　　节约集约利用土地政策陆续“落地”。

　　日前，北京市规划委、国土资源局等部门联合发出《北京市城市建设节约用地标准》（以下简称“标准”），其中对北京市居住、工业用地规划标准做出了详细规定。北京市规划委副总规划师温宗勇在该文件发布会上表示，新的“标准”将使北京每年节地10%-20%。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，节约集约利用土地工作已被列入国务院今年工作要点，各地也将以各种形式，加强节约集约利用土地工作。但是，落实此项政策还需要多部门协调工作，重点加强土地批后监管。

　　新政“落地”

　　今年1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》（以下简称“通知”），其中要求各地要加快节约集约利用土地标准的研究制定工作，各地规划部门要在城市建设规划上体现节约集约利用土地精神。

　　北京的“标准”则是全国第一个地方配套性文件，邹晓云预计，在北京之后，各地也会陆续出台类似的文件。

　　根据北京“标准”文件，北京市将按中心城、中心城外和轨道交通站点周边等不同区域及居住工作、公共服务设施、市政交通等不同类型，对包括居住、工业、行政办公、基础教育、医疗卫生等在内的50多类用地的标准进行了细分。

　　对住宅用地，“标准”除重申“继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应”外，还从人均用地面积、套型标准、套密度、容积率、居住人口毛密度等方面作了详细规定。

　　考虑到宜居的要求，“标准”同时规定，住宅项目的容积率不得超过2.8。对工业用地，“标准”要求工业开发区在总体绿地率不低于30%的前提下，工业用地的绿地率一般不高于15%，容积率不低于0.8。

　　“标准”将北京一般商品房居住用地容积率限定在1.6-2.8范围之内。据记者调查，北京市在建多数普通商品房项目容积率都在2.6-3.4之间，约40%的在建住宅项目容积率在3以上。

　　根据“标准”，考虑到降低套型标准后住宅用地人口净密度增长幅度较大，若同时采用提高容积率和降低套型标准的节地措施，应注意保持适宜的居住人口密度。

　　温宗勇表示，“标准”的执行采取新老划断的方式，新项目采取新办法，老项目仍延续以前的政策。

　　除了北京市，各地规划部门和土地部门纷纷开始落实“通知”。邹晓云表示，不同地方采取了不同的形式来贯彻落实“通知”有关内容。

　　广东东莞市副市长冷晓明在日前的东莞市松山湖科技园区地块推介会上表示，东莞市为落实节约集约用地精神，对开发区内的产业结构进行了调整，准备将松山湖园区建设成创意产业、生物工程等节约集约用地的工业园区。

　　另外，山东、浙江等地也进行了本地区节约集约利用土地的试验，部分地区将试点总结的经验上报给了国土资源部。

　　国土资源部土地整理中心副主任郧文聚介绍，国土资源部将根据各地成功经验，在落实差别土地管理政策时，将节约集约利用土地的工作考虑在内，作为考核地方土地利用计划执行情况的依据之一。

　　一位开发商代表在新浪房产主办的“2008中国房地产上市公司测评报告”论坛上告诉本报记者，一些开发商会在项目批复后，“跑关系，改规划”，以增加层高或项目容积率来获得高利润。

　　邹晓云表示，“标准”将2.8界定为北京普通住宅容积率的上限，理论上可以杜绝开发商“改规划”。

　　多头监管难题

　　对于各地纷纷出台落实“通知”的地方性配套政策的举动，邹晓云在表示肯定的同时，也向记者指出：节约集约利用土地政策落实需要加强地方部门协调，加强土地批后监管，并不是一两个文件能解决的问题。

　　国土资源部虽然在积极制定鼓励节约集约利用土地的政策，但是真正落实节约集约利用土地政策的是地方政府部门。

　　目前，地方政府部门在土地管理上仍旧存在多头管理，沟通不畅等问题。

　　在今年的全国“两会”上，农工党中央向全国政协提交的一份提案中指出：某省土地审批权在国土部门手中、项目规划被规划部门控制，房子建设在建委手里，而项目投资则需要省发改委审批。尽管该省较早建立了指标前置、补充合同、考核评价等相对完善的建设用地供应监督管理机制，但由于国土资源、发展改革、建设规划等职能部门协同不够，造成这些政策措施具体的实施效果并不理想。

　　邹晓云指出，很多地方存在项目审批前各个部门插手，项目审批后无人监管的状况，归根到底，是没建立一套全程跟踪的监管体制。

　　邹晓云建议，将节约集约利用土地工作变成“一条龙”式管理，提高城市规划部门地位，由目前的单纯的审批监管部门，改为对城市规划进行全程管理的部门。

　　例如，目前城市规划委只负责项目和区域的整体规划，而不负责项目或小区内的具体规划，而将这部分规划交给开发商来做。一方面开发商并非业主，规划费是业主承担，应该由城市规划委来直接进行或委托规划公司来做，避免规划中法律主体不清的问题；另一方面，开发商利用对项目或小区的规划权，在项目审批后去“公关”规划部门，擅自改变项目规划，来获得暴利。

　　邹晓云指出，如果不改变现行的多头监管机制，就无法彻底杜绝开发商等开发主体去“改规划”，“走后门”。即使是“标准”中严格限制的工业用地中配建商品房的现象，也会难以彻底根除。