信托公司借机淘金房地产

楼市低迷，资金链趋紧，房地产商陷入融资困境信托公司借机淘金房地产

　　 证券时报记者 吴清桦

　　 本报讯 在宏观调控带来资金链趋紧的压力面前，近期房地产商纷纷转向信托渠道进行融资，这使得房地产信托产品再度炙手可热。据了解，作为买方的信托公司，与房地产开放商谈判时往往能占据主导权，以低折扣的价格拿到优质房地产项目，从而淘金房地产业。

　　 今年以来，存款准备金率屡次上调之后，银行资金的流动性趋紧，信贷资金日益收紧。与此同时，股市融资也难上加难。房地产上市公司作为受宏观调控重大影响的对象，公司股价下挫，再融资很难受到市场认可，无法融到足够的资金。在这市场背景之下，房地产商不得不寻求新的融资渠道。

　　 据了解，为规避监管，帮助未能满足“四证”齐全、二级以上开发资质要求的房地产商融资，有的信托公司采用股权投资的方式，根据与房产商谈妥的价格买下后者旗下房地产项目，并委托房地产商进行管理和开发。同时，信托公司还与房地产商就项目签订回购协议，规定经过一定时间后，房地产商以适当的价格回购项目股权。

　　 上海一家信托公司的信托经理透露，该公司正准备推出一个房地产项目的股权投资信托产品。这个项目是在无数的房地产项目中千挑万选出来的，项目所处地段位置很好，具有良好发展前景。值得注意的是，与房产商谈判时，该信托公司充分了解了房地产商资金紧缺的心理，一手掌握谈判主导权，在地产已经大幅降价的基础上，又说服房产商再降价一半。

　　 “这么优厚的条件，即使开发不成功，转让项目都可保本，投资风险已经大大降低。”该信托经理胸有成竹地表示，一旦该项目开发成功，信托公司的回报将非常丰厚。而房地产商不仅将回馈信托客户较高的固定收益，还要支付高昂的管理费给信托公司。

　　 “房地产商有迫切的融资需求，不少信托客户也有投资房地产的愿望，信托公司不过提供了平台。”一家大型的信托公司负责人认为，发行房地产股权投资信托符合国家发展直接融资的大方向的。“若信托公司在投资之前尽职尽责对项目进行调查，选择好的项目，并借助担保提高信用增级，降低投资风险，发展房地产信托是对房地产商、客户、信托公司三方都有利的事情。”

　　 统计数据显示，近期房地产信托产品发行规模明显增加。苏州信托、北方信托、中诚信托均推出了房地产信托计划。今年2月份，信托资金投向房地产占信托资金的比例为14%，而3月、4月份这一数据分别为22%、24%。2月份房地产信托资金规模为4.65亿元，3、4月份则分别为17.60亿元、13.56亿元。

　　 资料显示，在信托渠道融资方面，监管层也有一定的限制。去年新出台的《信托公司管理办法》规定，信托公司不得以固有财产进行实业投资。因此，信托公司自有资产投资房地产的路被堵住，信托公司仅能通过发行信托计划投资房地产。而银监会此前曾经下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文），要求信托公司新投的房地产业务必须具备自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件。这就让未满足上述条件的房地产公司被拒之门外。

　　
　　
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