受让母公司资产华润置地急膨胀 将进军二三线城

　　受让母公司资产

　　华润置地急剧膨胀

　　新获415万平米土地，未来进军二三线城市

　　背靠华润集团这棵大树，华润置地自然好乘凉。在地产市场遇冷，众多地产企业为资金寒号之际，华润置地却屡获注资，土地储备大增。

　　6月10日，华润置地再次获得华润集团的支持，以92.12亿港元收购华润集团旗下包括北京、武汉、重庆、沈阳及大连等地产项目，以及从事家具业务的励致家私集团的间接权益。这也是对母公司进行资产收购规模最大的一次，由此，华润置地将获得约415万平方米建筑面积的土地储备。

　　市值超过80亿美元

　　华润置地通过母公司拿地、择机注入上市公司的土地储备模式，规避了诸多风险，令众多地产商望尘莫及。

　　 此次，华润置地向母公司收购励致家私及6块地皮。“励致家私作价1.97亿元，现金支付，公司获保证今年纯利不少于2320万元，即市盈率8.5倍。”华润置地相关负责人称。

　　而涉及打包注入的6地块分别位于北京门头沟冯村和大兴黄村、武汉汉阳、重庆九龙坡、大连星海湾及沈阳丁香湖。6地块均位于所在城市房地产开发热点地区，涉及项目开发完成最晚将到2018年。其中除重庆及大连地块发展为综合性物业外，其余都以发展住宅为主，作价90.15亿元，较估值调整后资产净值折让约10%。

　　另据本报记者从华润置地了解，收购6块地皮将以发行新股方式支付，每股作价13.34 元，较公布前股价13.62元折让2.1%，较过去30日平均价折让6.6%。

　　 花旗集团发表研究报告指出，华润置地获母公司注资6个地产项目，以发行6.76亿股新股支付，资产可增强每股资产净值，现价对每股资产净值折让将达38%。花旗指出，注资将令华润置地的市值超过80亿美元，加强其在行业中的领导地位，亦能令华润置地的业务扩至16个城市，分散来自四川地震的潜在风险。

　　“通过集团公司来购买土地并进行先期管理，待到项目相对成熟再注入上市公司，这是华润集团支持华润置地的一种方式，规避了上市公司拿地时面临的诸多风险。”华润集团相关人士表示，最重要的一点则是这些资源的成本较其他公司便宜。

　　未来进军二三线城市

　　2007年年报显示，截至去年年底，华润置地总土地储备为1779万平方米。经过此次注资，华润置地获得了母公司在北京、武汉、大连、沈阳、重庆的土地储备，合计约415万平方米。

　　目前，华润置地拥有土地储备2210万平方米，权益土地储备2090万平方米，其中包括投资性物业140万平方米。母公司华润集团拥有土地储备400万平方米，平均土地成本为2498元人民币/平方米。

　　 “现有土地储备足以支持华润置地未来5年的快速增长。”中金公司分析师白宏炜认为，不费分毫现金，即可增加土储24%，是一项有利的安排，母公司接受新股作为全数代价更具意义，显示对地产业未来的信心。白宏炜同时判断，华润置地仍有可能继续获得资产注入。

　　 但高盛则发布报告表示，对华润置地向华润集团相关资产的交易表示不看好，认为该项交易将会摊薄少数股东的每股资产净值，并对华润置地未来的财务及执行力带来负担。

　　 高盛认为，华润置地2200万平方米的土地储备对其来说过于沉重，使其难以获得可观的内部收益率。高盛同时认为，华润置地在其关键市场北京、成都、深圳的复苏慢于预期，可能会对其未来产生负面影响。

　　 不过，华润置地相关负责人对公司未来前景保持乐观。据介绍，华润置地现金流充裕，而负债也一直处于50%以下的正常水平。经过此次资产注入后，华润置地资产负债率将由2007年报中显示的49.3%下降至35.1%。

　　 尽管华润置地在拿地模式上独具优势，但该公司并未满足于母公司小鸟喂食式的安全模式，而在筹谋着更多的机会。

　　 羽翼渐丰，华润置地日趋成熟的经营策略也初具雏形。

　　 之前，华润置地住宅物业的发展主要集中在北京和成都的华润置地，两地的项目约占公司总盈利七成，过于集中的布局必然无法更大程度地分散风险。长远来看，该公司仍然需要大幅度分散土储的分布。华润置地管理层已明确表示，除了一线城市外，未来会有计划、有部署地开发二、三线城市。

　　 而目前的发展重点则锁定在了一线城市。日前，华润置地公司董事总经理王印宣布，公司未来新增土地储备的重点将在北京、上海及杭州等一线城市，原因是公司对这些城市长期看好，而且竞争较为理性。华润置地履新上海的董事总经理谢骥亦公开宣称，今年华润置地在上海将考虑通过多种途径来增加土地储备。

　　 同时，华润置地目前拥有较具规模的投资物业，这部分资产值和盈利贡献大约占公司的两成。基于华润置地物业种类涵盖住宅、写字楼及商铺，承受市场波动能力较强，风险也较低。

　　据记者从华润置地了解到，该公司将进一步增加持有型商业物业比重，将公司打造为综合型开发商。而在此次购买母公司家私公司外，其去年还以1.7亿港元收购母公司华润集团的建筑及装修业务。

　　 华润置地内部人士告诉记者，华润的经营模式，在逐渐实现了从住宅开发演变成住宅开发加投资物业后，预计再加上客户增值服务，从而打造一条龙式的经运模式，以突出公司跟其他发展商的差异之处。

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